村上です。

アドバイスって難しいな、
と最近つくづく思います。

なぜ、そんなことを言うかというと、
「この物件、どうですかね～」
と相談に来た人に、正直に、
「買わない方がいいと思いますよ」
と答えると、
かなりの確率で嫌われてしまうんです。

こういうときって、
質問した人の中では
「買いたい」という気持ちがすでに
固まっているんですよね。

それでも人に相談したのは、
「背中を押してほしかった」
ということなのでしょう。

よく、女性が洋服を選ぶ時に、
「どっちがいいと思う？」と訊いてきて、
正直に答えるとなぜか文句を言う
ということがありますが、
あれと似ています（笑）

結局、相手は本当の意味で
人のアドバイスを求めているわけではなく、
自分の選んだものに賛同してくれる人が
欲しいだけなんですね。

でも、私はプロですから、
儲からない可能性が高い物件を
すすめるわけにはいきません。

ですから仕方のないことなのですが、
マジメに相談に応じたのに、
相手が不満気な顔で帰っていくのを
見ると、複雑な気持ちになります…。

そして、不動産会社の中には、
「現実」よりも「夢」を見たい
初心者たちを相手に、
いい加減なことを言って、
ダメ物件を売りつける人たちが
今も昔も多く存在します。

そうやって、経済が回っていくんですね…。

でも、言うまでもなく、
欲しいという感情に任せて
物件に買い付けを入れるようなやり方では、
成功することはできません。

借金というリスクを負ってまで
あなたが不動産投資を始める目的は、
大家になることでも、
物件を買うことでもなく、
「資産を増やす」ことですよね？

だったら、もっともっとシビアに
物件を選ぶ必要があります。

儲かる物件を買えている人は、
たくさんの物件を見ています。

逆にいうと、
買えた物件以外の何十棟という物件は、
見送っているわけです。

物件を買いたい気持ちはわかりますが、
物件に惚れてはいけません。

初心者が買っていい物件を
見極めるために、プロのアドバイスを
受けることは非常に有効です。

私でよければ、相談に乗ります。
ただし、その際には何を言われても、
平常心で受け止めてくださいね（笑）

外国人投資家はライバルになるの？

さて、本題です。

みなさんもご存知のように、
ここ数年で多くの外国人観光客が、
日本各地を訪れるようになりました。

また、企業でも深刻な労働力不足を背景に、
外国人労働者を積極的に雇用しており、
その増加傾向は、今後もしばらく続くでしょう。

このように、日本中に外国人が増え続ける中、
日本の不動産マーケットに
投資する外国人も、増えて来ているんです。

１０年ほど前から、アジアの旅行会社が
日本国内の不動産会社と提携して、
現地の富裕層を集めてバスに乗せ、
物件視察から買い付けまで行う企画が
行われています。

これ、結構有名な会社もやっているんですね。

そうなると、私たちのような不動産投資家は
今後、外国人のライバルたちとも、
戦わなければならないのでしょうか？

今回は、外国人投資家の存在について
少し語ってみたいと思います。

外国人の住まいを外国人が買う？

実践会員のNさんは、
物件探しをしていたところ、
こんな経験をしたそうです。

とある仲介業者から、山手線沿線で
高利回りの土地値物件が出たことを
聞いたNさんは、早速
詳細な物件調査を始めました。

しかし、予想外だったのがレントロール。
入居者はすべて外国人だったんです。

現地も視察しましたが管理状態は良くなく、
Nさんはどうしようか迷っているうちに、
３件の買付けが入ってしまい、
結局、買うことができなかったとのこと。

確かに、前のオーナーから引き継ぎで、
１棟まるごと外国人入居者という状況なら、
Nさんが躊躇するのも致し方ありません。

でも、もし買付けを入れた投資家が、
入居者と同じ国の外国人だったとしたら、
どうでしょうか？

迷うどころか、日本で働く祖国の同胞達です。
逆に買いやすかったかも知れません。

今後、外国人労働者は増加する一方です。

・外国人の住むアパマンに
・外国人が投資する

こんな光景が、日本国内のあちこちで
日常的に起こったとしても、
これからは不思議じゃないんですね。

キャッシュで買う富裕層たち

現在、外国人の富裕層が主に買う不動産は

・タワマンの区分
・民泊向けの戸建
・リゾート物件

こんな感じです。

親戚や知り合い、そのまた知り合いが
日本に遊びに来る際のホテル代わりとして、
お金を取って泊めているんですね。

また、昨年聞いた話では、
世田谷区内のあまり利便性の良くない
土地値アパートを、外国人投資家が
７千万のキャッシュで買っていったそうです。

私の印象だと、１億くらいまでの物件なら
キャッシュで買う外国人富裕層が
一定数いるんです。

なぜキャッシュなのか？
実は、外国人が日本の物件を買おうにも、
日本の金融機関で融資が下りないんです。
仮に引けたとしても

・東京スター銀行
・ノンバンク　など

ごく一部の金融機関に限られます。
しかも、フルなどは当然出ません。
査定の半分くらいとか、そんな感じです。

さすがに外国人富裕層でも、
２億・３億の物件はキャッシュで買えませんから、
都心のRC一棟物などは、それほど
ライバルになっていないのが実情です。

備えあれば憂いなし！

インターネットが世界のすみずみまで
普及した現代とはいえ、
やはり、他国の収益不動産はまだまだ
気軽に買えるものではありませんし、
買ったところで、
運営リスクもそれなりにあるはずです。

・その国の法律
・税金
・物件管理

日本人だって全てに精通している人は
それほど多くないんですから、
外国人なら、よりハードルは高いですよね？

しかしそれも、
今後はどうなるかはわかりません。

冒頭でお話ししたような
富裕層の不動産買い付けツアーに加えて、
海外の富裕層から委託されて、
日本国内の物件を専門に扱う
エージェントも増えているからです。

・外国人投資家は増えているものの
・現時点ではライバルになっていない
・ただし、将来的にはわからない

少なくとも、私たち不動産投資家は、
これまでどおりきちんと勉強して、
経営ノウハウを積み上げておけば、
何も恐れることはありません。

備えあれば憂いなしです。

がんばりましょう！

村上