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銀行回りにはデメリットが存在しない

村上です。

2021年に入ってから
売りでも買いでも
忙しくしています。

村上さんが扱っているのは、
区分ですか?
木造アパートですか?
RCマンションですか?

そんな質問を受けますが、
「すべて」です。

価格も2000万円くらいから
億を超えるものまで、
幅広い物件を扱います。

いつも言っているのですが、
「価値に比べて価格が安い」
物件なら、
どんな物件でもいいんですね。

ただ、どういう物件が好きですか?
ときかれると、
ある程度、好みはあります。

やりやすいのは、
「富裕層」を相手にする物件です。

例えば、いわゆる人気エリア、
「いい場所」にある物件ですね。

そういう場所の物件を買う方は、
「安いから買う」のではなく、
「ほしいから買う」ので、
大きな値交渉が入らないですし、
途中で気が変わることもありません。

「これください」
「はい、ありがとうございます」

そんな感じで、
やりとりがスムーズなんですね。

投資家の方はわかると思いますが、
不動産の売買には
価格の探り合いがつきものです。

それが長引いて、
結局、話がなくなったりすると、
時間だけでなく、そこそこの
エネルギーも消耗します。

ですので、
物件を仕入れるときは、
将来的に富裕層の方に
買っていただけそうな場所が
自然と多くなります。

逆に言うと、都内でも
江戸川区や足立区は
ほとんど買っていません。

値上がりが見込みにくいですし、
客層も変わってくるからです。

もちろん、それが正解、
というわけではないんです。

各自、それぞれに目的も
やり方も違って当然です。

ただ、今のやり方に
ストレスを感じている方、
心がモヤモヤして仕方ないという方は、

安い家賃帯の物件から、
高い家賃帯の物件にシフトするなど、

関わることになる人たちの
ターゲットを変えてみるのは、
ひとつの方法としてアリ
だと思います。

不動産投資をするときに、
儲かる物件なら、
どんな物件でもいい
というのは一つの答えですが、

自分がやりやすい物件という
軸を持つのも、
決して悪いことではありません。

何軒回ったんですか?

さて、本題です。

投資家のビギナーさんから、
銀行の融資が下りないという
相談をよく受けます。

「どうしたらいいでしょうか?」

でも、その問いに対して

「じゃあ、何軒回ったんですか?」

という質問をすると、
多くの方は、黙ってしまうんです。

なぜなら、

・困っていると言いつつ
・実際には数行しか回っていない

ということがほとんどだからです。

当然ですが、銀行の支店を
2つ3つ程度回ったところで
結論を出すのは早計というもの。

今日は、銀行を数多く
回ることの意義について、
考えてみたいと思います。

駆け出しの経営者は動け!

不動産経営を始めた当初は、
「動くこと」が正義です。

経営が軌道に乗ってくれば、
人間関係もどんどん構築されますが、
最初のうちは、
駆け出しのサラリーマン
と同じようなもの。

駆け出しの分際で、
家であぐらをかいているようじゃ、
上手くいくはずがないですよね?

泥臭い営業活動をやって
ビジネスの感覚や経験値を
ひたすら蓄積し続ける。

それを、経営当初の段階で
全力でやっておかなければ、
ビジネスなんて続きません。

数多く回ってナンボ

また、銀行の融資も
数多く回っておかなければ、
感覚を掴むことは難しくなります。

例えば、銀行回りをしていて、
A支店の反応が思わしくなかった…

その場合、

・担当がダメだったのか?
・時期が悪かったのか?
・自分の説明が悪かったのか?

と、事後分析をすることになります。
でも、2つ3つの支店に行っただけじゃ、
分析なんてできないですよね?

とにかく、銀行回りの感覚が
分かるようになるまで、
ひたすら回ってください。

「銀行なんてどこも一緒」

なんて、たかを
くくっていたら大間違いですよ。

支店によって融資方針が違いますし、
担当者次第でも大きく変わります。

むしろ、

・同じ融資姿勢のところは1つもない

そう思っておくべきです。

物件を「売る」ための銀行回り

話は少し変わりますが、
物件選びにおいては、
売却という「出口」を
重視することが大切です。

物件を売却して初めて、
その投資のプラスマイナスが、
確定するからです。

となれば、その物件が

・何年後を目処に
・幾らで売れるのか?

このことを、購入前に
きちんとシミュレーション
しておくことが大事です。

そのカギになるのが、
実は銀行回りなんです。

物件を買いたいとき、
融資を引きたい物件を
銀行の融資窓口に持ち込み、
感触を確かめますよね?

その際に、
「銀行はこの物件を
どう評価しているのか?」
ということがわかれば、

・買っていい物件がわかる
・幾らで買えばいいのかがわかる

ことにつながります。

もちろん、
物件の評価は銀行によっても
多少の差が出てきます。
そういう意味でも、

・とにかく数多く回って
・融資の感触を確かめておく

これが、売却の成否を左右する
大きなポイントになるんですね。

本気になれば出来る

銀行を数多く回ることは、

・メリットは大きく
・デメリットはない

と言ってもいいんです。

あとは、投資家本人が
本気かどうか?

必死になって銀行を回れば、
幾らでも経験値は上がりますし、
大体の感覚は掴めてきますよ。

それをやらずに、

・忙しくて時間がないから
・大体わかっているから

などと理由をつけて、
パソコンの前だけで
仕事をした気になっているようでは、
不動産経営の成功など
期待しないほうがいい。

私はそれを言いたいんです。

ガンガン回ろう!

銀行回りを始めるにあたっては、

・支店の担当者へ
・片っ端から電話をかける

ことから始めてください。

いきなりアポなしで訪問しても、
担当者が不在だったら
話を持ち込めないからです。

時間帯はだいたい

・昼休みに集中してかける

のがいいと思います。

その結果、
話を聞いてくれそうなところに、
アポを取ってピックアップし、

訪問当日には、
物件の図面を持ち込んで、
相手の感触を確かめてください。

FAXがあれば、
事前に資料を送っておくことも
有効だと思います。

これを何度も繰り返すうちに、

・自分はどのくらいの金利で
・どのくらいの物件を買えるのか
・物件自体の評価はどうなのか

ということが、だんだんと
ハッキリしてくるはずです。

当然、自分に見合った物件探しも
出来るようになるんですね。

銀行回りや業者回りは、
物件を買うための第1ステージ。

物怖じせずに、
ガンガン回ってください。

がんばりましょう!

村上

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