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「純資産」拡大のメカニズムを知る

村上です。

正しい目標。

何をするにしても
目的に適したゴール設定が
必要ですよね。

不動産投資もしかり。

曖昧なまま進んではいけません。

行き当たりばったりで
買える物件を買っていては
すぐに頭打ちになってしまいます。

何のための投資なのか。

何を達成したら「成功」なのか。

資産拡大のメカニズムを理解すれば
精度の高い目標設定が可能です。

そして大事なことがもう一つ。

投資の成功を測定する方法

具体的な数値指標を持って
置きたいところですよね。

村上さん、

分かっているよ~

ブログで何回も読んだし、

書籍にも書いてたよね!

税引き後キャッシュフロー

でしょ!?

収入と支出だけじゃなくて、
支出と経費の違いとか
税金も考えなきゃね~。

ゴールはとりあえず
税引き後CF2000万円目指すよ!

なるほど、すばらしい。
収益面は良さそうですね。

では、資産の目標はどうでしょう?

あ…資産ね、

ま~、とりあえず10億。

メガ大家を目指しているけど、
それじゃダメなの?

・・・おっと、

購入金額10億円、、ですか。

確かに10億円の物件を買えば、
資産として計上されます。

例えば
土地:6億円
建物:4億円

バランスシートの左側、
「資産」の欄ですよね。

ただし「資産」の欄だけでは
全体が見えません。

バランスシートの右側、
「負債」と「純資産」も
セットで考えてください。

投資が成功したかどうかは
トータル収益で決まるからです。

キャッシュフローがプラスでも
売却してマイナスとなっては
何のための投資だかわかりません。

実際、売却するまでは
トータル収益は確定しませんので、
持っている間は含み益を見ます。

つまり「純資産」の欄です。

不動産+現金-借入金=純資産

「不動産」「現金」が大きくても
それ以上に「借入金」があれば
「純資産」はマイナス。

資産価値が減る一方で、
借入金の減るスピードが遅ければ
どんどんマイナスが拡大してきます。

反対に資産価値が減らず、
借入金の返済が速い場合は
純資産がみるみる増えていきます。

ということで、

不動産投資のゴール設定は
次の2つを決めてください。

・税引き後キャッシュフロー
・純資産

ちなみに、
どれだけ純資産があれば
満足でしょうか。

はっきりしていない人は
とりあえず2億円を
目標にしてください。

2億円の現金があれば、
安定的に運用することで
生活には困りませんので。

購入条件、融資条件で運命が決まる

不動産投資は先が読めるのが
良いところです。

購入時の条件で
勝負はほぼ決まってしまいます。

・建物価値の減り方

減価償却は毎年一定です。

・借入金の減り方

返済予定表の通りに減っていきます。

・現金の貯まり方

キャッシュフローの累積ですね。

家賃、経費、銀行返済がほぼ一定なので
税金も含めてシミュレーション可能です。

ここでもう一度、
純資産の算出式を見てみましょう。

土地+建物+現金-借入金=純資産

資産価値、借入残高、現金残高が
年々変化して行って、その結果、
純資産も増減するわけです。

先が読めるということは
純資産の推移もシミュレーション
できるということですね。

現金・税金・資産の連動で把握する

バランスシート(資産残高表)は、
財務三表のうちのひとつになります。

(1)収支計算書
(2)損益計算書
(3)バランスシート(資産残高表)

この3つで、現金の流れ、
税金の計算、資産の増減
を把握します。

財務三表をマスターすれば、
純資産が拡大するメカニズムが
手に取るようにわかります。

銀行融資も財務三表次第です。

貸せる事業なのか、
貸してはいけない事業なのか、
経営状態を財務三表から
読み取るわけです。

財務三表には相関関係があります。

現金・税金・資産の相関関係。

収支計算書、損益計算書の内容が
反映されて資産残高になるわけです。

1.不動産の価値が下がる

損益計算書:減価償却分を損失計上します。
資産残高表:建物価値が減ります。

2.現金残高が積み上がる

収支計算書:税引き後キャッシュが残ります。
資産残高表:現金が増えます。

3.借入金が減る

収支計算書:元金返済分が出ていきます。
資産残高表:現金が減り、借入金も減ります。

という相関関係を踏まえつつ、
実際の数字の変化を見てみましょう。

財務三表で見る賃貸経営

以下、物件購入初年度の
財務三表の動きです。

スタートの状態は次の通りです。

所有物件:なし
自己資金:3000万円

1棟目、初年度として
次のように動きがありました。

1)融資を受ける 1.1億円

2)物件を買う 1.3億円
購入経費を払う 500万円

3)賃貸料を得る 1000万円
運営経費を払う 200万円

4)借入金の返済 400万円

5)減価償却 200万円

現実の時系列で考えると
融資と物件購入は同時です。

賃料収入、運営経費、返済も
毎月順々に行うのですが、
ここでは会計上の動きとして
項目別に解説します。

・・・・・・・

まずは1)融資を受ける、です。

銀行融資を11000万円受けました。

収支計算書(CF):

