村上です。

私は以前、弁護士や司法書士と共に
債権者（銀行・サービサー）と交渉し、
債務整理や任意売却をすすめる
仕事をしていました。
そのため、裁判には慣れています。

そんな私が心配していることがあります。
「何かあっても裁判を起こせばなんとかなる」
と思っている投資家さんが多いことです。

アパートに長期滞納者がいるという方に、
「どうやって回収しますか？」と訊くと、
「裁判で勝てるから大丈夫です」という具合です。

ほとんどのサラリーマンの方は、
裁判の経験はないと思います。
そういう方に知ってほしいのは、
「裁判で勝っても、問題が解決するとは限らない」
ということです。

例えば、１００万円を滞納している
入居者との裁判で勝ったとします。
裁判所は「債権を認めます」と言いますが、
１００万円を回収してくれるわけではありません。

その債権がお金になるかどうかは、
まったく別の話なのです。

最悪の場合、滞納分は回収できず、
弁護士費用と時間を無駄にしただけ、
ということもありえます。

それを知っていれば、
滞納金額がそこまで膨らむ前に
出て行ってもらうよう、
努力するかもしれません。

連帯保証人に分割で払ってもらうとか、
滞納者の職場に連絡してみるとか、
裁判よりも効果的な手法を思いつくかもしれません。

目的は、裁判で勝つことではなく、
金銭的な損失を抑えることです。
「いざとなれば、裁判を起こせばいい」
という考えは捨てましょう。

そして、本当に困った時は、
いつでも私にご相談ください。
下手な弁護士より、
お役に立てると思います（笑）

ニッチで儲かる不動産ありませんか？

さて、本題です。

すべてのビジネスに
共通して言えることですが、
ライバル不在のマーケットで、
ニッチに儲けることができたらいいですよね。

不動産投資でも、それができたら最高です。
収益不動産は、何もアパマンだけではありません。
戸建や店舗、ビルはもちろん、土地や山だって、
やりようによっては収益を上げられます。

例えば、市街化調整区域の土地がそうです。
住宅が建てられないエリアなので、
大きな区画が数百万円台で買えたりしますよね？

そこを、月極め駐車場にしたり、
工事資材やレンタル重機の置き場にしたり、
いろんな用途向けに貸し出して稼いでいる人がいます。

やり尽くしたように見える不動産業界であっても、
視点を変えてみれば、まだまだ
ビジネスチャンスが見つかるということです。

今回は、そういったニッチな賃貸ビジネスと、
注意すべきポイントを解説しましょう。
新たな発見があるかも知れませんよ。

新たなニッチを探せ！

不動産業界では、ここ１０数年で
さまざまな賃貸ビジネスが現れました。

・ボロ戸建て賃貸
・シェアハウス
・民泊／ホステル
・シェアオフィス
・レンタル物置

これらは、ニッチどころか
業界でもメジャーになりましたよね？

・リフォーム自由
・音大生向けの防音部屋
・ペットの多頭飼いOK

といった物件もニッチなところです。

また、マイナーなところでは、
ビルや区分マンションを活用した

・ママさん集会向けスペース
・コスプレ用更衣室
・特化型スタジオ（病院風、学校風など）

さらには、
・デリヘルの待機部屋
・怪しげな個室エステ
に至るまで、アイデア次第で
驚くべき高利回りを叩き出しています。

消えないニッチとは？

しかし、儲かる話があればライバルが群がり、
さらには、大手が参入することで、
個人投資家には旨味のないビジネスに
なり下がってしまうのも、この業界の常。

結局、ニッチがニッチでなくなるんですね。

ただし、大手などが参入しない
息の長いニッチというものもあります。

例えば、地方の高速IC近くにあるラブホテル。
金曜夜から週末にかけての稼働率は、
非常に高いと聞いています（笑）

ニッチには、「現れては消え」的なビジネスから、
ラブホのような、一定のニーズを維持するものまで、
さまざまなスタイルがあるんです。

みなさんも、日常のあらゆる場面で
こんなスペースがあったらいいかも…と、
思う時がありますよね？

空室がなかなか埋まらない物件があるなら、
新しいアイデアを具体化してみると
意外なビジネスにつながるかも知れません。

ニッチならではの落とし穴

一方、ニッチならではの「落とし穴」

というものも存在します。

一例をあげると、
・前例がないため、利回りが読めない
・銀行の融資を引きにくい
・風俗系が入っていると、売却が難しい

さらには、

・マンションの管理規約に抵触する
・反社会系組織に目を付けられやすい
・そもそもが違法な営業行為だった！

など、さまざまなリスクが考えられます。

例えば、すっかりメジャーになった民泊も、
６月に新法が施行されるまでは、
違法な施設が、全国にありましたよね？

つまり、ニッチな分野でハイリターンを
期待するなら、
関連する法律にアンテナを立てつつ、
ハイリスクも覚悟する必要がある…
ということなんです。

長い年月で培われたアパマン経営とは異なり、
ニッチなマーケットには、
これといった正解がありません。
正解がないからこそ、ニッチだとも言えます。

手堅いアパマン経営と並行して、
潰しがきく範囲でニッチを始めてみるのが、
一番安全かも知れません。

くれぐれも、やばいニッチに首を突っ込んで、
ニッチもサッチも行かなくならないよう（笑）
気をつけてくださいね。

がんばりましょう！

村上