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投げ売り物件の拾い方

村上です。

昔はよく、富裕層の人たちを
「億万長者」
などと呼んでいましたよね?

都心や世田谷などの高級住宅地に
豪邸を建てて悠々と暮らしている、
そんなイメージだったはず。

しかし、グローバル経済が
かつてないほど加速した現代では、
「1億持っていても富裕層じゃない」
という感覚になってしまいました。

先日も、大手の経済雑誌で、
日本の富裕層についての
特集を読む機会がありました。

その記事の中に、
「日本の富裕層は127万世帯」
という記述があったんですね。

世帯に換算すると、
40世帯に1世帯ぐらいですから、
学校のクラスに1人というレベルです。

確かに私自身も、
そのぐらいのものかなと思います。

しかし、この特集で描かれている

・超富裕層(金融資産:5億〜)
・富 裕 層(同:1億〜5億)
・準富裕層(同:5千万〜1億)

という定義付けが、私には
どうも腑に落ちなかったのです。

なぜなら、私の知り合いで
外資系に勤めている人間などに、
共通している富裕層の定義って、
金融資産の総額が「10億」以上
という感覚なんですね。

彼らが、そのクラスの人たちを
なぜ「富裕層」と呼ぶのか? というと、
・金融資産を回すだけで生活出来る
レベルだからです。

10億の金融資産を安全に運用すれば、
利回りは2〜3%程度。

年間の課税所得はざっくり
2千〜3千万
になります。

一方、1億のお金を同じように回しても、
2百〜3百万の所得に過ぎませんから、

それだけでは食っていけません。

1億円持っていても、
投資以外の何か他の手段で、
収入を得る必要があるんですね。

でも、「働く富裕層」って、
そもそも富裕層じゃないですよね?

ですから、数十年前ならともかく、
現代の尺度では、

1億の金融資産だけで
「富裕層」と定義付けたり、

5億の金融資産で
「超富裕層」と定義付けるのは

記事としてどうなのよと
私は思ったわけです。

じゃあ、一般の人間が
10億の金融資産を目指すには
どうすればいいのでしょう?

それはやはり…
不動産投資しかないですよ!(笑)

まぁ、それはともかくとして、
日本人はもっと「儲けに貪欲」
であるべきと思います。

残業時間や年間休日数がどうの
ワークライフバランスがどうの
などと言っていたら、

超絶ハングリーなアジア諸国に
置いて行かれるのは明白ですよ。

1億では富裕層と呼べない時代、
少なくとも私たち不動産投資家は、
必死になってがむしゃらに行動し、
稼ぐことに集中したいものです。

投げ売り物件の拾い方

さて、本題です。

世界経済がこれだけ揺れ動く中、
資金繰りに苦しむ投資家が、
徐々に増えてきています。

融資の返済に窮した結果、
「10日以内にお金が底をつく!」
「今月を何とか乗り切らなければ!」

そんな状況に陥った人が、
物件を格安で手放さざるをえないという
取引も、今後は出てくるはず。

しかし、そんな「投げ売り物件」を、
個人の投資家が拾えるのか? というと、
そう簡単ではないこともまた事実。

では、個人投資家は、
指をくわえて見ているしか
ないのでしょうか?

今回は、投げ売り物件の拾い方について、
私なりに解説してみたいと思います。

価格よりもスピードが命!

投げ売り物件が顕著になるのは、
なんといっても、
不況のタイミングです。

10年以上前のリーマンショックでも、
資金繰りに困った業者が
あり得ない価格で物件を手放す
ケースが多々ありました。

投げ売り物件はとにかく
・価格よりもスピードが命
・損しても倒産するよりマシ
という状況が背景にあります。

買う側に取ってみれば、
これほどラッキーな話はない
というわけですね。

しかし、冒頭でもお話ししたように、
個人の投資家が簡単に買えない
という、厳しい現実もあるんです。

札束で売主をぶっ叩く!

そもそも、投げ売り物件が
安くなりやすいのは、
売主の資金繰りがタイトで、
「今週中に決済してほしい」
といった条件があるからです。

逆に言うと、そんな短いスパンで
資金を全額工面出来る投資家は、
・現金一括で買える人
・決済後でも融資が引ける人
と、かなり限定されてしまいます。

ちなみに、私たちのような
売買でメシを食っているプロは、
投げ売り物件の情報を得た場合、
一気に現金買いに走ります。

売主が弱気になっているので、
札束で売主をぶっ叩く!
ようなやり方が効くんですね(笑)

いざというときに
資金が用意出来ない状況では、
こんなことはできません。

投げ売り物件を買うには
現金が必要、というわけです。

3時間で明暗が分かれる世界

投げ売り物件を欲しがる
ライバルは多くいます。

例えば先日も、
物件の情報が届いた3時間後に
「買うから話を進めて!」
と仲介に伝えたところ、

その時点ですでに
他の投資家に買われていた
ことがありました。

3時間で先取りされるって、
別にメルカリじゃないですよ(笑)

もちろん、情報をもらった瞬間に
これは安い!と直感でわかります。

とはいえ、
数千万〜数億が動く取引
ですから、無闇やたらと
飛びつくわけにもいきません。

・場所やエリアを調べ上げ
・収支のシミュレーションを行い
・売却の出口まで想定した結果

きちんと買い付けを入れなければ、
ババ物件を掴む可能性
だってあるわけです。

でも、最速でそれを終わらせても
3時間で明暗が分かれる
というのが、
投げ売り物件の世界なんですね。

一般投資家は圧倒的に不利

・即金で払える資金力
・すぐに買える瞬発力

この二つの面で、
一般の個人投資家が
大口の投資家と張り合うのは、
相当に困難といえます。

数千万レベルの資金であれば、
買い付け後に銀行から融資を引く
バックファイナンスもありえます。

しかし、
それも億を超えるような取引だと
難しくなるんですね。

さらに、こういった投げ売り物件は
売主が急を要していることもあって、
大手の仲介などに情報が回らないもの。

・物件を詳細に調査して
・広告も丁寧に作成して
・顧客に情報を回して

といった、呑気なことを
やっている暇はないため、
太い顧客だけに情報が回り、
クローズドな情報になりがちなんですね。

アンテナを張り巡らせる!

とは言え、そんな投げ売り物件を
個人投資家が買える確率は0%
かというと、そうでもありません。

例えば、日頃から

・異業種の人(飲食系など)
・士業の人(弁護士、税理士など)
・資産家や地元の有力者など

などと繋がり、
目一杯アンテナを張っておけば、
自分が最初の客になれる
可能性が出てきます。

大きな物件を買う資金はなくても、
1千〜2千万ぐらいの区分
であれば、買える方も結構いるでしょう。

投げ売り物件はとにかく
スピードと資金力で勝負の世界
です。

いつもは冷静沈着な(?)私でさえ、
アドレナリン全開で疾走する
ぐらいの勢いで買いに走っています(笑)

みなさんも、それに負けないぐらいの
エネルギーと行動力
で、物件をかっさらってください。

がんばりましょう!

村上

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