自己資金3000万円に
借入金の11000万円が加わり、
収支は14000万円になります。

損益計算書(P/L):

売上も経費もありませんので、
会計上の損益はゼロ円です。

資産残高表(B/S):

現金残高がそのまま
資産の欄に反映されます。

内訳として負債の欄に
借入金と自己資金(資本金)が
これもそのまま反映されます。

資産から借入金を引いた部分、
自己資金と利益余剰金が
「純資産」になります。

この段階では自己資金分が
純資産ということですね。

・・・・・・・

次に2)物件を買う、です。

収支計算書(CF):

物件価格は1.3億円、
加えて購入経費500万円が
かかりました。

自己資金+借入=1.4億円から
13500万円を使ったので
収支残高500万円になります。

損益計算書(P/L):

売上げはまだなく
購入経費が費用になるので
損益は-500万円です。

不動産の購入代金は
資産になるので
損益計算には含みません。

資産残高表(B/S):

現金が減ってその分
不動産資産になりました。

ただし経費で-500万円
差し引かれてトータルでは
13500万円。

損失が出た分、
資産額全体が減った形です。

・・・・・・・

次に3)賃貸料を得る、です。

収支計算書(CF):

物件を所有して、
家賃が1000万円入りました。

同時に運営経費で
200万円が出ていきます。

+800万円なのですが、
その他のお金の出入りと
合わせて考えます。

結果、1300万円が
収支残高になりました。

損益計算書(P/L):

家賃が入って
ようやく売上が立ちました。

経費を差し引いて
300万円の利益になります。

資産残高表(B/S):

現金資産が1300万円、
利益の300万円が
純資産に加わります。

・・・・・・・

次に4)借入金の返済、です。

収支計算書(CF):

元金返済と利息で
合わせて400万円支出。

これまでのトータルで
収支残高900万円になりました。

損益計算書(P/L):

利息の支払いが経費に加わり、
利益が150万円に減りました。

銀行返済のうち元金返済は
経費に計上することは
できません。

資産残高表(B/S):

収支残高が反映されて
現金資産が900万円。

元金返済した分、
借入金が減って10750万円。

利息を払って
利益が150万円になったのが
利益剰余金に反映されます。

この時点で純資産は
自己資金の3000万円と
利益余剰金の150万円とで
合計3150万円ですね。

・・・・・・・

最後に 5)減価償却、です。

収支計算書(CF):

減価償却は
実際のお金の出入りは
ありません。

収支は変わらずです。

損益計算書(P/L):

建物の価値が減る分を
損失として計上します。

経費に150万円が加わり、
損益はゼロ円になりました。

資産残高表(B/S):

減価償却150万円分、
不動産資産が減ります。

損益がゼロ円になったので
利益剰余金に反映されました。

最終的に資産残高表は、
不動産+現金が13750万円、
借入金が10750万円です。

不動産+現金-借入金=純資産

13750万円-10750万円=3000万円

これはたまたまですが、
初年度は自己資金と同額の
3000万円が純資産として残りました。

スタート直後と比べて
純資産が増えていないので
ダメな例なのかというと違います。

初年度は購入経費もかかるので
利益が出ずらいのですが、
2年目からは利益が出ます。

・・・・・・・

2年目以降の動きは、
3)賃貸料を得る
4)借入金の返済
5)減価償却、の3つです。

減価償却で不動産資産が減り、
元金返済で借入金が減っていきます。

減価償却150万円に対して、
元金返済は250万円となっており
資産が減るよりも借入金が減るので
結果的に純資産が増えていきます。

さらに、手残り現金300万円も
現金資産に加わりトータルで
資産残高は1.39億円になりました。

資産と借入金の差額が
純資産になります。

不動産+現金-借入金=純資産

13900万円-10500万円=3400万円

純資産が増えていく仕組みを
お分かりいただけたのでは
ないでしょうか。

なお、元利均等返済の場合は
元金割合が年々大きくなるので
さらに返済スピードが早まります。

まとめます

今回は純資産の把握の仕方と
財務三表の動きを見ました。

不動産投資は売却して初めて
利益が確定します。

キャッシュフローがプラスでも
売却してマイナスとなっては
成功とは言えませんよね。

なので、ゴール設定として
次の2つの目標を定めてください。

・税引き後キャッシュフロー
・純資産

実際、売却するまでは
トータル収益は確定しませんので、
含み益を見ます。

含み益とは資産残高表(B/S)の
「純資産」の欄です。

純資産は次の通り把握します。

不動産+現金-借入金=純資産

不動産の価値、現金残高、借入残高が
年々変化して行って、その結果、
純資産が増減するわけです。

1.不動産の価値が下がる

2.現金残高が積み上がる

3.借入金が減る

これを財務三表で表すと
収支計算書、損益計算書の内容が
反映されて資産残高になります。

数字が多くて
読むのが大変だったかも
しれませんね。

一文ずつしっかり読んだ人は
財務三表をほぼマスター
できたと思います。

まずはこれだけ
理解しておけば大丈夫。

あとはご自身の物件で
実践を重ねてください!

がんばっていきましょう!

村上

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