投資家は儲けにフォーカス

コン・パス代表　村上です。

投資の指標は様々ありますが、
判断はとてもシンプルです。

儲かるか、儲からないか。

投資家ならば、
儲けにフォーカスしてください。

・戦略を決める

・エリアを決める

・物件を見極める

・購入金額を決める

・売るか持つか決断する

どんな場面でも
問うべきことはただひとつ。

「いくら現金が残るのか」

です。

・利回り

・立地

・積算評価

・借入条件

・運営経費

・リスク（ブレ幅）

・
・
・

検討材料は沢山ありますが、
最終判断はただ１点。

「いくら現金が残るのか」

です。

事故や災害リスクだって
金額に換算できます。

リスクに見合うリターンがあるか。

全部積み上げてみて
トータルで儲かるのか。

望む利益が得られるのか。

で、

金額が合えば取り組む。

合わなければやめる。

以上、それだけ。

シンプルなルールです。

知識のない人は
勉強する必要がありますが

一度理解してしまえば、
判断を間違うことはないはずです。

…なのですが、

どういうわけか、

儲からないのに買ってしまう

という人がいます。

先日のブログでも紹介しましたが、
こんな案件がありました。

▼物件概要

所在地：豊島区
土地面積：90平米
延床面積：125平米

構造：木造2階建
築年数：新築（建築中）
間取り：1R8戸

販売価格：1.2億円
表面利回り：6%

▼融資条件

金額：1.2億円
期間：30年
金利：2%

▼収支

家賃収入：720万円
年間返済額：630万円
運営経費：50万円

税引前キャッシュフロー：
40万円

販売業者の資料にも
親切に収支シミュレーションが
記載されていました。

借金1.2億円で手残り40万円。
税引前です。

この収益に満足が行くなら
それでも良いのです。

さらに高値で売れる見込みが
あるのなら良いのです。

が、

儲からないけど買ってしまえ！

となってしまう人が
時々いるのが残念でなりません。

一体なんのための投資なのか。

上記は極端な例ですが、
微妙なケースも多々ありますよね。

どんな状況でも
儲からないと思ったら
即座に見送る！

という冷徹さが
投資で勝ち続けるために
必要なマインドセットです。

物件をスルーできるようになりました！

会員さんから
感想をいただきました。

昨年からスタートした
不動産起業塾の1期生の方です。

それまでは物件購入の
判断基準がなくブレブレだったのが
スパッと判断できるようになった
ということですね。

そんなことが成果なの？
と思われるかもしれませんが
物件探しはスピードが命。

ダメなら次、ダメなら次、

と数をこなしていく中に
お宝物件が見つかります。

なので、

判断の速さが割安物件を
手に入れるための
重要スキルになるわけです。

そして基準を下げないこと。

うまく行っている人は
根拠のある判断基準を持っていて
簡単にハードルを下げません。

何か月買えなかったとしても、です。

買える物件が見つからないのは
探し方が足りないからだ…

というくらいの
気持ちでいてください。

う～ん、、

そ、そうは言っても村上さん、

買えなきゃ何も
始まらないじゃないですか。

５年でキャッシュフロー
１０００万円を目指してるので、
今すぐ始めないと…

理想の条件で探してても
一向に買える気がしなくって。

ついつい紹介された物件で
手を打ってしまいたくなるんです。

うっかり高値づかみしてしまうかも！

どうしたらいいんでしょうか？

分かりました。

どうしても購入基準が
ブレてしまうあなたのために、

物件購入で失敗しない
相場観の作り方をお教えします。

今からお話しするトレーニングを
必ず実践してください。

感情ゼロで物件を見る

物件購入で失敗しないために、
必要なのは相場感です。

・割安なのか

・転売できるか

・誰が買うのか

・融資はつくのか

相場観が身につくと
その物件が高いか安いか、
瞬間的に分かるようになります。

感情ゼロで沈着冷静に
判断することができます。

で、

相場観を養うための
トレーニングは次の通りです。

１．対象のエリアと建物を決める
⇒　例：東京都、築20年以内のRC1棟マンション

２．物件情報をひたすら集める
⇒　目標：3ヶ月で200件以上

３．集めた物件からベスト3を選ぶ
⇒　収益シミュレーション、資産性を判断

４．銀行へ持ち込んで評価を聞く
⇒　どれか買おうと思っている、いくら貸せるか？

200件からベスト3が出そろったら、
初めて銀行へ持ち込みます。

物件価格に対して8～9割の
銀行評価が得られたら合格、

相場感も身につくことでしょう。

トレーニングのポイントは
「買わない」前提で「集めて」
「見るだけ」に徹すること。

え？見るだけ？

なんでそんな無駄なことすんの？

と思われるでしょうか。

業者と比べて個人投資家に
圧倒的に足りないのが
見てきた物件の数量です。

経験値が少ないから
目の前の物件情報に右往左往、
一喜一憂してしまう。

高値づかみで失敗したくない人は
「買わないで見るだけ」を
やってみてください。

たくさん見ているうちに、当初
「いいな！」と思った物件よりも
後から「いいな！！！」と思う物件が
出てくるものです。

基準を下げないためには
割安物件はいつでもある
ということを知ることです。

プロの不動産屋が
高値づかみをしないのは、
明らかに安い物件が取引されるのを
何度も目撃しているからですね。

まとめます

儲からなければ投資じゃない。

儲からなければ事業じゃない。

買うことを目的にしてはいけません。

投資の成功・失敗は９割がた
入口の段階で決まってしまいます。

高値づかみだけは避けたいですよね。

儲からないなら買わない！

というのが投資家・事業家の
正しいスタンスです。

個人投資家が業者と比べて
決定的に劣っているのが相場感。

経験値が少ないから
目の前の物件情報に右往左往、
一喜一憂してしまいますよね。

仕入れはガマン比べですから
ガマンできない人はダメ。

3ヶ月間「買わない」と誓って
物件情報だけをひたすら
吟味してみてください。

買わないで「見るだけ」です。

数をこなすほど判断も早くなるし、
割安物件はいつでもあると
確信を持てるようになるでしょう。

がんばって行きましょう！

村上

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