村上です。

相場が緩やかなので
先が読めるのが不動産のメリット。

ただし、購入後の経営次第で
コントロールできるのも
不動産投資の面白さです。

株やFXなどの紙の投資と違って、
自ら事業を行う立場ですね。

で、

コントロールすべきものの
ひとつが税金です。

不動産は税金との戦い！！

税金は奥が深いです。

知っているか知らないかで、
数百万円単位の差が出ることも
あり得ます。

まずは全体像を把握しましょう。
購入から売却までとにかく
税金がついて回ります。

・不動産取得税

・固定資産税／都市計画税

・所得税（不動産所得）

・所得税（譲渡所得）

・相続税

不動産取得税と固都税は
どうにもなりません。

都道府県・市区町村が
ルールに則って税額を定めます。
指定の税額を潔く支払いましょう。

取得税、固都税の税額は
固定資産税評価額が基準となります。

取得税・・・評価額の3-4%
固都税・・・評価額の1.7%程度

実際の税率は物件の所在地や
建物の用途などによって変わります。

固定資産税評価額の計算については
ここでは省略いたしますが、
土地も建物も実際の購入金額よりは
低くなる傾向です。

「所得」をコントロールする。

不動産取得税、固都税をあきらめるとして、
以下の3つの税金が残ります。

・所得税（不動産所得）

・所得税（譲渡所得）

・相続税

相続税といえば地主さんの悩みのタネ。

専業レベルまで拡大する頃には
相続税も気にしなければいけませんが、
それよりも前にやってくるのが所得税。

事業拡大の段階では
「所得税」にフォーカスしましょう。

所得税は（売上-経費）×税率　ですよね。

売上を追求するのは商売の基本ですが、
経費についてはどうでしょうか。

実は「経費」をうまく使えるかどうかが、
最終的にお金が残るかどうかの分かれ目。

できる経営者の共通点は「経費」マスターなのです。

「収支」と「損益」の違いを知る。

ここで気をつけていただきたいのは、
現金の収支　≠　会計上の損益
であるということ。

具体的には次の２つです。

・経費にならない支出＝元金返済

・支出の発生しない経費＝減価償却

また上記以外にも、

・将来お金が戻ってくる経費＝投資など

もあります。

経費の性質を把握したうえで、
うまく使い分けるのが不動産経営のコツです。

「経費」を戦略的につくる。

不動産経営の経費には2種類の性質があります。

・仕方のない必然的経費：
管理費、修繕費、広告費など

・能動的に作る戦略的経費：
金利、減価償却費、再投資、金融商品など

「必然的経費」は支出額＝経費額ですから
高品質で低コストなパートナーを
見つけるしかありません。

売上アップと同様、地道に追求するのみです。
「戦略的経費」は思案のしどころです。

支出と経費が直結しませんし、
将来的な売上や損益にも影響します。

金利や減価償却は必然的に発生しますが、
戦略に応じてコントロールすべきなので
「戦略的経費」に分類します。

長くなったので今日はここまでにします。

次回は「戦略的経費」を具体的に
どうすべきか、お伝えします。

今日もがんばっていきましょう！

村上