コン・パス代表、村上です。
突然ですが、お金は好きですか？
はい！大好きです！
好物のお寿司を食べるのも
新しい靴と時計を買うのも
正月のバリ旅行もお金がかかるし、
ポルシェカイエンにも乗りたいし！
…そうですか、不動産投資をする人は
皆さんお金好きですよね。
事業を立ち上げるにしても
社会貢献するにしても
寄付をするにしても
お金がなければ始まりません。
では、
もう一つ質問です。
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財務三表は好きですか？
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え？何それ？
ザイムサンピョウ？
見たことないよそんなもの。
お金の話じゃなかったの？
はい、お金の話です。
財務三表はお金の診断書。
今日は財務三表でトクをするお話をします。
財務三表は、企業の経営状態を
知るためのツールです。
不動産投資も企業と同様です。
銀行でも財務三表の内容で
融資の可否を判断します。
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つまりは事業拡大に直結します。
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不動産事業を拡大したければ、
財務三表をマスターしてください。
財務三表とは次の３つです。
（１）収支計算書
（２）損益計算書
（３）資産残高表
１、２、３を合わせて
現金の流れ、税金の計算、
資産の増減を把握するわけです。
なんで３つも必要なんですか？
というと、
それぞれ役割が違うからです。
まずは財務三表のそれぞれの
概略を説明しますね。
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（１）収支計算書
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別名キャッシュフロー表です。
小遣い帳のようなもので、
現金の出入りを見ます。
収支がマイナスになると大変です。
現金持ち出し状態ですので
これが続くと現金が底をつく
ということになります。
なんだ、キャッシュフローなら
ちゃんと計算しているし
プラスだから大丈夫。
と思ったあなたも、
もう少しお付き合いください。
巷の大家さんブログなど見ると、
キャッシュフローを
「家賃収入－返済額＝CF」
と定義していたりしてびっくりします。
ですが、
あなたが実際に使えるお金は
税引後のキャッシュフロー。
税金を考慮に入れていない人が
時々いらっしゃるので、
気をつけていただきたいのです。
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（２）損益計算書
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売上、経費、利益、税金を
計算するための表です。
P/Lとも言います。
キャッシュフローと
利益は異なります。
実際のお金の動きと
企業の儲けの捉え方は
違っているからです。
お金は出て行くのに
経費にできないものが
あります。
お金は出ていかないのに
経費にできるものも
あります。
ちょっとややこしいですよね。
とにかく損益計算書の中身は
押さえておいてください。
損益を計算するということは、
最終的に納税額が決まるからです。
フルローンに近い融資を受けて
収益不動産を購入すると
初めのうちは所得税は
ほとんどかかりません。
保有期間が長くなるほど
税金が重くなっていくのが
不動産投資の落とし穴。
今後の税額がどのように
変化するかを把握しておかないと
大変なことになります。
納税するためのお金がない！
→黒字倒産
ということにもなりかねません。
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（３）資産残高表
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別名バランスシート、
B/Sとも言いますね。
資産と負債の残高と
差し引きの純資産を
把握することができます。
資産＝負債＋純資産
の関係です。
お金の出入りがあって、
現金資産が増減します。
元金返済があって
負債が減ります。
減価償却を計上して
不動産資産の簿価が減ります。
という感じに、
収支計算書、損益計算書の
内容が反映されて
資産残高になるわけです。
純資産が多ければ多いほど、
銀行から優良企業と
見られます。
なので、
不動産を拡大しつつ
残債を減らしていくことが
大切なんですね。
ただしB/Sについては
一つだけ注意してください。
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簿価と実勢価格は別モノ
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ということです。
簿価？ボカって何ですか？
というと、
資産残高表に記載される
不動産資産の金額です。
購入時は購入価格の金額ですが、
減価償却とともに減っていきます。
ただし、その不動産を実際に
買い手がつく金額（実勢価格）は、
簿価とは違うわけです。
購入時に相場並みの金額なら
大きな差額はなさそうです。
が、
高値づかみで購入してしまうと、
簿価＞＞＞実勢価格となります。
そうすると簿価ベースでは、
資産＞負債
（差額が純資産）
と思っていたのが、
実勢価格ベースで見直すと
実は、
資産＜＜＜負債
（差額がマイナス純資産）
ということになります。
なので、財務三表の仕組みを
理解することに加えて、
実際の資産価値がどうなのかも
常に把握しないといけませんね。
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現金・税金・資産の連動を見る
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まとめますと、
・収支計算書
現金の出入りと手残りを把握する
・損益計算書
損益と税金を把握する
・資産残高表
資産／負債の増減と純資産を把握する
で、
収支と損益は
異なるので要注意。
収支と損益の内容が
資産残高に連携する。
ということです。
何がどう連携するのか、
事例で見ると分かります。
続きは次回、お話ししますね。
今日もがんばっていきましょう！
村上