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不動産価格に関する初心者の誤解

村上です。

「コロナの影響で大変でしょう?」
「いま物件を買う人はいないでしょう?」

そんな質問をよく受けます。
しかし、実際はそうでもないんです。

確かに、
部材の手配が難しくなったことで、
新築は多少の影響がありました。

でも、中古物件に関しては
相変わらず動いています。

不動産業界全体を見渡しても、
少し前から融資が閉まっていた
こともあって、

それほど急激な冷え込みという
印象はないんですね。

心配なのは、他の業界です。

飲食店やサービス業の苦境は
いうまでもありません。

大企業だって
無関係ではありませんよ。

広告を出す人が減り、
YouTubeの広告収入も
激減しているといいます。

第一、
GDPがマイナス5%なんて、
世界初ではないでしょうか。

資本主義はプラスサムゲーム
が大原則だったのに、
それがマイナスサムゲーム
になるということです。

そうなれば、
ゲームに参加している
全員が負けることになるんです。

これって、
「食い合いの時代」
が来るっていうことです。

リーマンショックの時は、
金融業界と不動産業界が
大きなダメージを受けました。

でも、それ以外の業界は
それほどでもなかったんですね。

そういう意味で、
今回のコロナショックからの
世界的な景気後退は、
人類が初めて経験する逆風に
なるかもしれません。

しかし、そんな中でも
利益を上げている人も
もちろんいます。

例えば、私の友人たちの多くが、
コロナショックの数カ月で
株で大金を得ています。

マイナスの経済なのに
お金はどんどん刷られているので、
その流れを読める人は
利益を得られるんです。

何を言いたいかと言うと、
これからの世の中は、
実力の差が収入の差、
という傾向がより強まる
ということです。

日本ではコロナのピークは越えて、
世間も少しずつ
平常に戻りつつあります。
ただし、油断はできません。

必要以上に恐れる必要はありません。
しかし、「なんとかなるだろう」
と思考停止するのはもってのほか。

「何が起きてもおかしくない時代」
という気持ちで、
変化に備えましょう。

その為にできることの一つが、
キャッシュを多めに持つことです。

なぜ、キャッシュを持つことが大切か?
そんな経済の話も
私の勉強会で詳しく伝えています。

興味のある方はぜひ、
ご参加くださいね。

▼Casegood-カセグ-とは?

不動産に定価はない!

さて、本題です。

不動産投資を
始めたばかりの方が、

最初に
カルチャーショックを
受けるのは、

物件の売値に
定価という概念がない
ということです。

不動産ポータルサイト
などを見ていると、
全ての物件に必ず
値段が付いています。

最初はそれを、
スーパーの小売価格
のように「定価」と捉える
ビギナーの投資家が、
非常に多いんです。

でも、不動産というものは、
一般に流通している商品と
価格構造が根本的に異なる
んです。

どういうことか、
これから解説しましょう。

不動産に卸値はない

例えば、

・スーパーの食料品

を考えてみてください。

その食料品を、
卸売業者から仕入れた場合、

・業者の卸値

が、小売価格の基準になります。

つまり、スーパーにとっては

卸値という「原価」に
一定の利益を乗せた値段が

小売価格の構造なんですね。

では、
不動産はどうでしょうか?

新築物件ならともかく
中古の物件であれば、
売主が仲介に持ち込んで、

このくらいじゃないと
残債が消えないから
〇千○百万以上で…

などと話をした結果、

じゃあ、*千*百万から
スタートしてみましょうか?

といった流れで

あっさりと
売り出し価格が
決まってしまう

ことがほとんどです。

せいぜいそんなレベル

つまり、
売り出しの価格自体は

相場とは関係ない
売主の都合を優先

して決まることが、
かなり多いのです。

さらに、仲介業者でさえ
相場が分かっていない
こともありますから、

「これ、1億で売れますよ!」
「本当ですか…じゃあそれで」

という展開もかなりあるんです。

結局、不動産の価格とは
せいぜいそんなレベル
だということ。

仮に、その物件の相場が
5千万だったとしますよね?

それを知らない投資家が、
1億の物件を指値して

8千万で買えました!
2千万も得しました!

と喜んだところで、
全く意味などありません。

2千万も安く買ったはずなのに、
実際は3千万も損をしていた

この事実に、
気付いてない投資家が
非常に多いのです。

合意できればOK

でも、この話って
誰も悪くないですよね?

・売主は物件が高く売れた
・仲介は契約がまとまった
・買主は指値で安く買えた

誰かを騙すどころか、
みんな契約がまとまって
ハッピーなんですから。

実はこの不動産の取引
相対価格(あいたいかかく)
と呼ばれるもの。

売りたい人と買いたい人が
お互いに合意できれば
それが売買価格になる

という仕組みです。
つまり、裏を返せば、

どんなに物件の相場から
大きく外れた価格だろうと
お互い納得さえすれば

それが物件価格になるのです。

買える価格を見つけろ!

結局、不動産の取引で
自分が儲けるには、

相対価格の歪みを見つける

ことが重要であり、
これが不動産の面白さ
とも言えるんですね。

定価という概念がない以上、
不動産の価格というものは、
自分で付けるしかない。

ですから、
自分がこの物件を買うなら
幾らであれば儲かるのか?

ということを、より正確に
把握する必要があるのです。

例えば、

このエリアの2LDKなら
家賃はこれぐらい取れる

とか、

自分が付き合う銀行なら
金利2%の20年で組める

ということが分かれば、それで

キャッシュフローが回るのか?
売却時にどのくらいで売れるのか?
がわかりますよね。

それが見えて初めて、
この価格以下なら買っていい
というラインが、
はっきりと見えて来るのです。

自分で値付けが出来るか?

結局、そのラインが
見えるようになるまでは、

不動産の勉強を
ひたすら頑張る

必要があるんですね。

より多くの物件を見て
銀行や業者を数回って

自分の知識や経験、
そして目利きを鍛えてください。

それを続けるうちに、段々と

「あ、この物件は安いな」
「この額で指せるなら買いだ」

という目線が、
自然と出来てくるはずです。

逆に、自分で
値付けが出来ないようなら、

まだまだ
物件を買う時じゃない

というサインなんですね。

逆にそこで
安易に買ってしまうから、

「業者に騙された…」
となるのです。

 

 

儲けも損も自分次第

物件の正確な値付けは
業者のようなプロでも
間違えることがあります。

ですから、
個人投資家はそこまで
シビアになる必要はありません。

ある程度のライン
というレベルで大丈夫です。

それが出来るまでは、
ひたすら勉強に励んでください。

不動産は相対取引の世界。

儲けるも損するも、
あなた次第ですよ。

がんばりましょう!

村上

 

 

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