BLOG

ブログ

属性がいいのに融資が通らない理由

村上です。

下がりそうと言われて、
ずっと下がらなかった
不動産価格ですが、いよいよ
東京も中心部以外は落ちてきた印象です。

土地値以下のマンションも
ちょいちょい見かけるようになりました。
でも、意外と動いていません。

利回りはいまいちだけど、
容積率が余っていて積算も出る!

少し前なら秒で売れていたような
そんな物件も、
買い手殺到にはならないんですね。

理由は簡単で、
融資がキツいからです。
特に、築古は厳しい。

2億~3億の大型とはいえない
物件でも、頭金が2割必要となれば
そこそこの金額になります。

そこに現金を入れるなら、
もっと新しくて融資がつくもの、
もっと高利回りのものを
狙いたくなるのは当然ですよね。

そして、
物件価格が下がり始めた今、
思うのは、

「今は高いから買わない」
「安くなったら買おう」
と言っている人たちは、
いつになっても買えないなということ。

何故そう思うかというと、
「安くなったら買おう」
と言っていた人たちが、
買いに走っている気配がないからです。

彼らはきっと今頃、
「今は融資がつかないから買えない」
「融資がつくようになったら買おう」
と言っていることでしょう。

でも、
融資が付くタイミングになったら、
物件の価格は上がりますからね。

そう言う意味で、
「買い」のタイミングを
待っていたって、そんなものは
永遠にやってこないんです。

「買い時」なんて言葉に
惑わされてはいけません。

どんな市場であっても、
「価値よりも安い物件を探す」。
これを続けることが重要です。

と同時に、
他の人に融資がつきにくいタイミングに、
自分は融資がつくという環境を
準備しておくことも大切。

そのために、
資料を用意して金融機関を
回ることが大切であることは、
これまでも何度も述べてきました。

つまり、
やるべきことはいつだって
あるということ。

価格が高止まりしているから、
しばらくの間、
物件探しは休もう。

今は融資が付きにくい時期
だから少し様子を見るか。

そんなことを言っている人は、
毎日、物件探しの手を止めず、
金融機関の開拓を諦めない人との差が、
開いていく一方です。

買えている人は、
運が良い人ではなく、
厳しい時期も歩みを止めなかった人
なんですね。

私の勉強会の会員さんからは、
今でも毎週のように
「いい物件を買えました」という
報告が入ります。

どんな人がどんな物件を買っているのか?
興味がある人は、
勉強会にお越しくださいね。

あなたの個信は大丈夫?

さて、本題です。

周りを見ていると、
属性の高い投資家なのに、
なぜか融資を引けなかった…
というケースが結構あります。

この理由って、
何だと思いますか?

実は、銀行の融資担当者から、
「総合的な理由で…」
と、融資を断られた場合、

個人信用情報(個信)に
何らかの問題がある
ことが多いんです。

「なぜオレの融資が通らないんだ!」
と、融資担当者に詰め寄っても、
原因は自分にある、
ということがほとんどなんですね。

しかも、
個信を確認出来るのは審査部だけで、
融資担当者は確認出来ませんから、
融資担当者にすればいい迷惑。

心象も損ねますから、
融資がつかないからといって、
食ってかからないように
してくださいね。

いずれにせよ、不動産投資は
融資ありきの世界。

・個信に傷を付けない
・個信をキレイにしておく

ことは、投資を続けていく上で
必須事項とも言えます。

今回はそんな個信について、
解説してみたいと思います。

そもそも個信って何?

最初に、
そもそも個信とは何か?
について、
おさらいしておきましょう。

個人信用情報(個信)とは、

クレジットカード系の
【シー・アイ・シー(CIC)】

消費者金融系の
【日本信用情報機構(JICC)】

銀行系の
【全国個人信用情報センター(KSC)】

という、個人情報を管理する
3つの団体によって共有されている
データベースです。

その中には、

・基本的な個人情報
(氏名、性別、生年月日、住所、電話番号など)

・借り入れに関する情報
(借入状況、借入金額、完済/延滞などの返済状況)

といったデータが、
履歴として記録されています。

分かりやすく言うと、

・お金の貸し借りに関して
・この人はどういう人で
・いくら借りていて
・きちんと返しているか

を、正確に把握するために、
各業界間で共有されている情報
ということです。

個信=ブラックリストではない

世間で言う「ブラックリスト」は、
この個信のことを指すのですが、

・借り入れをきちんと返済する
・銀行などへ借り入れの相談に行く

だけでも、履歴として残りますから、
必ずしも
個信に履歴が載ったらアウト!
という訳ではありません。

しかし、
カードの引き落としが出来なかった
といった延滞の事実、
いわゆる「傷」が一度付いてしまうと
そこは問題です。

傷の程度によっても変わりますが、
数年〜10年間は履歴として
残ってしまうんですね。

そして、その情報は、
クレジットカード会社だけでなく
銀行やサラ金業者でも確認が可能。

ですから、
本人が事実を隠して、
延滞してしたところとは別の
金融機関からお金を借りようとしても、

たちどころにハネられる
ことになるのです。

多くの人に傷がある?

実は、この個信に傷があるのは、
それほど特別なことではありません。
意外と多くの人が該当するんですね。

中でも多いのが、
携帯電話料金の未払い。

スマホを2年契約の分割払いにした場合、
月々の通話料金などと共に
機種代の分割払いも、
支払いに含まれます。

そのため、
携帯電話料金の引き落としで
口座に残高がなかったりすると、

「借り入れの返済を遅延した」
という履歴が、
個信に記録されてしまうのです。

本人としては
「あ、そういや入金してなかったな」
ぐらいの軽い気持ちですから、
大きな影響があるとは考えません。

ところがそのせいで、
物件を買おうと融資を申し込んだのに
何度やっても通らない
ということが起こりえるんですね。

個信は調べることが出来る

まぁ、スマホの料金でも、
1度くらいの未払いであれば
大丈夫だとは思いますが、

・延滞を度々起こす
・連続した月で起こす

ようなことがあると、確実に
事故の履歴としてカウントされます。
そうなれば、

・新たな借り入れが出来なくなる
・クレジットカードが作れなくなる

ということになってしまいます。

ただし、その履歴は自己破産のように
7年〜10年間も残るわけではなく
程度によって数年で消える
ものですから、

事故の履歴が消えてから
銀行へ融資の相談に行くのであれば、
問題は生じないでしょう。

個信の履歴は一般の人間でも
請求出来ますから、気になる方は、
一度調べてみることをお勧めします。

日頃から気を付けよう!

色々と書きましたが、

・個信に傷を付けない
・個信をキレイにしておく

ということは、
融資ありきの不動産投資
にとって、重要なポイントです。

確実に融資を引きたいのであれば、
つまらない未払いや延滞で
個信に傷を付けることのないよう、
日頃から十分に気を付けて下さい。

がんばりましょう!

村上

TOP