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掘り出し物件はどう探す?

村上です。

皆さんの趣味はなんですか?

私の趣味は、料理です。

ジャンルは問いません。

パスタやパンは生地から作ります。

Moco’sキッチンならぬ、

Mura’sキッチンです(笑)

おいしくない料理を出されると、

「どうやったらこんな味にできるの?」

と不思議に思います。

(料理が苦手な方、申し訳ありません)

なぜ、料理が好きになったのか?

それは、

最初の先生がよかったからかもしれません。

物心ついたころから、

母と一緒に台所に立っていました。

母は、

まだ小さかった私が包丁を使うことも

許可してくれましたし、

火の扱いも教えてくれました。

すごく危なかっしい

チビ料理人の私に手を出すことなく、

明るくサポートしてくれた母には、

とても感謝しています。

そんなわけで、

妻がフルタイムで働いていた頃は、

私が8割くらい、

料理を作っていました。

今も、朝ご飯は自分で作っています。

話がそれましたが、

何かを学ぶとき、

メンターって、重要です。

母があのとき、

「子供に料理なんて無理!」

「危ないからやめなさい!」

「お母さんにまかせておけばいいの!」

と言っていたら、

現在の村上シェフは生まれていないでしょう。

というわけで、

不動産投資を学びたい皆さん、

メンター選びは慎重に行ってください。

ちなみに、

村上が教えられるのは

不動産投資だけです。

勉強会などで

「得意レシピは何ですか?」

等と質問されても答えませんので、

ご承知おきください(笑)

掘り出し物件の買い方

さて、本題です。

みなさんは

「掘り出し物件」ってどう思いますか?

見つけたら買いたいですよね!

不動産投資家であれば、

誰もがそう思うはずです。

でも、よく考えてみてください。

・立地や築年数など好条件にもかかわらず

・相場より明らかに安い価格で

・誰でも買える状況で売り出されている

そんな物件が果たしてあるんでしょうか?

答えは限りなくノーに近いです。

もちろん、

不動産ポータルサイトやレインズなどを

毎日細かくチェックすることで、ごく稀に

掘り出し物件に出くわすチャンスもあるでしょう。

しかし、そういった物件は大体

瞬時に買い付けが入ってしまい、

元付業者に問い合わせても時すでに遅し…

ということになります。

それ以前に、

そもそも掘り出し物件は、

元付業者がレインズに登録する前に

大口の顧客などへ紹介し、

非公開の段階で売れてしまいます。

つまり、ビギナーの個人投資家にとって、

誰もが欲しがるような

掘り出し物件を手にいれるチャンスは、

ほぼ無いに等しいのです。

掘り出し物件は自分で

僕のところにも

「いい物件ないですか?」

といった相談がよくありますが、

はっきり言いましょう。

ないです(笑)

では、どうすれば

掘り出し物件を買えるんでしょうか?

答えを先に言いますが、

掘り出し物件は「見つける」のではなく

自分で「作る」のです!

例えば、古い木造アパートを購入した場合、

いろいろな選択肢がありますよね。

・そのまま築古アパートとして賃貸する

・リノベーションして家賃を上げる

・立ち退きをかけて土地で売る

・民泊用に使う

つまり、

物件をどう活用するかによって

収益性が全く変わるのです。

仮にその古い木造アパートが、

空室が多く、収益性が悪かったとしましょう。

売主の業者は、現在の想定利回りから売値を決め

安く売り出すかも知れません。

もしその物件が

土地値よりもずっと安く売られていたら、

速攻で買い付けるべきです。

アパートとしての収益性は悪いものの、

立ち退きをかけて建物を解体し、

更地にして売れば、

確実に売却益が出るからです。

立ち退きはテクニックが必要なので、

ビギナーにはオススメしませんが、

見方を変えるだけで、

これまで人気のなかった物件が

掘り出し物件に変わる、

ということを覚えておいてください。

物件の可能性を見抜け!

「首都圏不動産投資」実践会員

Tさんのエピソードをご紹介しましょう。

新築アパート用の土地を探していたTさんは、

東京23区内で地下鉄駅徒歩5分以内という

好立地の物件を業者から紹介されました。

ただしその土地には、

次のような古家があったそうです。

・築30年のRC造

・1階部分が店舗

・2階部分の2室は全空

この建物を解体して、

すぐに新築することも可能でしたが、

建物の状態が良く

まだまだ使えると確信したTさんは、

次のような可能性を考えたそうです。

・そのまま再契約型の定期借家で賃貸する

・合法民泊として運営する

・簡易宿所として運営する

その上で、将来的には

有効活用されていない隣の土地を取得し、

より規模の大きな新築アパートを建てる

というプランニングです。

Tさんは当初、

新築用の土地を探していたのですが、

新築だけにこだわらない

収益アップの可能性を見抜くことで、

古家付き物件の購入に至りました。

これも、掘り出し物件は

「見つける」のではなく「作る」

ひとつの例と言えるでしょう。

他人と違う目線を持て!

フリマアプリで

1個1万円の商品があったとします。

それを見て、考えることは人によって違います。

・Aさんは千円でもいらない

・Bさんは7千円が限界

・Cさんは1万2千円までOK

このように、

評価する人や方法によって価値が変わることを

「一物多価」といいます。

不動産は一物多価の典型です。

まったく同じ物件にもかかわらず、

銀行によって評価がバラバラだったりします。

資産価値を査定するプロでさえ、

そうなのです。

結局、不動産というものは

絶対的な価値が存在しないんです。

だからこそ面白いし、

稼ぎどころが常にあると言えるのです。

掘り出し物件を「作る」ためには、

なるべく他人と違う目線を持ち

物件が持つ潜在的な価値を見出してください。

物件を多く見ていくうちに、

誰も気づいていない掘り出し物件が

見えてくるようになるはずです。

がんばりましょう!

村上

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