コン・パス代表 村上です。
不動産起業塾１期、
第３回を開催しました。
今回から塾生さんの活動状況を
共有し始めました。
１期生の半分くらいの方が
今取り組んでいるのが
「新築向けの土地探し」です。
講義の中でも事例をあげて
解説をしています。
皆さん、地元の仲介店を回って
大量に物件情報を集めています。
私と細川の２名でチェック
しているのですが、
通常業務の合間に大忙しです。
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東京新築アパートでキャッシュを稼ぐ。
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現在の不動産市況で、
手堅く効率的に稼げるのは
都市部の新築アパート。
都会の人口密集地ではおおよそ
どこでも住む人がいます。
また、特に東京の住宅地は
土地が値下がりしません。
積算評価で行くと概ね
土地７：建物３ですから、
年数が経っても資産価値は
減らないのです。
トータル１億円で建てて、
何十年たっても７０００万円の
価値があるということ。
ある程度返済が進めば、
売却で数千万円のキャッシュが入って
来るわけです。
一方で地方は土地の価値が低いので、
土地１：建物９なんてこともざら。
特に郊外は土地勘がないと危険です。
畑の真ん中などに建てようものなら、
最終的にゼロ円になるかもしれません。
家賃収入を貯めておけば
それなりの金額にはなりますが、
売却益が見込めないのでは
不動産のメリットがいかせませんよね。
出身地ならまだしも、
わざわざ知らない土地に
アパートを建てる必要はありません。
なので東京。
東京の人は東京で
不動産をやればいいんです。
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土地から新築で業者並みの利益。
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東京は土地が高いから、
新築じゃ儲からないでしょ？
と、思われるでしょうか。
新築と聞くと、皆さん
建売を思い浮かべるようですね。
・新築マンション
・新築アパート
・新築の戸建て
業者が建てた新築アパートを
買っても、確かに儲かりません。
木造でも利回り７％以下、
RCなら利回り５％台で
出ていますよね。
業者の利益がたっぷり乗っているからです。
彼らも社員を養うために必死です。
では、
個人投資家が東京の新築アパートで
稼ぐためにはどうすればよいでしょうか。
稼いでいる人と同じことをすれば
良いと思いませんか？
つまり業者と同じく、
土地を仕入れてアパートを建てる
ということです。
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新築計画は戸数がすべて。
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投資に向いた土地を探す
最大のポイントは戸数です。
建てられる建物の大きさ、
間取り、確保できる戸数で
収益が決まってしまうからです。
10戸とれるか12戸とれるかで
家賃収入が2割違ってきます。
ただし部屋の広さは要注意。
戸数を稼ぐために狭くすると
賃貸の競争力が落ちます。
最低限20㎡、長期の保有も考えるなら
25㎡～30㎡はほしいところです。
2人住まいの1LDKが理想ですが、
土地の仕入れ金額次第で
あわよくばといった程度でしょうか。
さしあたり東京で考えると、
土地を探す段階では
20㎡で入る戸数を概算すれば
良いかと思います。
村上さん、そんなこと言われても
土地の見方が分かんないよ！
さっきから聞いていると
なんだかハードル高そうだし、
机上の空論なんじゃないの？
そうですね、、、
確かに私も建築は専門ではないので
細かいところはわかりません。
が、
安心してください。
その道のエキスパートを
簡単に探すことができます。
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建築のプロを上手に活用。
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不動産、建築業界は
専門分野が細分化されています。
宅地、農地、商業地、住宅、店舗、オフィス、工場、木造、鉄骨、RC、地盤、建築、電気、水道、外壁、屋根、内装、大工、監督、設計士。。。
東京には、
【 アパートが得意な設計士 】
が無数にいます。
アパート向きの土地を探すには
土地を見て戸数が分かる人に
聞くのが早道ですよね。
どうやって探すんですか？
というと
注文住宅を建てるのと
同じように考えてください。
ネットでも電話帳でもOKです。
間違っても建築会社や工務店に
「設計士紹介して」などと
言ってはいけません。
直接、ダイレクトに出会うのが
ポイントです。
専門家を上手に使うのが、
セミプロ投資家のスタイル。
詳しい話はセミナーでお話しますので
知りたい方はご参加ください。
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最後までお読みくださり
ありがとうございます。
コン・パス 村上