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買ってもいい新築建売アパートって?

村上です。

私には、尊敬している

ビジネスマンの先輩がいます。

そのうちの一人は、

最初に就職した会社の社長です。

指示が的確で、行動に無駄がなく、

一緒にいて学ぶところが

非常に多かったです。

経歴からいえば、

いわゆるエリートタイプとは程遠い、

叩き上げでのし上がってきた人でした。

それでも、私にたくさんのことを教えてくれました。

サラリーマン大家さんには、

「あの人は〇〇大卒だからすごい」

「さすが、天下の〇〇財閥だよね」

という具合に、

人を肩書で評価しがちな人が多い気がします。

確かに、難しい大学に入った人は、

集中して勉強する力がある人でしょうし、

大手企業に勤めている人は、

入社試験に通る器用さを持っているのでしょう。

しかし、肩書を評価しすぎると、

大事なところを見落とします。

私がもし、肩書で人を見ていたら、

社長のすばらしさに、

気づくことはできなかったかもしれません。

若いころから、先入観なく、

人を見ることができた自分を

ほめてあげたいです(笑)。

大切なのは、その人が今、

何をして、

どんな実績を出しているか、です。

首都圏不動産実践会には、

すごい学歴の人もそうじゃない人もいます。

中には、相当優秀な人もいます。

勉強会に参加されたときは、

ぜひ、色眼鏡を外して、

尊敬できる仲間を見つけてください。

身近な人から学べる環境に身を置くと、

成長のスピードがギュンッと加速しますよ。

新築建売アパートは高値掴み?

さて、本題です。

「高値掴み」という言葉、

背筋が寒くなりますね(笑)

みなさんは、

新築建売アパートの購入を

検討したことはありますか?

新築建売アパートの価格は、

利益を大きく乗せて

強気の設定で売っていることが多く、

注意が必要です。

「これ以上では誰も買わない金額」

と言い換えてもいいでしょう。

でも、これは市場の原則でもあるんです。

どうせ売れるのであれば、

あえて値下げする必要がないからです。

都内における新築建売アパート市場は、

昨年あたりは一律6.5〜7%といった

どれも決まった利回りで売られていました。

現在は不動産向け融資の冷え込みによって

建売の利回りも徐々に上向きつつありますが、

それでもオーナー自らがアパートを建てるよりは、

高値掴みになることは間違いありません。

同じ利回りなのに??

そんな新築建売アパートですが、

だからといって100%ダメ!

というわけではありません。

新築建売には注目すべきポイントがあります。

それはズバリ「土地」です。

都内の新築建売はだいたい、

一律に決まった利回りで売られていると言いました。

よく考えてみてください。

建物はさておき、

土地は一つとして同じものがないにもかかわらず、

どの物件も同じような利回りで売られているんです。

土地には、

・エリアや駅徒歩

・土地の位置(角地や道路付)

・土地の形(旗竿地など)

といった優劣があります。

もちろん、その土地次第で

銀行の評価も異なるはずです。

つまり、同じ利回りの新築建売を比べても、

土地部分の評価次第では、

物件の資産価値が大きく変わるのです。

新築建売は土地を買え!

新築建売アパートの価格は、

銀行がその物件に対して融資する

ぎりぎりの限界値に設定され、

どれも同じ利回りで売られています。

しかし、建築業者の仕入原価は

土地の価格によってまちまちです。

特に大手のディベロッパーは

売上げの数字を優先するため、

建売を次々に建てる傾向があり、

物件によって利幅が大きく異なります。

安く仕入れた土地に建てて

思い切り利益を乗っけているのか、

高い土地にぎりぎり利益を乗せて

利回りを合わせているのか、

その辺を慎重に見極めましょう。

もちろん、後者の方が資産価値が高く

売却時の査定も高くなります。

業者も売れなければ焦る

もう一つ、大事なポイントは

建築業者の事情をよく知ることです。

建築業者は主に、

プロジェクトファイナンスと呼ばれる

1年の短期融資で事業資金を回しています。

そのため、建てた物件がなかなか売れなければ、

融資の返済期限が迫り、

建築業者も焦ってくるのです。

特に昨今の融資引き締めによって

物件を買えるプレーヤーが減った現在では、

業者も採算度外視で売り急ぐ

可能性があります。

もし、あなたが融資を引ける状況ならば、

建築業者の事情を逆手に取り、

安く買い叩いて下さい。

土地の見極め方

最後に、新築建売における

土地選びのポイントを教えます。

まずは道路付です。

物件によって、

クルマが通れない狭い土地と

通れる土地の利回りが同じ

というケースがよくあります。

もちろん、クルマが通れる土地の方がいいです。

仮に、あなたが入居者になって、

引越し荷物を部屋に運び入れるとしましょう。

配送するトラックが家の横に停められなければ、

引っ越し業者も大変な思いをします。

それ以上に問題なのが、

将来のリフォームや物件解体です。

資材の搬入や運び出しなどを

作業員による手運びに頼ることとなり、

コストも大幅アップする恐れがあります。

次に日当たりです。

旗竿地のように、

四方を住宅で囲まれているような土地では、

一日中暗くなるため、

客付に苦労する場合があります。

エリア選びや、

駅からの距離などももちろん重要です。

どうせ同じ利回りなら、

客付に有利な土地を選びましょう。

新築建売アパートは利回りでなく、

土地の価値を見極めて下さい。

さらに、業者の事情を知って

安く買うことが出来れば、

高利回りを出すことも夢ではありません。

がんばりましょう!

村上

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