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ガンガン買っちゃダメ?

村上です。

書店に行くと、
「低属性の僕でも家賃年収〇〇〇万円!」
みたいな本が目につきます。

でも、私の知る範囲では、
東京で不動産投資を始めたいという人の多くは、
大企業に勤めるサラリーマンです。

私の塾の生徒さんも、
TVCMを打っているような大企業に
お勤めの方が大半なんです。

大企業に勤めている方は、
「属性が高い」という
不動産投資における強みを持っています。

しかし、彼らには、
弱みもあります。

それは、
「急な方向転換が苦手」、
ということ。

私から見ると典型的な大企業病なのですが、
「一回、方向性を決めると、そこに固執する」
傾向があるんです。

例えば、
「地方の積算評価の出るRC一棟物が良い」
と一度思い込んだ方に、
他の投資法のメリットを伝えても、
ガンとして受け入れません。

「木造は出口がとれない」
「田舎は将来性がない」
「手持ち資金を減らすなんてもってのほか」
という具合です。

実際に、他のやり方で成功している人は
たくさんいるのに、
その事実を認めようとしないんです。

ハッキリ言います。
不動産投資で儲ける方法なんて、
いくらでもあります。

究極的なことをいえば、
価値より安く買ったら、
どんな物件だって勝てるんです。

RCとか木造とか、新築とか中古とか、
そんなもの関係ないんです。

不動産投資を取り巻く環境は日々、変わっています。
過去に感銘を受けてバイブルのごとく
信じている本の投資手法が、
今も通用するとは限りません。

あなたが今も、
初期の頃と同じやり方に固執しているなら、
それは「大企業病」にかかっているのかもしれません。

時間は流れています。
あなたも成長しています。
情報を上書きしましょう。

行き詰まった現状を
変えるのは、
いつも、
“新しい何か”です。

ガンガン買っちゃだめ?

さて、本題です。
初めての物件が買えて、
無事満室にできた!
よし、これからどんどん買うぞ!

と、意気込んだところで、
どのくらいのペースで
物件を増やすのがベストなのか、
わかっていませんよね?

これまでにも、
物件購入のペースについて、
何人かの会員さんから相談を受けました。

会員さんが気にしていたのは、
銀行からのひと言でした。

「一棟購入したら、間を空けてください」

これに対して、

・本当に空けた方がいいの?
・どのくらい空けた方がいいの?

と、わからなくなっているわけです。

銀行が言うことを守るべきなのか、
気にしないで、ガンガン買っちゃってもいいのか?
今回は、このテーマを考えてみましょう。

銀行と投資家の思いとは?

ちなみに、
先ほどの銀行が言っていた
「間を空けてください」という提案ですが、
意味はこんな感じです。

・初めて物件を購入したのだから
・しばらくは、その実績を見定めたい

まだこれから、
という投資の初心者に対して
まずは実績を積んでよ!
と言ってるんです。

これって、
よく考えてみれば当たり前の話ですよね?

もし仮に、私が銀行マンだったとします。
融資して間もない初心者が、
また貸してくださいとやって来たら、
「ふざけるな!」と追い返すでしょう(笑)

しかし、投資家の気持ちはこうです。

・お値打ち物件が出てくるなら
・間を空けないでガンガン買い増したい!

融資さえ何とかなるなら、
指をくわえて待つ理由なんてありません。

つまり、
銀行と投資家の思いって、
なかなか相入れないんです。

ガンガン買うと行き詰まる

話は少しずれますが、
昨年までの不動産投資ブームが去った現在、
多くの自称コンサルや、業者が撤退しています。

これまで、物件にサブリースをつけて
ガンガン売りさばいていた三為業者も、
不動産投資ブームが去って売れなくなると、
短期で借りていた資金が返せなくなって、
潮が引くように消えているんですね。

そして、これは個人投資家も
同じなのです。

全く経験のないシロウトが、
「買えるなら買っちゃえ!」
というノリで、
急速に投資規模を拡大してしまうと、
破綻するリスクが非常に高くなるんです。

ちなみに、
私のところへ相談に来る方も、
深刻なケースのほとんどは、
「ガンガン買っちゃった」系です。

例えば、
1年に2〜3棟のペースで
立て続けに物件を買って、
行き詰まった人たちを、
何度も見てきました。

銀行はそんな破綻リスクを、
心配しているんですね。

お値打ちは滅多に出ない

そもそも、
サラリーマン投資家は、
焦る必要はないんです。
本業の給料で生きていけるんですから。

しかし、
成功大家さんのセミナーや書籍で、

・買えるだけ買ってキャッシュフローを増やし
・脱サラして専業大家を目指してください
・タイミングを逃すと、次はないですよ!

そんな話を聞いてしまうと、
つい、
「属性が高いうちにどんどん買っちゃえ!」
と思ってしまうんですね。

でも実際には、
お値打ちの物件って、
そんなにゴロゴロ出てこないんです。

私は以前、デベロッパーにいたころ、
土地から開発する仕事をしていました。
働いている人たちは、まあ、
不動産のプロたちです。

それでも、
土地を仕入れられるのは、
せいぜい4ヶ月に1件でした。
優秀な人でも、そのレベル。
1年を通してゼロだった人も、
普通にいたんです。

プロが頑張って探しても、
これは絶対に儲かる!
と確信できる物件は、
滅多に見つからないんです。

それなのに、
シロウトが優良物件を
ガンガン買えるはず、
ありませんよね。

たいていは、
冷静になって物件を見たら、
プロが見向きもしない物件ばかりだった…
というオチがつくんですね。

「買っていい」基準が低すぎるんです。

「確信」が持てるまで!

では、次の物件を買うには、
どのくらい待てばいいのでしょうか?
実は、
正解はないんです。

・初めての物件を買って、しばらく運営してみて
・自分の投資判断は、本当に正しかったのか?

その確信を持てるようになってから、
次の物件に行くのがいいでしょう。

もしそこで、
自分の賃貸運営がマズいと感じたら、
次は買わずに、
やり方を見直すのが先です。

ガンガン突き進んで行き詰まるより、
収益を改善する方が、
優先順位は高いですよね。

自分を破産に追い込む物件を
買うくらいなら、
何も買わない方がマシ。

焦ってつまらない物件を掴まないよう、
くれぐれも気を付けてください。

がんばりましょう!

村上

 

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