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買付け金額は出口から逆算!

コン・パス代表、村上です。

高くて物件が買えないよ…

と言っている間は、
まだまだシロウト大家さん。

いつの時代でも、
出回っている物件は
割高なものばかりです。

相場が上がっていようが
下がっていようが
不動産市場には割高な物件と
割安な物件が存在します。

相場以下の割安物件を
上手に拾っていくのが
プロ・セミプロのやり方。

今回はプロの値付け方法を
解説しますね。

利回り8%は高いのか安いのか。

リーマンショック直後は、
都内でも利回り10%の築浅RCが
ゴロゴロありました。

そんな中で利回り8%は
高くて見向きもされません。

今の相場では都内築浅RCは
5-6%といったところでしょうか。

利回り8%は破格ですよね。

瞬間的にどこかの業者が購入して
翌月には3割増しで売りに出されます。

不動産には定価がありませんので、
皆が買う金額よりも高ければ高い、
安ければ安い。

シンプルな話です。

古い情報や思い込みは捨てて、
今の相場を基準に考えるように
してください。

いつでも売れる物件を買う。

とにかく他の誰かが買う金額より
安く買えればOKです。

業者価格というやつですね。

・転売益が狙える

・運営に失敗しても手放せる

安く買えるほど収益が増えるのは
言うまでもないことですが、
守りの面でも有利になります。

不動産の弱点は流動性の低さ。

いざ困った時にいつでも売れる
という状態は最強です。

長期保有目的で購入する場合も
リスクヘッジになるんですね。

相場より高いのか安いのかで
運命が左右されることになります。

では、

相場はどうやって決まるのか。

不動産の相場は銀行が決める。

市場原理としては
至極当然のことなのですが、
売主はなるべく高く売りたい。

だから買い手がつくギリギリの
高値で市場に出すわけです。

つまり、これ以上の高値では
誰も買えません!という金額で
巷に出回るわけですね。

で、

このギリギリの金額は
どうやって決まるのか。

答えは融資です。

銀行の貸出可能な金額の
上限が物件の最高値。

そう考えると不動産の市場価格は、
銀行が決めるといっても
いいくらいです。

高値づかみは出口なし。

限界ギリギリの高値で
買った場合はどうなるか。

次に買える人がいない、

という状態になります。

購入金額以上で売ろうとしても
融資可能額を超えるので、
現金を持っている人しか買えません。

買う人が少ないので売る側が不利。

足元を見られて売却金額が
下がっていくことになります。

が、

残債もあるのでしばらく売れない。

高値づかみをすると
売り先がなくなるわけです。

こんな状況は避けたいですよね。

つまるところ、
購入時の値付けで勝負が
決まるわけです。

売却出口の融資条件から逆算する。

ここまで読んで、
察しの良い方はもう
お分かりかと思います。

・いつでも売れる物件が最強

・相場より高いか安いかで考える

・不動産相場は銀行が決める

ということは、

購入する段階で想定する
売却出口を融資から
逆算すればよい、

となります。

例えば以下のような
融資条件を想定します。

▼対象物件

エリア:東京

建物:RC造 築25年

家賃収入:1000万円

▼融資条件

金利:3.5%

期間:30年

返済比率:最大70%

返済比率とは、
家賃収入に対する
返済額の割合です。

返済比率が大きいほど
余裕がなくなるので
どの銀行も返済比率の
上限を設定しています。

上記の場合、
家賃収入が1000万円で
返済比率が最大70%ですので、

1000万円×70%=700万円

700万円が最大の
返済額になります。

返済額、金利、期間から
借入可能額を求めることが
できます。

返済額:700万円

金利:3.5%

期間:30年

逆算すると、

借入可能額:12990万円

となります。

金融電卓を使いますが、
スマホアプリでも計算できます。

最大の借入可能額が
12990万円ということは、
フルローンがつく限界の金額です。

これ以上の金額では
現金を投入しないといけませんので、
買う人が限られてしまいます。

なので、

この物件を購入するとしたら、
12990万円以下が望ましい
となります。

万が一のとき
12990万円で売り出せば、
フルローンがつくので
買い手が見込めるからです。

購入検討可能額:12990万円

利回りにすると7.7%ですね。
1000万円÷12990万円=0.0769

同様に条件を変えて
見てみましょう。

▼対象物件

エリア:神奈川

建物:木造 新築

家賃収入:1000万円

▼融資条件

金利:2.0%

期間:25年

返済比率:最大60%

木造なので地元の
信金・地銀を想定して
金利と期間を設定しました。

返済額は600万円です。

返済額:600万円

金利:2.0%

期間:25年

逆算すると、

購入検討可能額:12990万円

となります。

表面利回り8.5%ですね。
1000万円÷11790万円=0.0848

というわけで今回は、

売却出口から逆算する
プロの値付け方法を
ご紹介しました。

RCで利回り7.7%とか、
新築木造で8.5%とか、
ありえないでしょ!

と思う方もいるでしょうが、
それがプロの目線です。

昨今は金融機関によって
金利も1%前後だったり
期間も35年だったり
融資条件がかなり緩いです。

ですので、実際には
上記で想定した金額よりも
高く買ってもよい状況です。

ただし、この状況が永遠に
続くわけではありません。

金融機関は定期的に
審査基準を見直しています。

ちょっとしたきっかけで
融資条件はきつくなり、
相場が変わる可能性は
大いにあり得ます。

油断せず、
いつでも売れる状態を
キープしてください。

がんばって行きましょう!

村上

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