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自主管理ってオトクですか?

 

村上です。

サラリーマン大家さん、

なかでも初心者向けの

融資が厳しくなりつつあります。

 

そこで注目されているのが、

ノンバンクです。

 

「でも、ノンバンクって金利高いしな~」

と口をとがらせたあなた。

確かに、2%半ば~4%台が

中心ですので、低くはありません。

 

ただし、私はそのこと自体が

ノンバンクを使わない理由には

ならないと考えます。

 

どういう意味かというと、

 

「金利が4%でも、

物件利回りが12%とかあれば、

何の問題もないんじゃね?」

 

ということです。

 

「ノンバンクを使うと与信が棄損されて、

銀行の融資が通りにくくなるらしい。

だから使わない」

 

という人もいます。

 

でもそれって、

物件次第じゃないですか。

 

「ノンバンクの金利でも、

与信を棄損しないような

評価の出る物件を買えば、

何の問題もないんじゃね?」

 

と私は思うのです。

 

皆さんも知ってのとおり、

融資の情勢が変わった今、

銀行は豊富な実績のある投資家や

富裕層以外への投資を

控えるようになっています。

 

欲しい物件がある。

銀行は貸してくれない。

 

そんなとき、

ノンバンクをうまく使う方法を考える人と、

最初から候補から外す人とでは、

結果が変わってくることは、

誰にでもわかると思います。

 

どうしても嫌なら、

会社で成果を上げて昇進して、

ガツンと収入を増やして、

自分の属性を上げるしかありません。

 

外資系企業や歩合制の仕事の人なら、

短期間で収入を増やすことも、

夢ではありませんから。

 

大切なのは、

今できることでベストを尽くすこと。

手持ちのカードで戦える方法を

考えることです。

 

「ノンバンクなんて借りちゃダメ、絶対」

と思考停止しないよう、

注意してください。

 

デメリットも多い

 

さて、本題です。

「大家」とひと括りにいっても、

実にいろんなタイプの方がいます。

例えば、

 

・全部おまかせで、サブリース会社に預けっぱなし

 

という地主系大家がいると思えば、

 

・なんでも自分で解決する、昔ながらの大家さん

 

というタイプの方もいるでしょう。

 

自主管理とは、後者の大家さんのように、

自分で物件を管理しながら、入居者と直接

コミュニケーションを取るタイプの管理方法です。

 

自主管理の大家さん、たまにいますよね?

誰でも一度くらいは、自主管理を考えたことが

あるかも知れません。

 

ただ、大家業をビジネスとして見ると、

自主管理が果たしていい選択なのか…という

疑問もあるんです。

 

今回は、この「自主管理」について

少し考えてみましょう。

 

デメリットも多い

 

自主管理する最大のメリットは、やはり

 

・コストダウンができる

 

という点です。例えば、

 

・月々の管理手数料がかからない

・契約更新時の更新料が不要

・清掃や修繕をDIYしたり、直手配できる

 

このように、自主管理はやり方次第で、

大きなコスト削減につながります。

そのほかにも、

 

・入居者からの意見やクレーム

・ゴミや自転車置き場などの問題

・建物や設備の劣化具合

・入居者同士や近隣とのトラブルなど

 

こういった情報が、ダイレクトにわかるのも

自主管理ならではのメリットですね。

 

もちろん、これらは管理会社を通しても

確認することができますが、

自主管理のほうが、肌感覚で伝わりやすいものです。

 

また、大家さんがたびたび敷地に出入りしていたり、

近くに住んでいたりすると、

マナーの悪い入居者に対して

意識を向上させる効果もあります。

 

誰だって、大家さんが身近なところにいたら

「気をつけなきゃ…」ってなりますよね?

そうやって、自然とマナーも良くなるんです。

 

デメリットも多い

もちろん、自主管理にはデメリットも存在します。

 

例えば、戸建1〜2棟ぐらいの規模なら、

一度貸してしまえば、それほど手はかかりません。

 

しかし、まとまった戸数のアパートが

2〜3棟以上の規模になってくると、

自主管理に時間と手間をかけるより、

管理会社に任せたほうが、

ずっと仕事の効率が良くなります。

 

サラリーマンを引退して悠々自適という方なら、

余りある時間を使って、自主管理するのもいいでしょう。

 

しかし、本業と並行して自主管理をしていたり、

将来的に物件規模を拡大するつもりであれば、

いずれ、自分で管理しきれなくなってきます。

それだけ、物件管理は大変な作業なんです。

 

また、自主管理はコストがかからないと言っても、

月々の管理手数料は家賃のせいぜい3〜5%。

つまり、1戸あたり数千円レベルの話です。

 

それだけのお金で管理会社は、面倒な物件管理を

すべて引き受けてくれるんですから、

考えようでは、こっちの方がずっと安いといえます。

 

時間と労力を費やしてコツコツ節約するのと、

経営に専念して大きく稼ぐのでは、

どちらに将来性があるか、もうおわかりですよね?

 

あなたはどっち?

 

先ほど述べたように、戸建賃貸など規模の小さな

物件であれば、自主管理でもいいでしょう。

 

また、人とコミュニケーションするのが

好きな人や、

お金や物件の管理に自信のある人であれば、

やっても構わないと思います。

 

でも、自主管理していると言いつつ、

管理がずさんな大家さんが多いのも事実。

 

例えば、ある物件を購入したいとき、

売主が自主管理していることがわかったら、

私個人のテンションはかなり下がります。

 

契約がいい加減だったり、帳簿がなかったり、

マトモに修繕がされていないなど、

何から何までグダグダ…ということが、

よくあるからです。

 

その結果、物件が安く買い叩かれたとしたら、

自主管理で積み上げてきた、

これまでのコストダウンも吹っ飛びますよね?

 

自分で管理しきれないのであれば、

最初から管理会社に任せてしまったほうが、

ずっとマシなんです。

 

・小規模で、やれる自信があるなら自主管理も可

・そうでなければ、最初から管理会社を入れる!

 

そう割り切って、賃貸経営に取り組んでください。

がんばりましょう!

 

村上

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