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損切りに走ったらアウト

村上です。

先日、

「村上さんって、不動産投資を教えつつ、
その生徒さんたちを相手に、
物件を売買しているんだと思っていました」。
と言われました。

「ああ、そうですか。
そう思うのは勝手ですが、
そうじゃないんですよ」。
と答えました。

別の場所で、
「他の不動産投資の塾では、
生徒さんに物件を売って利益を上げていますよ。
村上さんもやればいいのに」
と言われました。

「ああ、そうですか。
他はそうかもしれませんが、
私のところではそれはやりません」。
と答えました。

内心で、
「人のことはいいから、
自分のことをがんばれよ」
と思ったことは内緒です(笑)。

ご存じない方がいるようなので、
念のためお伝えしますと、
私は生徒さんに、物件は売らないんです。

会社で不動産の売買事業はしています。
でも、売り先は塾とは関係のない
全く別の人たちです。

だって、
プロとわたりあえる不動産投資家を
育成している私が、
生徒さんに物件を紹介したら、
彼らの「物件を探す力、見極める力」が
磨かれないじゃないですか。

私の塾では、塾を離れた後も、
勝ち続けられる投資家を育てています。
どんどんノウハウを学んで、
サッサと卒業してほしいと思っています(笑)。

「物件紹介」が目当ての方にとっては、
魅力に乏しいと映るかもしれません。
でも、「一人で闘える力」が欲しいなら、
期待は裏切りません。

自立心旺盛なあなた、
ぜひ、Casegood-カセグ-にお越しください。

損切りに走ったらアウト!

さて、本題です。

今、
儲からない地方物件を手放したい!
と考えている人が、
ものすごく増えています。

不動産投資ブームの最中に、
フルローンで地方RCを買ってみたけど、
儲かるどころか、
赤字続きでヤバい状態に…

・すぐに手放さなきゃ!
・損切りしてでも売らなきゃ!

そう焦っている人たちが
ゴロゴロいるんですね。

でも、
売らなきゃいけない!
という思い込み、
本当にそれが正解なんでしょうか?

売って儲かるケースや、
収支がトントンならOKです。

でも、
買って数年程度の物件では、
数百万どころか、
数千万レベルの債務超過状態だったりします。

売ったら売ったで、
大損確定ですよね。
だったら、
売る必要はないと思いませんか?

え!?
赤字物件をこのまま持ち続けるの?
村上さんなら、
すぐに売れって言うんじゃないの?

そう思った方、
これから次の内容を
じっくり読んでみてください。

きっと、考えが変わりますよ!

「持ち続ける」という選択

もう一度、
ハッキリ言いましょう。

買って数年の地方物件なら、
売って損するより、
持ち続けてください!

地方物件を売りに出しても、
不動産投資向けの融資が閉まった現在、
買った時の相場と同じレベルで売却することは、
ほぼ無理でしょう。

売却を焦ったところで、
事業性融資がつく一部のベテランやプロの業者に、
二束三文で買い叩かれるのがオチです。

もし、
買い叩かれて売った場合、
売主はどうなるのでしょう?

売却価格がローンの残債を下回れば、
差し引きで残ったローン、
つまり、
「無担保債務」だけが残ります。

実はこれ、
とても恐ろしいことなんです。

例えば、物件を売却した結果、
2千万円の無担保債務が残ったとしましょう。
家賃収入もないのに、
毎月、
まとまった額のローンを返済するんですよ。

売却前は赤字ながらも、家賃収入が
ローンの支払いを支えてくれましたよね?

でも、
物件を手放して無担保債務が残った状況では、
ローン返済の原資を、本業の稼ぎや、
他の物件からのキャッシュフローから、
捻出しなければなりません。

財務上、
非常に苦しい展開になるんです。

さらに、
がんばって完済したところで、
無担保債務ですから、
終わっても何も資産が残りません。

それでも、
最後まで返せればいいですが、
最悪の場合、
破産に至ることもあるんです。

物件の収支を立て直せ!

村上さんはそう言うけど、
この先、持ち続けたとしても赤字でしょ?
じっとガマンしなきゃいけないの?

と、言う人もいそうですよね。
いや、
そうじゃないんです。

持ち続けると心に決めたら、
必死に収支を立て直し、高稼働で回す!

売ることを焦るより、
こっちにシフトするんです。
その方がずっと、
精神衛生的にもいいでしょう。

ただし、
ほとんどは地方の物件。
そもそも満室にするのは困難です。

都市部の物件に比べて、
不利な戦いを強いられるのは確実です。

とはいえ、
破産の危機が迫っているのであれば、
背に腹は代えられませんよね?

どんな地方物件でも、
家賃を2〜3割下げて必死に営業すれば、
空室は必ず埋まるものです。

そうやって、
毎月の収支を改善しつつ、
徐々に残債を減らしていってください。

いずれ、物件の簿価が損益分岐点を越え、
資産が負債を上回る状態になれば、
晴れて売却することが可能になります。

逃げ出しちゃダメ!

マイナス収支が続くと、
もうこの物件はダメだ!
1日でも早く手放したい!
という気持ちになるものです。
わかります。

でも、
不動産は事業性の高い投資であり、
あなたは、
その事業の経営者ですよね?

ピンチの大波が
1つや2つ押し寄せてきたからといって、
逃げ出しちゃダメです。

乗り越えてやる!
くらいの気構えを持ってください。

今回は失敗だったとしても、
何とか立て直して
次の物件でうまくやればいいんです。

ここで小さなグッドニュース。
実は、
ヘビーな物件を購入した投資家でも、
いきなり破産になるケースって、
あまりないんです。

・徐々に収益が悪化して、真綿で首が締まるか
・物件を損切りして、いきなり首が締まるか

つまり、買ってから数年以内であれば、
(真綿で首が締まる前なら)
まだまだ挽回は可能なんです。

焦って買い叩かれるより、
まずは収支改善!
間違って早まった決断をしないよう、
くれぐれも気をつけてください。

がんばりましょう!

村上

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