村上です。

業界では悪名高き、

新築ワンルーム販売業者

いわゆるワンルーム屋が、
ここに来て立て続けに
倒産しているようです。

その理由は、以前ほど
ワンルームが売れなくなり、
利幅が大きく減ったことに加え、
ワンルーム業界では当たり前だった

逆ザヤのサブリース
によるマイナス収支

を、利幅でカバー
出来なくなったことです。

逆ザヤというのは、
実際は月8万円の
家賃相場にもかかわらず、

ワンルームを購入する客に
月10万円の賃料を保証する

ことで、
多くの客に物件を販売し、
その利ざやによって、

家賃のマイナスを相殺する

という営業スキーム。

かつては500万円とか、
1千万円レベルの利ざやを
確保出来ていたのですが、
コロナによる販売不振もあって
スキーム自体が成り立たなく
なってしまったのです。

そもそも、
このジャンルは個人的に
社会悪だと考えていましたから、

みんな潰れりゃいいじゃん！

という気持ちはあるものの、
私自身も知り合いが多いわけで、
何だか複雑な気分でもあります。

彼らと話をしていても、
自らが社会悪だということは
自覚しているようでしたから、
会社が倒産したとしても、

まぁ、しゃあないよな…

ぐらいの感覚ではないかと
勝手に想像しているのですが、
そのそもワンルーム屋は、

社会の底辺から這い上がった

ような人間も多いですから、
メンタルは強靭そのもの。

いずれどこかの業界で、
活動を再開するでしょうから、
心配する必要はなさそうですね。

ただ、唯一心配なのが、
ワンルーム屋から物件を買った
オーナーたちのこと。

サブリースの会社が飛んで、
逆ザヤの家賃収入が減るどころか、
家賃そのものの回収さえ
危ぶまれる状況となっています。

ある意味、
投資は自己責任なわけで
助けようもありませんが、
そもそも儲からない物件を
購入してしまった上に、

家賃さえまともに回収出来ない

そんな状況下で、オーナーの
自己破産が連鎖しないかどうか、
この先を注視しておく必要が
ありそうです。

隣に事故物件があったら困る？

さて、本題です。

先日、こんな
ご相談がありました。

＊＊＊＊＊＊

保有する物件の隣に
自殺による事故物件があります。

事故物件公示サイトの
大島てるにも掲載されており、
先日、私の物件で空室が出た際に、
入居予定だった方が
大島てるのサイトを見て、

「やっぱりキャンセルします」

という申し出があったとのこと。

私自身は正直、
そこまで気にしたことは
無かったのですが…

事故物件がそばにあるのは、
今後の売却などにおいて、
どこまで影響するでしょうか？

＊＊＊＊＊＊

今回は、この件について
私なりに解説したいと思います。

客付けには影響しない？

まず始めに、
近隣の物件で自殺などの
事件があったとしても、
よほど凶悪なものや、
社会的に大きな影響を
与えたケースでもない限り、

客付けに影響することはない

私はそう考えています。

保有する物件ならまだしも、
近隣の事故物件であれば、
告知義務も当然ありません。

とはいえ、それはあくまで
東京などの大都市圏での話で、
例えば地の郊外などの、

畑や田んぼの真ん中に、
ポツンとある小さな集落

で事件や事故が起こると、
地元の人間としては

「あぁ、あの〇〇地区ね」

といったイメージで認知され、
ネガティブなレッテルが
貼られてしまいますから、
客付けに対するダメージも
十分に考えられると思います。

人はどこでも死んでいる

一方、東京や大阪などの
大都市圏において、

自宅の近隣で誰かが自殺した

なんて話は、
別に珍しくもありません。

ニュースになる事もないですし、
ご近所さんの噂話だって、
数年も経てば風化してしまいます。

例えば、東京の鉄道各線では
それこそ毎日のように
人身事故が発生していますが、
駅で電車を待つ客たちは、

「あぁ、また人身事故か」
「早く電車が来ればいいけど」

ぐらいの
感覚でしかないですよね？

病院のベッドだってそう。

毎日のように人が亡くなっても、
その空きベッドを嫌がる
患者さんはまず居ないですし、
ベッドの履歴なんて気にしてたら、
治る病気も治らないですよ。

大島てるの影響力

また、大島てるのサイトも
個人的に大した影響力は
無いと考えています。

事故物件の情報もあくまで、
投稿者が見聞きしたレベルの
情報でしかありませんし、
大きな事件でも無い限り、
情報のウラをとる事も出来ません。

もちろん、
大島てるの情報を

信じるか信じないか？
どこまで信用するのか？

は、見る人間次第ですが、
個人的にはそのような

不確かかつネガティブな
情報を残し続けるサイト

は、私の信条的にも
好きにはなれません。

不動産業者の中には、
営業への影響から、
大島てるの存在を嫌う
人間も多いですが、
私はどちらかというと、

情報そのものに価値が乏しい

という評価ですね。

神経質な客はお断り？

今回のご相談者さんのケースも、
お客さんが大島てるを見て、

「やっぱりキャンセルします」

と言ってきたそうですが、
それが本当のキャンセル理由か
どうかは分かりません。

なぜなら、過去の経験から、
本当に入居したい客であれば、

多少の難に目をつむっても、
入居を決めてくれる

ケースが殆どだと、
私は考えているからです。

もし本当に、
大島てるの情報を理由に
客がキャンセルしたのであれば、

神経質な入居者が、
決めてくれなくて良かった

ぐらいに捉えておきましょう。

クレームやトラブルばかりの
面倒な入居者に入られるより、
ずっとマシだと思いますよ。

些細な心配は無用！

そんなわけで、
近隣で発生した事故物件に
対する基本的なスタンスを
解説してみましたが、
そもそも人間という生き物は、

いつかどこかで必ず死ぬ

ものです。

それが、病院のベッドなのか、
自宅の一室だったのかの違いで、
扱われ方が大きく変わるなんて、
不条理な話ではないでしょうか。

私たち物件のオーナーは、
そのような些細な事を心配せず、
堂々と投資を実践して下さい。

もちろん、保有する物件内で
事故や事件が起こった場合は、
法的な告知義務が発生しますから、
それはまた話が別ですよ。

がんばりましょう！

村上