村上です。

世の中にはいつの時代にも、
盛り上がっては急速に消える
流行やブームがあります。

例えば、ここ数年では

・タピオカ
・高級食パン

などのブームが起こりましたが、
現在は完全に収束しましたよね。

また、不動産界隈でも

・コインランドリー投資

が一時期大いに流行ったものの、
その多くが大きな赤字を抱え、
撤退に追い込まれています。

私が住んでいるエリアの周辺でも、
一時期、タピオカドリンクの店が
何十店舗も乱立していましたが、
今は見る影もありません。

一過性のブームに乗り、
荒っぽい稼ぎを目論む

ことを否定はしませんが、
不動産投資と同様、

トータルで儲からなければ
投資した意味がない

わけで、流行に乗るビジネスは、
その辺のビジョンがどうしても
希薄だと言わざるを得ないです。

一方、私たちが実践している
賃貸住宅を中心とした
不動産投資はどうでしょうか？

2010年代半ばに起こった
不動産投資ブームのように、
一時的な盛り上がりはあるにせよ、

長期的なビジョンで
地に足が着いた投資

であることは間違いありません。

一発大儲けのような
スリルやワクワクはありませんが、
かと言って

ブームが急に萎んで
大損を抱えてしまう

ようなリスクも無いですよね？

物件が売れなければ、
地道に家賃収入を得ながら

ローンの残債を減らす

ことで、収支をプラスに
持っていくことが出来ますし、
アプローチ次第では

貸して儲かる
売っても儲かる

という、最強の投資物件を
作り上げることも可能です。

最新の流行を追ったり
ブームの波に乗ることも、
立派なビジネスですが、

長期安定的な経営を維持する

ことについて、
私たち不動産投資家は
もっと誇りを持っても良いはず。

タピオカや高級食パンの
栄枯盛衰を傍目で見ながら、
そんな思いを新たにしています。

築古投資は失敗が多い？

さて、本題です。

ご質問がありました。

＊＊＊＊＊＊

地方の築古戸建など、
低価格で買える不動産投資が、

・融資や属性のハードルがない
・高利回りを出しやすい
・DIYのリフォームも可能

といった理由から
近年流行っているようですが、
村上社長はどのように
お考えでしょうか？

大都市部のアパマンが
不動産投資の王道だと思いますが、
このようなニッチな投資も
十分に有りかなと考えています。

何かアドバイスなどあれば、
よろしくお願いします。

＊＊＊＊＊＊

とのこと。

確かに、投資不動産向けの
融資が冷え込んで以来、
地方の築古投資は
根強い人気が続いています。

ただし、
一般的な不動産投資に比べると、
ある意味特殊な領域である上、
それなりのリスクがあることも
認識しておかなくてはなりません。

今回はそんな地方における
築古投資の現実と、
そのリスクについて、
少し語ってみたいと思います。

投資が頭打ちになった

今から6年近く前、
かぼちゃの馬車問題から
スルガ銀行の不正融資が発覚した
「スルガショック」を受け、
金融庁の指導が入ったことで、
不動産投資向け融資の
審査が厳格化されました。

それまで、フルローンや
オーバーローン前提で
物件を買いまくっていた
不動産投資家が軒並み、
物件を買えなくなったのです。

そこに追い討ちを掛けたのが、
近年の不動産価格高騰。

さらには、資材価格や
人手不足による人件費上昇もあり、
新築やリフォームの建築コストも
かつてない高水準となりました。

結局、融資を受けようにも

価格的に手が届かない…
頭金も用意出来ない…

そんな状況から、
多くの不動産投資家が
頭打ちの状況となったのです。

築古投資にシフトしたが…

そんな中、一部の投資家は
都心の価格高騰に見切りを付け、

地方の築古投資にシフトする

という流れが起きました。

また、年収などの属性が低く
融資を受けにくかった
ビギナーの不動産投資家達も、

築古の戸建を現金購入し、
DIYでリフォームする

というスタイルで、
次々と参入し始めたのです。

私自身も、築古投資に対して
異議を唱えるつもりはないですし、
きちんと儲かるのであれば、
それはそれで、
大いに結構だと考えています。

ただし、実際には

失敗している人が多過ぎる

という現実があるんですね。

投資というよりビジネス

一見、古い家をDIYで直し、
ピカピカに蘇らせることは、
楽しそうにも思えます。

しかし、実際にやってみると
かなりの労力と手間が掛かる上、
失敗するリスクも高くなります。

一方、それらの手間を省こうと、
工務店などに丸投げした場合、
DIYで得られたはずの利益が
全て向こうに取られてしまい、

あまり儲かりそうにない
古いだけの戸建が手に入った

というオチにもなりかねません。

労力が掛かるし…
時間も使うし…
アタマも使うし…
人付き合いも必要…

結局、それらの要素を
総合的に評価してみると、
地方の築古投資は
不動産投資というより
事業やビジネスという
位置付けなんですね。

甘い世界ではない

もちろん、そういった
手間や労力を厭わない人なら、
DIYでコツコツやるのも
全く構いませんし、頑張って
成し遂げる喜びも得られます。

とはいえ、全ての投資家が
同じことをやれるわけじゃない
ですし、幾ら高利回りでも
スケール的に小さいですから、

労力の割に儲けが見合わない

と考える方も多いはず。

また、投資額が少なく済むため、
安易に参入する方が多いことも
ある意味問題だと考えています。

事実、数十万円といった
破格で築古物件を購入した結果、
予想以上の劣化にコストが掛かり、
手に追えなくて放置している
投資家も数多くいます。

結局、地方の築古投資は
それほど甘い世界ではない
ということなのです。

安易な参入で失敗するな！

その点をわきまえた上で、
それでもなお築古投資を
やってみたいのであれば、
私は一向に構わないと思います。

現在はネットやYouTubeなどで、
築古投資のDIYや運営ノウハウが
広く公開されていますし、
投資額が小さいということは、

たとえ失敗しても再起出来る

レベルに収まるわけで、
人生を棒に振るわけでもありません。

ただ、安易に参入した結果、
失敗するケースが多いですから、
くれぐれも注意して下さい。

がんばりましょう！

村上