村上です。

あなたの投資戦略は明確ですか？

今日は10年先も勝ちつづける
投資家になるためのお話。

これまでお伝えしたことの総まとめです。

最後まで御覧ください。

不動産経営は出口ありき。

ただし、入口の段階で
ほぼ勝負が決まってしまうので
気をつけてください。

・購入金額

・土地／建物割合

・表面利回り

・借入金額、金利、返済期間…

・売却金額（相場価格）

これだけ揃えば
インカムもキャピタルも
税金含めておおよそ見えてきます。

逆に言うと先が読めるのが
不動産経営の良いところ。

10年先までお見通し。

ということです。

わかってるよ、村上さん！

シミュレーションの話でしょ、

ブログやメルマガに何回出てきたことか。

しっかり覚えたのでもう大丈夫！！

そう、それです、それ。

シミュレーションが大事ですよ！
ということです。

10年先まで数字を把握した上で
物件を購入すれば
負けっこありませんよね。

ただし、相場は先が読めません。

金融市場は選挙や政治家の発言に
かなり左右されますし、
読みが外れることもしばしばです。

不動産の売買相場は景気に連動しますので
キャピタルは読みづらい。

つまり、

・売却金額（相場価格）

が、トータル収益を左右する
最大の変動要素になります。

リスクを最小限にするには
変動の小さい場所を選ぶこと。

地方は急激に上がったので
この先どうなるか分かりません。

東京でも都心部は上下が激しく
ブレ幅が大きいです。

値下がりしない場所を買え。

変わらないのは都内の住宅地。

例えば人気の城西エリアは
リーマンショック以前から
ほとんど土地相場が変わりません。

数十年は今の水準が続くでしょうし、
大きく上下するにしても
変化は緩やになるはずです。

地方でも県庁所在地など
各地の中心部であれば同じように
安定感のある土地があります。

自己資金があるとか、
地方物件で含み益があるなら、
価値が下がらない土地へ
資産をシフトしてください。

不動産の弱点である
流動性の低さを補うには
いつでも売れる物件を持つことです。

売っても良し持っても良し。

が最強ですよね。

で、

話は戻りますが、

相場は読めなくても
経営は先が読める。

なので、

・値下がりしない場所で

・割安な不動産を

・10年先までシミュレーションして

購入することが
不動産で勝ち続けるための
必須事項になります。

そして、
シミュレーションのカギになるのが
融資と税金です。

デットクロスをコントロールせよ。

融資を受ける割合が大きいほど、
デットクロスを避けられなくなります。

デットクロスとは、
税引前キャッシュフローよりも
課税所得の方が大きくなること。

実際の手残りに比べて
とられる税金が割高になります。

ただし仕組みを理解していれば、
購入条件、融資条件を調整して
デットクロスの到来時期を
前後させることは可能です。

ここでデットクロスの仕組みを
おさらいしましょう。

典型的な事業収支の
長期シミュレーションです。

RC築30年の1棟マンションです。

・購入金額：2億円
・土地／建物割合：5割ずつ
・表面利回り：10%

・借入金額：2億円
・金利4.5%、返済期間30年

この条件でスタートした場合、
収入と支出、損益は次のように
変化していきます。

収入は徐々に減っていく。

不動産を持っている間は、
家賃が入ってきます。

これ収支と損益の
おおもとになりますよね。

家賃収入は安定的ですが、
永遠に一定というわけでは
ありません。

築年数が進むにつれて
家賃は下がりますし
空室期間が徐々に長くなり
稼働率も下がっていきます。

支出は徐々に増えていく。

家賃収入が減る一方で、
増えていくのは運営経費です。

・内外装の修繕箇所が増える
・設備メンテナンスの頻度が増える
・入居募集の広告費も増える

融資の返済も大きな支出ですが、
元利均等返済の場合、
金利が上がらなければ
返済額は一定です。

キャッシュフロー（税引前）は減っていく。

というわけで、

収入が徐々に減って
支出が徐々に増えていくので
キャッシュフローは小さくなります。

一般的な不動産投資の
メリットとしては
インカム収入、不労所得
といった点が認識されています。

ですが、オイシイのは前半だけ。

税引前で考えても
キャッシュフローは尻すぼみに
なっていきますので
いずれは売却することが必要です。

収支、つまり現金の出入りとして
税引前キャッシュフローは
減っていきます。

では、会計上の損益の面では
どうなっていくでしょうか。

長くなりましたので続きはまた今度にします。

がんばっていきましょう！

村上