村上です。

先日、久々に
札幌へ行って来ました。

おそらく、
3〜4年振りくらいです。

といっても仕事ではなく、
プライベートでしたが、
札幌の街並みは、
大きく変わっていました。

東京と見間違えるくらい、
お洒落になっていたんです。

私自身もこれまで、
札幌の物件を100件近く
扱って来たことがあり、
最も通っていた7~8年前は、
年間30回ぐらい
札幌に滞在していました。

でも、その頃の札幌は
東京と比べて素朴というか、
そんなに洗練された街という
印象は無かったんですね。

それが、ここ数年の間に
駅前の再開発を中心として、
札幌の街並みが大きく
変わりつつあるようなのです。

そもそも札幌は、

食事が美味しいし
夏は過ごしやすいし
冬はスキーも出来るし
夜はススキノがあるし（笑）

で、個人的に好きな街の１つ。

いろんな意味で、
大きなポテンシャルを持った、
都市だと評価しています。

不動産も悪くないですよ。

寒冷地なので、経費は
それなりに掛かりますが、
もともと利回りが高い上に、
周辺の地方から人も集まり、
空室で困ることも少ないです。

もちろん、数年前に起こった
マンションの庇崩落事故みたいに、
ダメな物件もありますが、
きちんと現地調査を行なって、
間違いない物件を仕入れれば、
それなりの結果が出せるはず。

東京に比べたら割安ですし、
買える人は買っておいて
損はないと思います。

とはいえ、
残念なところもあります。

例えば、不動産向けの
融資がとにかく厳しい…。

特に、2018年の
スルガショック以降、
地元の投資家以外は
融資が出にくくなりました。

今後、札幌の再開発は
どんどん進んで行きますから、
積極的に投資したいのですが、
融資が当面の課題かなと、
個人的に考えています。

いっそのこと、
札幌に引っ越してしまうのが、
一番の解決策かも知れませんね。

郊外の投資はクルマありき

さて、本題です。

以下のような
ご相談をいただきました。

＊＊＊＊＊＊

先日、業者さんから
神奈川県郊外の戸建物件を
紹介されました。

価格が1千万円で
利回りが約10％でしたが、
立地が駅からバス便のため即決せず、
今回は見送りました。

バスの本数自体は1時間に
4〜5本程度でしたが、
将来的に減便となった際や、
主要駅でもないので
客付けに苦労するかと思い、
見送った次第です。

多少立地が悪くても、
ファミリーが入居してくれれば、
それなりに長く住んでもらえると
思いますが、駅力が強くない
エリアでの戦い方について、
ご教授ください。

＊＊＊＊＊＊

とのこと。

今回は、このご相談について
解説してみたいと思います。

キャッシュフローありき

まず始めに、このような
郊外の戸建はそもそも、

資産価値云々より
収益性に全振りする

ような物件です。

10年20年先でも、
資産価値が保たれていたり、
価値が上がるような都市中心部の
物件とは全く別物で、
このような郊外や地方の戸建は、

将来の資産価値は
全く期待出来ない

どころか、現時点でも
資産価値はほぼゼロに近い
物件ばかりです。

つまり、不動産投資で一般的な
資産形成目的での保有ではなく、
あくまで純粋な

キャッシュフローマシン

として稼働することが
求められるのです。

築古戸建のポイントとは？

例えば、その戸建が
10年間維持出来そうなら、

利回り30％以上で
5年以内に投資額を回収する

その結果、残りの5年間は
家賃収入がまるまる手元に残る
投資が出来ますよね？

その後は、タダ同然で
手放してもいいですし、
入居中の物件を利回り換算で、
売却することも可能です。

とはいえ、築古の戸建には
それなりのリスクも…。

一番厄介なのは、
建物の修繕やリフォームコストが、
投資に大きなインパクトを与える
ことです。

1千万円で購入した戸建に、
修繕やリフォームに1千万円の
追加投資が必要だとしたら、
実質利回りは半分以下ですよね？

20年もの長いスパンで
やっと投資額を回収しても、

ボロボロで使い物にならない…

これでは、
投資する意味がありません。

そういう意味で、
地方や郊外の戸建投資をするなら、
出来る限り安く買うだけでなく、

修繕やリフォームコストを
きちんと見極めておく

ことが重要です。

駅力よりもカーライフを

その一方で、
ご相談者さんが気にしている、

駅力や立地の悪さ

については、さほど
気にする必要はないと思います。

なぜなら、郊外の戸建に
住むようなファミリー層は、
基本的にクルマ中心の
ライフスタイルだから。

例えば、駅徒歩よりも

・ショッピングモール
・職場や学校までの距離

を重視したり、その戸建に

・マイカーが何台駐車出来るか

ということのほうが、
重要だったりするんですね。

毎朝、旦那や子供を
駅や学校まで送迎したりとか、
広い駐車場のある
ショッピングモールで、
便利に買い物が出来るかとか、

駅力や立地を気にするより、
クルマ目線での物件選びを
優先したほうが良いでしょう。

利回りだけで食い切れ！

いずれにせよ、
地方や郊外の戸建投資は、
一般的な不動産投資と
カテゴリーが異なる
ものだと考えて下さい。

資産価値を全く考えず、
とにかく

利回りだけで食い切る

このスタンスが重要です。

現状の建物をしっかり
調査した上で、
あと何年持つのか？
リフォームに幾ら掛かるか？

トータルの収支を見極めて、
投資を判断して下さい。

10年持つような物件が、
表面利回り10％じゃダメですよ。

最低でも実質利回り20％、
出来れば30％以上を目指して、
初めて投資が成り立つのです。

そういう目線で、
物件を探すようにして下さい。

過疎化が進む前に…

逆に、クルマでの生活が
便利なエリアであれば、

駅力が弱くても…
かなりの郊外でも…
バスが減便になっても…

それなりの客付けが
出来るはずです。

もちろん、
近場のショッピングモールが、
未来永劫存在するわけでは
ありませんし、今後は
地方郊外の過疎化も
より一層進行します。

そういう意味でも、
地方や郊外の戸建投資は
１日でも早く、高利回りで
ペイすることが肝心ですね。

がんばりましょう！

村上