村上です。

不動産投資は、
儲かってナンボの世界です。

まれに節税目的のこともあるでしょうが、
投資の原理原則から考えた場合、

儲からなければ、
不動産投資をやる意味はない。

そう思っていいでしょう。

では、不動産で儲かるための基本って
なんなんでしょう？

わかっているようで、
わかっていない…。

そんな方も多いかもしれません。

不動産投資での儲けは一般的に、
利回りを基準に評価されるため、
「インカム」と呼ばれる賃料収入が
クローズアップされがちです。

しかし、
それだけでは不十分です。

不動産投資で勝つための要素は、

1. 物件を安く買う
2. 高稼働で回す
3. 物件を高く売る

この３つが大きな柱。

どれか１つでも達成できなければ、
不動産投資で成功することは
難しくなってしまうんですね。

例えば1の「安く買う」ですが、
１億円の価値がある物件を、
８千万で手に入れるなど、
割安に手に入れる必要があります。

そうしなければ、
債務超過の状態から
いつまでも抜け出せないどころか、
月々のローン返済にも、
困窮するハメになります。

次に、2の「高稼働で回す」は、
なるべく高い家賃で、
満室を維持し続けることが重要。

これが、
口で言うほど簡単ではないのも、
皆さん、ご存知ですよね。

まず、埋まる物件を買わなければ
話が始まりません。

また、修繕やリフォームなど、
コストマネジメントも重要ですし、
滞納リスクにも備えるなど、
多方面での管理能力が問われます。

最後、3の「高く売る」は、
入口で安く買っておくことでクリアできます。

つまり、１の「安く買う」と
表裏一体ということです。

物件を高値づかみをして
一度ハードルを上げてしまうと、
それ以上の価格で売却することが、
困難になってしまうからです。

もちろん、高く売るためには、
それなりのテクニックも必要ですが、
安く買っていれば、
うまくいく可能性はアップします。

不動産投資を始めたての頃は、
2の「インカム」に目が行きがち。

でも、1.と3.つまり
「キャピタル」を軽視していると、
必ず最後で痛い目に遭うんです。

1.から3.まで通しで揃えて、
初めてその不動産が
儲かったかどうかが判る。

つまり、入口、所有期間、出口、
すべて、気を抜かずに取り組むことで
利益を最大にできるんですね。

このことを、
忘れないようにしましょう。

不動産投資の基本でした！（笑）

隣地を安く買い上げる方法は？

さて、本題です。

以前、当社の実践会員Aさんから、
こんな相談を受けました。

・自分が買った土地の裏手に
・接道していない土地があり
・安く買って価値を上げたいが
・何とかならないだろうか？

みなさんご存知のように、
接道していない土地は
再建築不可として価値が低く、
銀行の融資も基本的に出ません。

そこで、自分が裏の土地を安く買い、
土地へつながる部分に私道を作り、
接道の問題をクリアにして、
その土地の価値を上げたい…。

という狙いなんですね。

今日は、隣地の土地を手に入れるために、
どういったアプローチが必要かを
解説してみたいと思います。

隣地の話はまとまらない

Aさんは当初、裏の物件を手に入れようと、

・仲介にお願いして相場を調査する
・土地の住人と仲良くする
・通路にフェンスを立てる

など、いろんな方法を考えたそうです。

「フェンスを立てる」なんて、
随分と意地悪なことを…

と思うでしょうが、
実はこれ、地上げ屋さんが
よくやっていた手法です。

相手を困らせることで、
交渉の場に出てこさせるという
やり方ですね。

逆に言うと、そうまでしないと、
相手が土地の売却交渉に
応じてくれるケースが
少ないということです。

特に、高齢者などは、
そこが「終の住処」だったりすると、
引っ越すつもりさえないということが、
ごく普通にあります。

アプローチは挨拶から

それでも隣地を、
「どうしても手に入れたい！」
ということであれば、

・まずは挨拶から

始めてみてください。

いきなり初対面で、
土地の売買や境界の話などをすると、
相手だって警戒しますよね？

特に、昔から住んでいた高齢者などは、
怒り出すケースも多々ありますから、
交渉さえ出来なくなります。

「隣の土地を購入したAと申します。」

まずは、菓子折りなどを持参して、
丁寧に挨拶するんです。

・相手の心を開くためには
・挨拶と手土産から

そこから、徐々に
距離を詰めて行きましょう。

相手の出方を伺おう

隣人との関係作りは、
相手の出方によっても変わります。

・素直で誰にでも優しい

タイプの方がいれば、

・偏屈で心を開かない

という方だっているはず。

向こうの反応次第で、
こちらの要望をいつ伝えるか、
タイミングを見計らってください。

最初は、世間話や近隣の話題など、
他愛のない会話から始めつつ、

・その土地に住み続けたいのか
・家族状況はどうなっているのか

相手の状況を、徐々に探ってみましょう。

次第に相手がこちらに気を許し、
会話に乗ってくるようになれば、
そこで初めて

・土地をどんな風に考えているか

といった話を振ってみるんです。

やんわりと核心に持ちこめ！

もちろん、交渉に焦りは禁物ですから、

・今まで築いた関係を維持しつつ
・交渉の核心へ徐々に持っていく

というアプローチで行きましょう。

相手に抵抗がない様子なら、

・土地の境界の話
・再建築不可の話

など、より具体的なところへ、
少しずつ話を進めて下さい。

裏の土地がいくら再建築不可であろうと、
向こうが「うん」と言わなければ、
土地を手に入れることは不可能。

「隣地を安く買い上げたい」

という気持ちばかりが焦り、
相手の感情を損ねることのないよう、
十分に気をつけるべきです。

プロに頼むのもアリ？

相手が一般の素人さんとは言え、

・長く住んだ土地を手放させ
・別な場所へ引っ越してもらう

これは、相応の神経と
エネルギーを要する交渉事です。

とりあえず、相手の属性や
何を考えているのかを把握した上で、
もし交渉に自信がなければ、

・仲介業者
・地上げ屋

などに、話を持ち込むのも
方法としてはアリだと思います。

「地上げ屋」というと一見、
怖いイメージもあるでしょうが、
バブル期の頃はともかく、
今はそんなこともありません。

○友不動産など、
大手の地上げ屋も多いので、
うまく利用してみましょう。

・隣地取得の交渉は
・アプローチで決まる

居丈高に要求を押し付けたり、
フェンスを立てたりするような策を取らず、
友好的に話を進めてください。

がんばりましょう！

村上