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土地から新築手法で最初にやること

村上です。

失言した政治家を辞めさせろ!
あんな銀行潰してしまえ!
不倫する芸能人はけしからん!

そんなふうに、
何かにつけて
怒っている人っていますよね。

そういうときに、
「村上さんもそう思うでしょう?」と
同意を求められると、困ってしまいます。

なぜなら、私はよその人のしたことに
まったく興味がないからです。

「人の事なんて、どうでもいいじゃん」
「なんでそれであなたが怒るのよ…」
「放っておきましょうよ」
というのが本音なのです。

そうはいっても、
誰の心にも、怒りという感情はあります。
私だって、たまにはイラっとします(笑)

では、何が問題なのかといえば、
怒りの感情を何も考えずに
言葉や態度に出してしまうところに
違和感があるのです。

怒りは、他人を巻き込む攻撃性を持っています。
そのため、人に迷惑をかけるかもしれません。
その様子を見た相手や周りの人から、
自分の評価を下げることにもつながります。

私だって、怒っている人を見たり、
怒鳴り声を聞いたりするのは好きではありません。

それに、ここが大事なのですが、
怒ったって状況はよくならないんです。

不動産投資家の方の中にも、
たまに管理会社の若手社員などの
ミスなどに対して、
必要以上に怒る人がいますが、
相手を委縮させるだけです。

要望があるなら怒りではなく、
リクエストの形で気持ちを伝えて、
同じ問題を起こさないように
してもらえばいいのです。

そのために大切になるのは、
「やたらめったら怒らない」
「表現方法や場所を選ぶ」という風に、
怒りをコントロールする術を持つことです。

アンガーマネジメントについては、
色々な本が出ています。

最近では、怒りっぽい人は
脳卒中のリスクが高くなるという
研究結果も出ているそうです。
健康の為にも、穏やかにいきましょう。

そんな私が運営する「不動産経営」実践会は、
いつも和やかな雰囲気で行われています(笑)
リラックスして、お越しください。

土地より先に設計士!

さて、本題です。

不動産経営を始めたばかりの頃は、
手持ちの資金が不足気味で、
バランスシートも債務超過になりがちです。

さらに、フルローンが簡単に引けた
数年前ならともかく、現在では、
頭金をなるべく多く入れて、
次の融資を通さなければなりません。

そのため、経営の初期段階では特に、

・物件を安く買って/建てて
・高く売る

これを繰り返して、手持ちのキャッシュを
増やしていくことがカギになります。

そこで、一番効率のいい方法が、
みなさんご存知の「土地から新築」。

これ、今からでも通用する手法です。
ただ、「土地から新築」の段取りについて、
誤解している人が多いんです。

どういうことでしょうか?
ちょっと解説しますね。

土地探しが進まない?

「土地から新築」とは、
ざっくりいうと、

・割安な土地を買って
・自分で新築物件を建て
・満室経営で数年回したのち
・高値で売却して差益を得る

という手法です。

順番的に、
土地探しから始めるイメージが
強いと多いますが、
実はそれは正解ではありません。

では、何から始めればいいのでしょう?
答えは、

・設計士を探すこと

これを優先してください。つまり、
「土地探し」の前に「設計士探し」!
が大事なのです。

え?どうして?
土地もまだ見つかってないのに、
設計士に声かけたところで、
何も頼めないじゃん…。

そう思いますよね?
理由をこれから説明しましょう。

土地のイメージを掴め!

まず、「土地から新築」を始める前に、

・自分がどんな建物を建てたいのか?
・どの程度の規模感を考えているのか?

これを決めておかないと、
そもそも土地が探せないんです。
例えば、

・RCを建てたいのか?
・鉄骨で行くのか?
・それとも木造の重層長屋か?

これだけでも、用途地域や建ぺい率、
容積率など、エリアや土地の選考基準が
大幅に変わってきますよね?

土地はほぼ無限にあり、
市場を探せばいくらでも出てきます。

10軒の仲介業者から、それぞれ
10件の土地を紹介してもらったら、
100件の土地情報が集まるんです。

つまり、方針を決めておかないと、
土地情報が多すぎて、

・自分の希望に合う土地がどれなのか?
・どんな土地が一番稼げるのか?

これが、よく判らなくなってくるんです。
そこで、

・まず初めに、設計士を探して
・設計士に自分の希望を伝え
・探すべき土地のイメージを掴んでおく

という流れを作ることが大事なんですね。

さらに、土地のイメージを掴んでおけば、
仲介業者も助かります。

「アパート建てたいです!」と
単刀直入に言ったところで、
具体的なイメージがなければ、
どんな土地を紹介していいのか、
業者だって困ってしまいます。

ムダなくきっちり建てられる?

「土地から新築」を実践する上で、
もっとも重要なポイントは、

・いかにムダなく
・きっちり建てられて
・収益を最大化できるか?

これに尽きます。

収益を最大化することで利回りをアップさせ、
より高値で売却できるからです。
例えば、同じエリア内の

・25平米が8戸入る土地A でも
・20平米が10戸入る土地B でも

1戸あたりの家賃相場はそう変わりません。

土地の広さや形状はさまざま。
その土地の坪単価よりも、
自分のプランがきっちりハマるか?
のほうが、より重要になってきます。

つまり、このケースだと、
収益を最大化させるために、
20平米で10戸入る土地Bがいい!
という判断になるんですね。

そのためにも、
あらかじめ設計士に相談しておく
必要が出てくるのです。

自分に合う設計士を探せ!

あなたに合った設計士を探すことは、
なかなか大変だと思います。

というのも、設計士はそれぞれ得意分野があり、
大規模RCを専門にしている人から、
小さな案件を得意にしている人まで様々だからです。

全く同じ土地であっても、
設計士Cは10戸入り、設計士Dは8戸入り
といったプランの違いも当然出てきます。

こちらのリクエストを、
きちんと汲んでくれる設計士が見つかるまで、
地道に探してください。

建築パートナーを見つけるマッチングサイト
「SuMiKa」などを上手く活用したり、
設計士協会などに相談して、
自分のイメージに近い設計士を、
紹介してもらうといいでしょう。

設計士が見つかったら、
直接、設計事務所に出向いて

・自分の投資スタイル
・建てたい建物のイメージ
・予算やエリアなど

これらの情報を、
わかりやすく伝えてください。
その上で、設計士からざっくりと

・どのエリアで
・どのくらいの面積で
・形状はこんなイメージで
・道路付けなどはこうで

といった回答が得られたら、
それに見合った土地探しを始めるんです。

土地探しの前に、まずは設計士探し!
これを念頭に行動してください。

がんばりましょう!

村上

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