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財務三表をマスターせよ!

コン・パス代表、村上です。

突然ですが、お金は好きですか?

はい!大好きです!

好物のお寿司を食べるのも

新しい靴と時計を買うのも

正月のバリ旅行もお金がかかるし、

ポルシェカイエンにも乗りたいし!

…そうですか、不動産投資をする人は
皆さんお金好きですよね。

事業を立ち上げるにしても
社会貢献するにしても
寄付をするにしても
お金がなければ始まりません。

では、

もう一つ質問です。

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財務三表は好きですか?

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え?何それ?
ザイムサンピョウ?
見たことないよそんなもの。
お金の話じゃなかったの?

はい、お金の話です。

財務三表はお金の診断書。

今日は財務三表でトクをするお話をします。

財務三表は、企業の経営状態を
知るためのツールです。

不動産投資も企業と同様です。

銀行でも財務三表の内容で
融資の可否を判断します。

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つまりは事業拡大に直結します。

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不動産事業を拡大したければ、
財務三表をマスターしてください。

財務三表とは次の3つです。

(1)収支計算書

(2)損益計算書

(3)資産残高表

1、2、3を合わせて
現金の流れ、税金の計算、
資産の増減を把握するわけです。

なんで3つも必要なんですか?

というと、
それぞれ役割が違うからです。

まずは財務三表のそれぞれの
概略を説明しますね。

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(1)収支計算書

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別名キャッシュフロー表です。

小遣い帳のようなもので、
現金の出入りを見ます。

収支がマイナスになると大変です。

現金持ち出し状態ですので
これが続くと現金が底をつく
ということになります。

なんだ、キャッシュフローなら
ちゃんと計算しているし
プラスだから大丈夫。

と思ったあなたも、
もう少しお付き合いください。

巷の大家さんブログなど見ると、
キャッシュフローを
「家賃収入-返済額=CF」
と定義していたりしてびっくりします。

ですが、
あなたが実際に使えるお金は
税引後のキャッシュフロー。

税金を考慮に入れていない人が
時々いらっしゃるので、
気をつけていただきたいのです。

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(2)損益計算書

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売上、経費、利益、税金を
計算するための表です。

P/Lとも言います。

キャッシュフローと
利益は異なります。

実際のお金の動きと
企業の儲けの捉え方は
違っているからです。

お金は出て行くのに
経費にできないものが
あります。

お金は出ていかないのに
経費にできるものも
あります。

ちょっとややこしいですよね。

とにかく損益計算書の中身は
押さえておいてください。

損益を計算するということは、
最終的に納税額が決まるからです。

フルローンに近い融資を受けて
収益不動産を購入すると
初めのうちは所得税は
ほとんどかかりません。

保有期間が長くなるほど
税金が重くなっていくのが
不動産投資の落とし穴。

今後の税額がどのように
変化するかを把握しておかないと
大変なことになります。

納税するためのお金がない!
→黒字倒産

ということにもなりかねません。

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(3)資産残高表

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別名バランスシート、
B/Sとも言いますね。

資産と負債の残高と
差し引きの純資産を
把握することができます。

資産=負債+純資産

の関係です。

お金の出入りがあって、
現金資産が増減します。

元金返済があって
負債が減ります。

減価償却を計上して
不動産資産の簿価が減ります。

という感じに、
収支計算書、損益計算書の
内容が反映されて
資産残高になるわけです。

純資産が多ければ多いほど、
銀行から優良企業と
見られます。

なので、
不動産を拡大しつつ
残債を減らしていくことが
大切なんですね。

ただしB/Sについては
一つだけ注意してください。

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簿価と実勢価格は別モノ

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ということです。

簿価?ボカって何ですか?

というと、
資産残高表に記載される
不動産資産の金額です。

購入時は購入価格の金額ですが、
減価償却とともに減っていきます。

ただし、その不動産を実際に
買い手がつく金額(実勢価格)は、
簿価とは違うわけです。

購入時に相場並みの金額なら
大きな差額はなさそうです。

が、

高値づかみで購入してしまうと、
簿価>>>実勢価格となります。

そうすると簿価ベースでは、

資産>負債

(差額が純資産)

と思っていたのが、
実勢価格ベースで見直すと
実は、

資産<<<負債

(差額がマイナス純資産)

ということになります。

なので、財務三表の仕組みを
理解することに加えて、
実際の資産価値がどうなのかも
常に把握しないといけませんね。

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現金・税金・資産の連動を見る

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まとめますと、

・収支計算書

現金の出入りと手残りを把握する

・損益計算書

損益と税金を把握する

・資産残高表

資産/負債の増減と純資産を把握する

で、

収支と損益は
異なるので要注意。

収支と損益の内容が
資産残高に連携する。

ということです。

何がどう連携するのか、
事例で見ると分かります。

続きは次回、お話ししますね。

今日もがんばっていきましょう!

村上

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