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年収1000万円のハードルは高いのか?

村上です。

突然ですが…
みなさんは、学校教育について、
どのように考えているでしょうか?

というのも、私自身は今でこそ
ベンチャーの社長をやっていますが、
学校での勉強については、

・そもそも興味が持てなかった
・学校に通う意味を見出せなかった

ような人間でした。

小学生の頃から既に、
学校に行くことが嫌いでしたし、
実際に欠席も多かったんですね。

さらに、中学に上がってからは、

年間30日も学校に行ってなかった

と思います。

そのおかげで、
皆さんは驚くかもしれませんが、

中学生なのに進級出来ない

という事態が、
起きる寸前まで行ったんです。

義務教育にもかかわらず、
進級出来ないことがあるの!?

と、思う方がいるかも知れませんが、
事実、校長先生の裁量次第で

この子は進級させない

という判断が、実際に出来るんですね。

私自身も、

「もう一度中2をやりなさい」

と言われた時は、さすがに
嘘でしょ?と思いました(笑)

結局、うちの両親と一緒に

「お願いですから進級させてください!」
「頑張りますのでお願いします!」

と、頭を下げに行きました。

結局、なんとか中3に上げてもらい、
それからは頑張って通ったのですが、
それでも、半分くらいの出席率でしたね。

そんなわけで、高校に進学してからは

1年生の1学期ぐらいで中退

してしまったのですが、
結局その後、親から

「高校ぐらい卒業しておけ」

と言われ、通信制の高校に入り直し、
何とか大検の資格取得までこぎつけました。

まぁ、こんな10代だったんですが、
株や投資のことに関しては、
学校よりはるかに興味があって、
投資関係の本を読み漁っていたんです。

そんなある日、親戚の人から

「興味があるなら、株をやってみろ」

と、100万円を託されたことがありました。

結局その後、大学に入るまでの間に
1000万円以上の利益を出すことが出来たんです。

結局それが、今につながる
投資のルーツでもあったのですが、
改めて思い返しても、やはり
義務教育は不要だったのでは?
と、今だに考えています。

もちろん、それは私が特殊なだけで、
誰もがそうとは限らないでしょう。

ただ、自分の特性に合わせて、
大学のカリキュラムのように、

受ける教育を自分で選べる

ような教育制度になればいいのですが、
なかなか難しいでしょうね…。

年収1000万円のハードルは高いのか?

さて、本題です。

みなさんは不動産投資で、
どれくらいの収入を得たいか、
目標を決めているでしょうか?

というのも、
これから不動産投資を始めたい方や、
既に不動産投資をやっている方の多くが、

年収1000万円以上

という目標を持っていることが、
かなり多いからです。

不動産投資で1000万円の年収があれば、
本業の収入を超える方も多いわけで、

脱サラして専業大家になる

という夢も、現実味を帯びますよね?

とはいえ、この年収1000万円は、
自己資金が少ない場合、
言うほど簡単ではありません。

そんなわけで今回は、

不動産投資で年収1000万円以上

を達成するハードルについて、
解説してみたいと思います。

利回り10%でもダメ?

不動産投資で収入を得るためには、
物件を購入しなければなりません。

でも、中古のアパートを
1つ2つ買ったところで、

年収1000万円にはほど遠い

というのも、また事実です。

では一体、
どのくらいの規模で物件を増やせば、
年収1000万円を達成出来るのでしょうか?

例えば、
1億円の物件を利回り10%で回せば
純粋なキャッシュフローは年間1000万円

ですが、そのお金が

すべて自分のフトコロに入る

わけじゃないですよね?

・ローンの返済
・管理会社への支払い
・入退去時の各種コスト
・税金や保険料

といった出費を差し引くと、
手元に残る資金は、
それほど多くないはずです。

オーバーローンという遠い道のり

さらに、投資家の属性や物件によって

・貸出金利
・融資期間

は変わりますから、
人によって1000万円のハードルは、
より高いものになってしまいます。

一概には言えませんですが、
当社のシミュレーションでは、

・表面利回り8%の物件に対し
・金利2%30年のオーバーローンを組み
・13棟に総額13億円を投資する

という規模を実現しない限り、
自己資金の少ない投資家が、
冒頭の年収1000万円を達成することは、
ほぼ無理だという結果が出ています。

でも…、13棟13億円って、
言うほど簡単じゃないですよ。

さらに、以前の不動産投資ブームに比べて、
銀行の融資姿勢も大きく変わりましたから、
現在ではオーバーローンも厳しいはず。

でも、そのくらいの
規模で物件を増やさなければ、
みなさんが望んでいる、

不動産投資で年収1000万円

が実現困難であることは、
紛れもない事実なのです。

そんなに抱え込んで大丈夫?

また、別な視点で考えれば、

13億円もの大きな借金を抱えて、
年間1000万円しか儲からない

ということの方が、
よほどおかしい気もします。

長期のオーバーローンを組めば、
財務上のバランスシートは、

真っ赤な債務超過状態

が、しばらく続きますし、
その間に空室率が上がってしまえば、

キャッシュフローが消えてしまう

可能性もあるんです。

そんな事態の中、
みなさんは13億円ものローンを
毎月コツコツと返済出来るでしょうか?
大変ですよね?

必死になって空室を埋めなければ、
デフォルトは免れないですよ。

結局、オーバーローンに頼って、
じゃぶじゃぶと借金漬けになることが、
いかに危険な行為なのか?

このシミュレーション結果からも、
良く分かるはずです。

6000万円以上の頭金が必要!?

では、やり方を変えてみましょう。

先ほどの、金利2%で
30年のオーバーローンから考えを改め、

・頭金1割を入れて
・金利1%で30年のローンを組む

という場合では、
年収1000万円を達成するために

9棟9億円という投資規模

で、実現することになります。

結局、先ほどの13棟13億円から、
大きくハードルが下がるんですね。

これなら実現しそうな気もしますが、
その代わり、自己資金が

6300万円必要になる

わけで、それほどの自己資金を
ポンと出せる不動産投資家は、
そんなに多くないはず。

結局、年収1000万円を実現するためには、
高い属性や資産を持つ投資家が、
有利となる一方、

属性や資産に乏しい投資家は、
最初から苦戦することが明らか

ということが言えるのです。

年収1000万円のハードルは高い

今回のお話、いかがだったでしょうか?

誰だって、より多くの
収入を得たいと考えるものですが、
属性や自己資金に乏しい投資家は、
それなりのリスクを承知で、
大きな賭けに出るしかないのです。

・頭金を貯めてリスクを下げるか?
・リスクを承知で一発勝負に出るか?
・あるいは全く別のアプローチを取るか?

いずれにせよ、
年収1000万円というハードルが、
そんなに低くはないということは、
理解しておいてください。

がんばりましょう!

村上

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