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売値を無視して値付けしろ!

村上です。

「今年の夏の予定は?」

と訊かれました。

 

特にありません。

暑いですし。

 

春はお花見。

夏はやっぱり海!

秋といったらハロウィンだよね。

冬になったらスキーに行かなくちゃ!

 

若いうちなら理解できますが、

大人になってもそんな感じの方は、

どうなんでしょうか。

正直、あまり仲良くなれない気がします(笑)

 

「じゃあ、村上さんは、クリスマスにチキンを食べないのですか?」

「元旦にその年の目標を立てたりしないんですか?」

 

チキン、食べません。

目標、立てません。

我ながら、つまらない奴だと思います。

 

でも、思うんです。

「今日は〇〇だから、〇〇をしよう」って、

おかしくないですか?

 

季節に関係なく、イベントに関係なく、

やりたいことがあるなら、

即、やればよくないですか?

世間のタイミングに合わせる必要なんて、

まったくありません。

 

皆がやるから、やるんですか?

ダメな物件を買った後で、

「サラリーマン大家がブームだったから」

「みんなも同じような買い方をしているし」

と言っても、お金は返ってきませんよ。

 

皆が買う時に買わなくてもいいし、

皆が買わない時に、買ったっていいんです。

すべては、自分のタイミングです。

 

というわけで、

私は夏だからといって特別なことはしません。

今日も明日も、やりたいことをやるだけです。

うっかり、河原でのバーベキューなどに

誘わないようご注意ください(笑)。

 

売値を無視して値付けしろ!

 

さて、本題です。

 

世の中の価値のあるものは、

 

・値段が決まっているもの

・値段が決まっていないもの

 

の二つに分けられます。

通貨(仮想通貨や外為を除く)などは前者、

不動産は後者です。

 

当然、不動産にも相場はありますが、

絶対的な価格というものは存在しません。

人それぞれ、物件に対する価値観が違うからです。

 

例えば、

Aさんは、地方のボロアパートを買いたいが、

Bさんは、そんな面倒なものタダでもいらない!

といった具合です。

不動産の売値は合意で決まる

 

値段が決まっていない不動産の売値は、

誰がどうやって決めるのでしょうか?

 

それは、売主と買主です。

当事者同士で納得した金額が、

その物件の売値になります。

 

当然ですよね?

絶対的な価格がないのですから、

お互いが合意すれば、それでいいんです。

 

しかし、実際には

その原則に気づいていない方が多くいます。

 

ネットでポータルサイト等を見ると、

それぞれの物件に売値が付いています。

売る方も買う方も、仲介業者の

査定を基準に話を進めてしまいがちです。

でも、それって正解じゃないんです。

 

査定はあくまで「参考値」

 

例えば、車の買取業者に

マイカーの買取を依頼したとします。

業者は年式や走行距離、

程度などを詳しく査定し、

買い取れる額を提示します。

 

その後、車を整備して利益を乗せたあと、

ある程度決まった相場で売り出します。

 

しかし、買取業者ではなく、

友人に話を持ちかけた場合はどうでしょう。

 

2人で、幾らぐらいが妥当かを話し合って、

双方が合意すれば、

その値段で車を売り買いすることになります。

当然、中間マージンもありません。

買取業者の査定とは、明らかな差が出るはずです。

 

不動産売買も似たようなものです。

売主が不動産取引のプロならともかく、

大抵は、みなさんと同じ一般人。

仲介業者の査定は基準にはなりますが、

あくまで参考値です。

 

結局のところ、お互いが合意さえすれば

金額はいくらでもいいのです。

知っているか知らないか?

 

なぁーんだ。

じゃあ、とにかく安い金額で指値してみよう、

と思ったあなた。

危ないです。

 

値段が決まってないとはいえ、

いくらで買えるかは、売主次第。

下手な値段を提示すれば、

「ふざけるな!」と

交渉が決裂することだってあり得ます。

 

ではどうすれば、売主を納得させて

安く買うことができるのでしょう?

 

答えは、不動産の相場や融資について、

相手よりも多くの知識や情報を持っておく、

ということです。

 

例えば、ローンの金利が4.5%と1%では、

キャッシュフローの額が大きく変わります。

購入希望者が、

「A銀行から4.5%で借りるから、

それでキャッシュフローが出るよう値段を下げて」

と頼んでも、売主がその物件に対して、

他の銀行から1%の融資が付くことを知っていたら、

値下げには応じてくれないでしょう。

 

逆もあります。

アパート用地として使えることを売主が知らずに、

住宅向けの土地として売りに出していたら、

アパート用地を探していたあなたは、

安く買えるチャンスです。

 

売主が不動産に詳しくないようであれば、

さらに、指値が通る可能性もあります。

 

結局、不動産のことを相手より

「知っているか」どうかで勝負は決まるのです。

 

物件の売値はあくまで参考値。

必要な情報を揃えて有利に交渉を進め、

売主を上手く説得してください。

 

がんばりましょう!

 

村上

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