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買って売って6000万円!

コン・パス代表、村上です。

不動産投資の強みは
「現物」であるということ。

景気変動による波がゆっくりで
ブレ幅も限定的だから
資産保全に適しているのですね。

お金のある人が資産を守るために
不動産を買うのが本来なのです。

ですから、
不動産投資の大前提は、

価値が下がらない不動産を買う

ということ。

融資を受けて買うならば
なおさらです。

売却すればいつでも完済できる
状態をキープしておかないと
経営は危ういですね。

で、下がらない不動産とは
どんな物件でしょうか。

建物は価値が下がります。

帳簿上も減価償却するし、
実際に建物も劣化していくので
追加の投資(修繕)をしなければ
最終的に価値ゼロになります。

一方で土地はどうでしょうか。

場所次第ですね。

エリアや立地によって
将来の価値は変わってきます。

・下がる土地
・下がらない土地
・上がる土地

1つめの「下がる土地」を
買ってはいけません。

もしくは買うとしても
相場以下で買って早めに転売。

長期保有すると危険です。

2つめの「下がらない土地」を
狙ってください。

建物の価値がなくなっても
土地の価値が残ります。

借入の返済が進んで
残債が土地値以下になれば
ひとまず安全圏。

売却すればいつでも完済できて、
お金も残る状態になります。

3つめの「上がる土地」を
狙って買うのは難しいと思います。

都心の一等地のように上がったり
下がったりする場所は
手を出さないのが無難です。

「下がらない土地」を買って
たまたま上がったらラッキーくらいの
つもりでいてください。

で、ここまでをまとめると

・建物は価値が下がる
・土地は場所によって価値が下がらない
・土地の価値が下がらない物件を買え
ということです。

では、

下がらない土地はどこにあるのか?
見分け方はカンタンです。

『 昔から取引金額が変わらない場所 』

東京で言えば城南エリアで
高いビルが建たない住宅地がおススメです。

他にも昔から売買金額が安定している
場所はあると思うので探してみてください。

で、ここからが本題です。

「頭金1割」はイジワルじゃない

例えば世田谷区で土地付きの
アパート、マンションを買うとなると
頭金が必要になってきます。

都内の物件で融資を打診すると大抵は、

…頭金1割くらい入れてくださいね。

と銀行から言われます。

彼らも決してイジワルで言っている
わけではありません。

銀行が評価する土地の資産価値が、
実際の売買金額に追いつかないので
フルローンが出せないのですね。

資産価値 < 借金

になってしまわないよう、
頭金1割程度いれるのがちょうどよいのです。

地方物件でフルローンが出るのは、
実際の売買金額よりも銀行評価が大きいから。

銀行の資産評価の基準が
実態に合っていないとも言えます。

と文句をいいつつも、

不動産は融資ありきですから、
銀行の評価目線にあわせるしかありません。

というわけで、

23区に物件を持ちたい人は、
頭金を用意してください…

村上さん、簡単に言うなよ!

都内でRC造のマンション買うとしたら
1億円はするでしょ?

頭金1000万円!!
他にも諸費用5-600万円かかるじゃん!

そんなにお金作れません!!

…そうですよね。

株やFXで稼いで不動産を
はじめる人は結構いますが、
貯金だけでは厳しいかもしれません。

ですが、希望を持ってください。

やり方を工夫すれば、
ゼロからスタートすることもできますし
買って売って頭金を作ることもできる。

そうです。

不動産で頭金を作る

ということです。

安く買って高く売るのが商売の基本。

不動産投資も同じです。

賃貸収入も手堅くてよいですが、
大きく稼げるのは売買です。

・売却益を頭金にして次を買う。

・事業規模が拡大する。
・借入比率が小さくなっていく。
(自己資本が大きくなっていく)
売却→再投資の繰り返しです。

で、

一番最初の頭金を作るには
どうしたらよいのか?

高く売れる物件を安く買うには
どうしたらよいのか?

数年前であれば
地方RC物件をフルローンで買って
キャッシュフローを貯める
ということができました。

ですが今の相場では中々
難しいと思います。

かたや東京はどうかというと、
地方ほどではないにしても
中古物件は全体的に上がっていて
転売益は狙いにくい。

割安な物件がないなら
自分で作るしかありません。

具体的には土地を買ってアパートを建てる。

新築建売が利回り6%程度ですが、
自分で建てれば利回り8%は狙えます。

家賃収入800万円だとして、
土地+建物1億円で建てた物件が
1億3000万円で売却できるということ。

税金を引いても2000万円近く残ります。

新築はハッキリ言って面倒ですが、
だからライバルが少ない。

毎年1棟建てたとして3年で3棟。

全て売却すれば3年で6000万円の
現金が手に入ることになります。

6000万円の頭金があったら、
あなたの目標達成もグンと近づくのでは
ないでしょうか。

土地を買ってアパートを建てる、
売却してキャッシュを得る。

堅実に資産形成をしたい人に
おススメのやり方です。

今日も頑張って行きましょう!

村上

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