村上です。

新築をやられている方は
ご存知かと思いますが、
金（ゴールド）の売買をして
「消費税還付」を行う手法が
ここ数年、広く行われていました。

それを先導したのは
不動産投資専門の税理士を
名乗っている先生たちです。

税理士って、月１～２万円の顧問料と
決算時の１０万円とか２０万円とかが
売上のメインです。
正直、それほど儲かる仕事ではありません。

その点、消費税還付については、
手数料プラス成功報酬を設定しても
やりたい投資家が多くいます。

そのため、
昨今はこれを手掛ける税理士先生たちの
飯のタネになっていました。

ところが、この金の売買を使った
消費税還付のスキームが、
そろそろ通用しなくなるという話があります。

実際に、税務署の調査が入り、
厳しく指導されたという話も聞いています。

過去に実行されたものを
さかのぼって問題とするかは不明ですが、
この流れから行くと、
遠からず、この手法は封印されるでしょう。

悪質なやり方を指導した税理士は、
罪に問われることもあるかもしれません。

こんな話をすると、

「そんなに悪いことだったんですか？」
「みんなもやっているから、平気だと思っていました」

という声を多く聞くのですが、
こういう考え方をしていると、
いずれ落とし穴にはまることになります。

「自分が何をやっているのかよくわからない」
「意味を理解せず、人にいわれるままに行動する」

そんな状態で、
何千万円、何億円もの借金を背負い、
不動産投資の世界を戦うのは、
あまりにも無防備です。

厳しい言い方をすると、
サラリーマン大家さんの中には、
モラルが低い人が少なくないような気がします。

私たち宅建業者は、
宅建業法や民法、商法を理解した上で
不動産投資にかかわっています。

当然、ルールを破れば罰せられますから、
きわどいことをする際は慎重になります。

一方、サラリーマン大家さんの中には、
儲かれば何でもアリとばかりに
悪事に手を染める人が少なくないのです。

私自身は、
ブラックはもちろん、グレーな手法
からも距離を置いています。

もちろん、勉強会の生徒さんにも、
同じように伝えています。
意外とマジメなんです（笑）

不動産投資を始める動機として、
子供の教育費など、
家族のためという理由をあげる人は多くいます。

だったら、家族に恥ずかしくない
やり方をしましょう。
一見、遠回りに見えたとしても、
最後は正攻法が結局、強いのです。

私のスクールでは、
まっとうな不動産投資で
成功するやり方をお教えしています。
よろしければ、お越しください。

脱サラ大家を目指すべき？

さて、本題です。

「不動産経営のセミプロになれ！」

私たちコン・パスは今まで、
これをみなさんに勧めてきました。

・シロウト大家は今すぐ卒業し
・プロ意識を持って業者と渡り合い
・賃貸と売買でキャッシュを貯め
・純資産をどんどん増やしていく

つまり、不動産からの収入だけで、
事業規模を拡大できるようなレベルを
目指しましょう！というワケです。

さらに、みなさんの中には、

・大家業だけで食えるようになる

つまり、専業レベルの大家を
目標にしている人も、
少なからずいるはずです。

しかし、専業レベルの大家は
本業と並行するレベルとは違い、
ハードルがより高くなります。

少し厳しいことを書きますが、
しっかりと読んでください。

あなたはプロの業者？

まず始めに、みなさんへ質問です。

・私たち大家業
・一般の不動産業者

この２つ、どこが違うでしょうか？

・免許や宅建士の有無
・仲介業をやるかどうか

もちろん狭義ではそうです。
でも、よく考えてみてください。

・物件という商品を安く仕入れて
・広く一般の人に貸し出し
・時には高値で売却する

これって、立派な賃貸ビジネスであり、
プロがやる事業ですよね？

つまり、大家業や不動産業者、
さらには、ビルや店舗などの賃貸業者、
開発のデベロッパーに至るまで、
広義においてはどれも、
プロが行う不動産業なのです。

競り合って蹴落とされる世界

つまり、みなさんが脱サラして、
専業レベルの大家を目指すということは、
退路を絶ってプロと同じステージに立ち、
メシを食おうとしているのと同じこと。

売買や賃貸で毎日ガンガン稼ぐ、
経験豊富なプロ集団と対峙し、
競り合って勝たなければ、
ステージから蹴落とされるんです。

音楽業界だってそうですよね？

いくら音楽が好きで演奏が上手くても、
プロとして生計を立てられる人は、
ほんの一握り。

大半は挫折して、
サラリーマンになったりするもの。

それだけ、プロの世界を渡り歩き、
熾烈な戦いに勝ち残るのは、
大変だというわけです。

「はぁ、早くこんな仕事は辞めて、
働かずに不動産だけで食って行きたい」

そんな心構えだったら、なおのこと
脱サラはやめた方がいいですよ。

君は生き残ることができるか？

不動産業界が「上り坂」の市況、
つまり、ちょっと前の不動産ブームのように、
業界全体が上り調子であれば、
シロウトだろうがプロだろうが、
極論、誰でも勝てるんです。

しかし、景気は常に波を打ち、
いい時もあれば悪い時もあります。

そして、不動産向けの融資が
閉まった現在は「下り坂」ですよね？

下り坂でも利益を出し続けなければ、
プロとして食っていけません。

実際、不動産投資ブームの波に乗り、
派手なコンサルで荒稼ぎしていた
成功大家さんたちはもちろん、
多くのサンタメ業者も会社をたたみ、
他業種に鞍替えしています。

さらに、これから不動産業界に
参入しようとしているのであれば、
生存率はより厳しくなります。

・下り坂でも利益を出し続け
・プロとして絶対に生き残る！

この覚悟が、あなたにはありますか？

「専業」という高いハードル

専業レベルの大家になるといっても、
いつまでに幾らほしいのかによって、
プロセスは全く違ってきます。

・生活費が〇〇万円欲しいから
・キャッシュフローはこのくらい必要で
・そのためには何棟買えばいいのか？

この辺をきっちり
シミュレーションしなくてはなりません。

ちなみに、私たちが
ざっくり試算したところでは、

・頭金を２割投入して
・５億程度の物件規模が持てれば
・年収１千万の専業レベルを維持して
・次の物件も余裕で買えるようになる

という結果が出ています。

つまり、５億に２割の頭金ですから、
自己資金が１億必要だということ。

それだけのキャッシュを用意できる人、
そうそういないですよね？

それだけ、
専業レベルはハードルが高いんです。

自由は不自由

さらに、脱サラしてしまうと、
これまでの属性はチャラ。
次の融資がいよいよ厳しくなります。

・物件を買って大家になった！
・脱サラして自由になった！

そんなこと、銀行にとっては
何のメリットもありません。

結局、無職同然になった人が、
銀行や業者にも相手にされず、
債務超過のジリ貧で苦しむだけなんです。

・売買と賃貸で着実に純資産を増やし
・不動産で食える規模になるまでは
・本業を続けながらじっとガマン

その上で、本当に不動産が好きなら、
それなりの純資産と覚悟を持ち、
専業レベルの世界に踏み込んでください。

辞めた後のことを考えないで、
脱サラしては絶対ダメですよ。

がんばりましょう！

村上