村上です。

近年、AIを筆頭に
さまざまなテクノロジーが、
日常生活に入り込んでいます。

以前、日経新聞のネット記事で、

アメリカにあるAmazonの倉庫で、
5,000台ものロボットが働いている。

ヒト型ロボットを使う実験も
Amazonの研究拠点で始めた。

という特集がありました。
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOGN2106D0R21C23A0000000/

確かに、Amazonの膨大な
物流を効率よく捌くために、

人間とロボットが協働する

というアプローチは、
理にかなっていると思います。

とはいえ、冷静に考えてみれば、
日本の食品工場や自動車工場の
生産ラインでも

Amazonよりずっと前から、
ロボットを活用してきた

歴史があるわけで、
ヒト型ロボットだからどうとか、
人間の働く場所が減るだとか、
そんな話はナンセンスかなとも
考えています。

でも、労働ロボットが壊れたら
誰が修理するんでしょうか？

今までは、人間が
修理していたと思いますが、
これからは…

ロボットがロボットを修理する

時代になるんですかね？

じゃあ、修理担当の
ロボットがもし壊れたら、
修理担当ロボット専門の
修理ロボットがいるとか（笑）
無限のスパイラルになりそうです。

まぁ、人間の労働者だって、
定期的に健康診断を受けるし…

病気や怪我になったら
人間の医者に診てもらうし…

人間の医者が倒れたら、
別の医者が医者を治療するわけで…

人間もロボットもさほど
変わらないのかも知れません。

強いて違いを挙げるなら、
ロボットは適切な
メンテナンスをすれば、
24時間365日働くことも
十分に可能だと思いますが、
人間はさすがに無理ですよね。

また、ロボットが壊れても、
パーツを交換修理すれば
元の能力を復活出来ますが、
人間のパーツは移植が難しいですし、
だんだんと加齢で能力が落ち、
いずれ病気や寿命で死を迎えます。

まぁ、そんな
人間とロボットの協働ですが、
AIなどの技術も活用して
今後もロボティクスの分野は、
どんどん進化するでしょう。

そのスピードに、どれだけの
人間が付いて行けるのか？

人間とロボットの共存は可能か？

かつてのSF映画みたいな、
期待と不安が入り混じる思いです。

賃貸併用住宅の売却はどうよ？

さて、本題です。

ご相談がありました。

＊＊＊＊＊＊

親戚が神奈川県内に
賃貸併用住宅を所有しています。

諸事情により引越しするため、
売却を検討しているのですが、
賃貸併用住宅である上に、
立地が地方であることから、
なかなか売却が進みません。

売れない場合は、
入居者に立ち退いてもらい、
建物を解体した上で
更地売却を考えていますが、
入居者からも良い返事を
もらえていない状況です。

ちなみに物件は、

・1階に自宅
・2〜3階に４戸の賃貸

があり、いずれも満室です。

賃貸併用住宅の売却は、
苦労すると分かっていたものの、
いざその場面になると
予想以上に難しいと感じています。

何かアドバイスがあれば、
よろしくお願いします。

＊＊＊＊＊＊

とのこと。

今回はこのケースについて、
取り上げてみたいと思います。

賃貸併用は売りにくい

まず始めに、
ご相談者さんが言うとおり、
賃貸併用住宅の売却は
相当にハードルが高いです。

そもそも、賃貸併用住宅は

入居者とオーナーが
一緒の建物に同居する

という特殊な住環境であり、
物件を欲しがる人が殆どいません。

例えばみなさんが、
新居を買って住みたい！
そう考えたとしましょう。

そんな物件探しの中で、
わざわざ自宅の上の階に、
賃貸の入居者がいるような
住宅を欲しがるでしょうか？

入居者とオーナーという
お互いのプライベートが
垣間見れる住環境なんて、
私だったらイヤです。

自分達のプライベートは
そっちのけで、

とにかく家賃収入を得たい！

という人がいれば別ですが、
ごく少数ではと思います。

私もこれまで、
賃貸併用住宅の売却は
難しいということを
度々解説してきましたが、

買いたい客がごく限られる

というのが、
大きなネックなのです。

道のりはさらに険しく

その上、今回のケースは
神奈川県の地方でもあり、
売却に至るまでの道のりは、
さらに険しいと思われます。

地方の賃貸併用住宅に住みたい！

という買主が、
果たしてどれほどいるのか？

また、買主に融資は付くのか？

それらの難題を1つずつ
クリアしなければなりません。

偶然、欲しがる客がたまたま
自分の売り物件を見つけて、
買付けてくれればいいですが、
そんな確率はごく僅か。

そもそも物件の売却は、
運任せで何とかなるような
ものではないですし、
売れなければ数年以上も、
市場にさらされ続ける可能性も、
当然にあり得ます。

そんな難しい売却に、あえて
立ち向かざるを得ないとしても…

実は出口が幾つかあるんです。

プロに買い取ってもらう？

その１つ目は、

買取業者に買い取ってもらう

ということ。

もちろん、
相手はプロの買取業者ですから、
価格はそれなりに叩かれますが、

売れないことで
精神的に追い詰められる

より、ずっとマシだと思います。

また、新築当時のローンも
おそらく返済が終わったか、
残債があっても僅かでしょうから、
たとえ安く売ったとしても、
それなりのキャッシュは
手元に残るはず。

買取業者は価格さえ見合えば、
一般の投資家みたいに
あれこれと難癖は付けず
物件を買ってくれますから、

売りにくい物件や
売却を急ぐ場合には有効です。

一棟丸ごと賃貸にする？

次に、1階の住居部分を
賃貸用にリフォームし、

1棟丸ごと賃貸しながら、
投資物件として売却する

という手もあります。

買取業者の価格より、
高値売却の確率は高いはずです。

ただし、このアプローチは

・１階だけがやけに広く
・２〜３階の部屋は狭い

という、ある意味
いびつな賃貸物件のため、
満室にするためには、
安めの家賃で募集を掛ける
必要があるでしょう。

多少利回りは落ちますが、
とにかく物件を売却したいなら、
多少のロスは覚悟して下さい。

早期売却に向けて

というわけで今回は、
賃貸併用住宅の売却について
解説してみました。

賃貸併用住宅という
一般的に不人気な物件を
売却しようとしているのですから、
いろんなアプローチで
早期売却を模索して下さい。

とにかく行動あるのみですよ。

がんばりましょう！

村上