村上です。

遺跡や昔の美術が好きです。

ロマンを感じるから。

古代のアートは、根底に宗教が存在します。

神様の存在を信じる人が、

神様のために創ったアート。

その時代の人たちの情熱が、

バンバン詰まっているのがわかります。

仏像も好きです。

その姿を眺めていると、

仏師の思い、

その仏像に願いを重ね、

手を合わせていた市井の人々の

気持ちが、じんわりと伝わってきます。

昔よりもずっと恵まれているはずの

現代人が、

死んだ魚のような目をしているのを見ると、

不便は多くても、

あの時代の人の方が幸せだったのかも、

と思ったりもします。

時代をさかのぼることはできませんが、

昔の人が神様と共に生きたように、

情熱を注ぐ対象があるシンプルな生き方に、

少し憧れるときもあります。

こんな話をすると、

「村上さん、疲れてる？」

と訊かれますが、そんなことはありません。

今日も、会社に来る前に、

60分のウォーキングをしてきました。

あと、念のため書いておくと、

何か新しい宗教を始める予定もありません（笑）

理屈ではないんです。

昔の人のエネルギーの詰まった古代のアートには、

人の心を癒す何かがあると思います。

指値が通らなかったあなた、

続けて退去の連絡が入ったあなた、

銀行融資が通らなかったあなた、

次のお休みは、美術館や博物館に足を運んで、

古代アートに触れてみてはいかがでしょうか？（笑）

エンド価格よりも業者価格！

さて、本題です。

以前、塾生さんから伺ったエピソードを紹介します。

その塾生さんは物件購入のため、

収益物件をメインに扱う不動産業者を回って、

自分が買いたい物件の条件を伝えていました。

すると、ある営業マンから、

「それって、業者が買う値段ですよね？」

と言われたそうです。

その業者からは、

それっきり連絡が途絶えたそうですが、

この件について、

みなさんはどう思いますか？

不動産会社の営業マン、怖い～

やっぱり、素人がプロと同じ価格では買えないんだな。。。

と思いましたか？

いえいえ、そんな風に思う必要はありません。

「業者が買う値段ですよね？」と言われるのは、

「あなた、業者の相場を知っているなんて、ツウですね」と、

言われているようなもの。

自信を持っていいと思います（笑）

プロは優遇されている

それはさておき、改めて

収益物件を個人向けに販売している

不動産会社のスタンスを見ていきましょう。

彼らは通常、

業者向け価格よりも高い「エンド価格」と呼ばれる

値段で買う素人を探しています。

インターネットや店頭などで、

表立った広告が出ている物件は

エンド価格と考えて間違いありません。

このエンド価格、利回りが取れる

ギリギリの金額に設定していることが多く

そのまま買ってしまうと転売益はおろか、

場合によっては、キャッシュフローも厳しくなります。

皆さんは、

エンド価格で高値づかみしないよう、

くれぐれも気を付けてください。

次に、プロが買う

「業者価格」

についてです。

業者価格とは文字どおり、

プロの転売業者などに売る価格設定で、

エンド価格に比べるとずっと割安です。

転売業者は、物件を「買って」「転売して」が商売。

転売益でメシを食っている人達です。

売り上げを伸ばすために

無理しても物件を買わなければならないなど、

例外的な場合を除いて、

転売業者がエンド価格で物件を買うことはありません。

彼らが一般の投資家よりも安い価格で買える理由は、

売る側から見たら、継続した取引が見込める

「上顧客」だからです。

一般投資家が安く買うには？

では、どうやったら一般の投資家が、

プロの転売業者並みに安く買うことができるのでしょうか？

「業者価格でお願いします！」と

普通にお願いしても、

なかなか相手にしてくれないでしょう。

一般投資家が物件を安く買うには、

コツがあります。それは、

・転売業者が買ってもぎりぎり採算が合わないが

・「エンド価格よりは安い」ぐらいのラインを狙う

このへんが、一番いい戦略だと考えてください。

一般の投資家の強みは、

中長期で保有することができる点です。

転売業者は、短期の融資を受けて転売を繰り返しています。

物件が売れなければ、途端に資金繰りが厳しくなるため、

保有し続けるような余裕はありません。

逆に、一般の投資家は物件を転売できなくても、

保有しつつ賃貸で回しながら、

いいタイミングが到来した時に売却することが可能です。

つまり、業者価格よりは多少高くても、

インカムゲインがある分、

採算はしっかりと取れる、というワケです。

客付業者は回ってナンボ！

そうはいっても、

少しでも高く物件を売って

仲介手数料をとりたい不動産会社が、

業者価格より多少高いとはいえ、

あなたを優遇してくれるどうか。

それは相手の気持ち次第です。

彼らに優良物件を紹介してもらうには、

常日頃から足しげく業者を回り、

買える客だということをアピールし、

「この客なら紹介すれば買ってくれる」という

コネクションを作っておくことが大切です。

情報をくれたからと言って、

遠慮する必要はありません。

もし値段が希望と合わなければ、

ギリギリの交渉で詰めていきましょう。

数多くこなしているうちに、

１０に１つくらいは、希望に近い額で買えるはず！

事実、買えている人は、これができています。

がんばりましょう！

村上