村上です。

多くのサラリーマン大家さんの
不動産投資に対する取り組みを見てきました。

同じように努力をしているように見えても、
実績を積み上げている人と、
いつまでも足踏みにしている人の両方がいます。

どんな人が有利なのか？
じっくりと観察してみたところ、
コミュニケーション能力が高い人たちが
圧倒的に有利だと自分の中で結論が出ました。

コミュニケーション能力が高いとは、
一言でいうと、相手の立場に立って、
相手の求めることをサッと理解できる人です。

そして、一緒にいて気持ちの良い人です。
単なる話好きとはまったく違います。

紹介された物件を見て、
何も考えずに「高いですね～」と
言ってしまうような人とは正反対です。

これまで、本業では仕事ができるのに、
コミュニケーション能力が低いために、
物件を買えないでいる人を何人も見ました。

多いのが、ある程度年齢の高い男性で、
会社では偉い立場にある人が、
業者の前で大きな態度をとってしまうパターンです。
無意識のうちに若い営業マンを下に見る人もいます。

業者はそういう人に、物件を紹介しません。
お客さんはいくらでもいるので、
わざわざ態度の悪い人を選ぶ理由はないのです。

サラリーマン大家の方に
勘違いしてほしくないのは、
勤めている会社がどんなに立派な大企業でも、
業者から見た個人投資家のほとんどは、
ピカピカの零細企業と一緒ということです。

融資の門が締まりつつある中で、
今後はこのコミュニケーション能力の有無が、
投資家の成否を分けるカギになります。

勉強会では、
私が実際に仲介業者や銀行と
交渉したときの音声を聞いてもらったり、
自己紹介の時に話す内容のアドバイスをしたり
する時間も設けています。

業者の営業マンに好かれていない気がするという方は、
ぜひ参加してほしいと思います。

「コミュニケーション能力が大事とか言って、
村上さんも冷めた顔している時あるじゃないですか」

とか、余計な突っ込みは禁止ですので、
あらかじめご承知おきください（笑）

損は小さく儲けは大きく

さて、本題です。

誰だって、損は小さい方がいいし、
儲けは大きい方がいい。
みんなそう思いますよね？
ただし、そんな簡単には行かないのが投資です。

仮に、誰もが勝てる投資商品があったとしたら、
あっという間にプレーヤーが殺到して草刈場となり、
相場が高騰して、儲けはなくなるでしょう。

世界経済レベルの大きなものから、
エリア単位のごく小さなものまで、
相場の波はそんなふうに人と一体になって、
うねりと収束を繰り返しています。

いうまでもなく、ほとんどの投資商品は、
・安く買って、高く売る
これが儲けるための大原則です。

では、具体的にどうすれば、

損を出さず、大きく儲けることができるのでしょうか？
このへんを探って行きましょう。

人間とは非合理的な生き物

人間は、合理的に生きているようで、
時には非合理的な行動をする生き物です。
例えば、FXで負けている人を見ると、
それがよくわかります。

FXは単純明解で、買った瞬間から
上がるか下がるかの確率は、ほぼ50%です。
そこで、１割下がったら売る、２割上がったら売る
そう決めて単純に繰り返せば、きちんと勝てるんです。

単純な売り買いですから、
コンピューターに任せることも可能です。
実際にコンピューターを使って勝っている
投資家も多くいます。

ところが、いざこれを人間がやると、
なかなか上手くいかないのです。

・上がり続けている局面で、さらに上を狙う
・下がり続けている局面で、売り時を逃す

つまり、もう少し儲けたいという欲望と、
今決断をして損をしたらどうしようという恐怖が、
交じり合って非合理的な行動につながるわけです。
“感情”が、儲けの邪魔をするんですね。

この非合理的な感情は、
不動産でも同じように、投資家の邪魔をしてきます。

・相場が上がっている時に、焦って高値で買う
・相場が下がってから、売却に困って叩かれる

そうなんです。
投資判断を感情に委ねてしまうと、
「安く買って、高く売る」という大原則の
逆を張ってしまうのです。

理屈通りには動けないのが、
人間の悲しい性（さが）なのかもしれません。

弱みを知り、強みを活かせ！

株やFXなどで成功するためには、

・損切りは早めに
・儲ける時は大きく

これを冷静かつ、機械的に
判断することが大切です。

それは、不動産投資においても同じです。
しかし、一般の不動産投資家は、
「キャッシュフローが出ているから、もう少し持っていよう…」
というように、目先のお金に感情が動かされて、
判断力が鈍りがちです。

頭では、「今が売り時だ」とわかっているのに、
つい決断を先延ばしにしてしまい、
結果的に、去年までの売り時を逃したという
投資家は少なくないはずです。

不動産相場は常に上下しています。
言うまでもなく、相場が上がっている局面で
ボコボコと買うのは、全くのナンセンス。

・下がっている局面で、少しずつ買い増す
・相場が上がり始めたら、売り時を見逃さない

そうやって、手持ちのキャッシュを増やし、
良質な物件だけを長期保有すれば、
負けることはないのが不動産投資です。

相場がどちらに向かっているかは、
市場を見ていればわかります。
感情に流されないことです。

短期の借り入れで、物件の売買を繰り返す業者とは違い、
一般の不動産投資家は、下げに入った局面でも、
タイミングを見ながら中長期で保有できるのが強みです。

強みを生かして、キャッシュフローを維持しつつ、
売り買いで儲けを最大限にしてください。

がんばりましょう！

村上