村上です。

本格的な超高齢化社会を
迎えるにあたって、

賃貸不動産が担う役割

も、大きく変わりつつあります。

例えば、

・介護サービス付き
・65歳以上でもOK

といった高齢者向け賃貸住宅も、
以前より随分と増えましたし、
高齢者専門の賃貸仲介業も、
出て来ていると聞きます。

しかし、その一方で
高齢者向けの賃貸契約に係る、

法整備が追いついていない

という懸念も、
同時にあるんですね。

例えば、

・身寄りがない
・収入がない

などの理由から、高齢者が

保証会社の審査を通せない

という問題がありますし、
孤独死による、

・空室や賃料低下リスク
・裁判による立ち退き手続き
・特殊清掃や残置物の撤去費用

なども、頭の痛い問題です。

なおかつ、65歳以上の世代では、

基本的にインフレが起きない

ことも、オーナーにとって
大きなマイナスポイント。

お金に余裕のある高齢者はともかく、
そうじゃない方もいますよね？

私たち賃貸物件のオーナーは、
純粋なボランティアだと、
メシが食えなくなります。

高齢化社会に貢献する前に、

収益を出し続けなければ、
ビジネスが破綻してしまう

可能性だってあるのです。

そんな、
背に腹は代えられない状況で、
高齢の入居者を受け入れることは、

現時点ではリスクでしかない

んですね。

結局、高齢者向け賃貸が抱える
さまざまなリスクを低減するために、
民間の自助努力では、
どうやっても限界があるわけで、

国や自治体などが業界と連携し、
高齢者が安心して住める法整備

を実現しなければ、問題の
根本的な解決は難しいはずです。

とはいえ、現在の高齢化も

2035年にはピークを迎える

と言われていますから、

その後はどうなるのか？

という視野も必要でしょう。

いずれにせよ、
今後の法整備について、
状況を注視したいところですね。

安い物件は自分で創り出す！

さて、本題です。

以前、当社の会員さんから、

「土地から新築」投資に
チャレンジしたいのですが、
「ここならイケる！」という物件に、
なかなか巡り会うことが出来ません。

土地探しのポイントがあれば、
ぜひ教えてください。

というご相談がありました。

多くの時間とエネルギーを
費やして土地を探しても、
なかなか思うような物件に
巡り会うことが出来ない…

その気持ちはよく分かります。

でも、考えてみてください。

ネットの不動産情報サイトで、
自分の希望条件を検索した結果、

マッチした物件がすぐに見つかる

という確率のほうが、
はるかに低いですよね？

簡単に見つからないからこそ、
安い物件を自分で創り出す
ぐらいのマインドが必要なのです。

というわけで今回は、
物件を安く買うマインドについて、
解説してみたいと思います。

土地探しは千三つの確率？

物件探しでいつも思い出すのは、
私が新卒で入社した、

分譲マンションのディベロッパー

です。

マンションの開発用地を仕入れるために、
私は毎日、全国の土地物件を

ひたすら探しまくっていた

のですが、
私たちのような仕入れのプロでさえ、

１シーズンに１件以上
開発に適した土地を
コンスタントに仕入れる

ことは相当に難しく、
それが達成出来れば、
社内では英雄扱いだったんです。

そもそも、良質な土地物件は
どれだけ必死に探し回っても、

・数千件の物件情報をもらい
・数百件の物件を調査して
・10件に買い付けを入れて
・２〜３件の物件が買える

ぐらいの確率でした。

結局、年に１件でも仕入れれば、
御の字という世界だったのです。

妥協をしたらアウト！

もちろん、高望みさえしなければ

そこそこの土地を
そこそこの値段で仕入れる

ことは難しくありません。

でも、そんな妥協をしてしまったら、
開発部門の上司から、

「こんな仕入れで儲かるわけがないだろ！」
「誰がこんな立地のマンション買うんだ！」

などと、叱咤激励を受けるんです（笑）

当時の私は、

・選び抜いた土地物件を
・市場より格安で仕入れて
・上物を建てて顧客に販売する

ことが仕事でしたから、
適当な土地で妥協してしまうことは、
プロの仕入れ屋として失格なのです。

言い換えれば、
その時の経験があったからこそ、

今の不動産投資が上手く行っている

とも言えるんですね。

不動産投資は厳しい市場か

「土地から新築」投資に適した、
土地物件を手に入れることは、
確かに大変なプロセスだと思います。

でも、他のビジネスだって
同じことだと思いますよ。

結果を出すために必死で行動する

ことが、当然に求められますし、

手痛い失敗を犯したあげく
会社に多大な損害を与える

というケースも、珍しくありません。

不動産投資だけが、特段に
厳しい市場というわけじゃなく、
むしろ、他の業種に比べても

失敗する確率の方が低い

ぐらいに、私は考えていますし

多少の妥協をしたとしても、
大きな失敗はそうないはずです。

ネットの物件は売れ残り？

さらに、市場に出ている物件は
最初から安いわけじゃありません。

表面７〜８％程度で
回りそうな土地物件

は、ネットを見ていたら、
それなりに出ているものです。

もし仮に、最初から

「こ…これはすごく安い！！」

なんて物件があったら、
瞬殺で売れてしまいますし、
業者がネットに掲載しなくても、

知り合いの顧客に紹介する

などして、
早々に買い手が付いてしまいます。

つまり、ネットに
掲載されている物件情報は、

買い手が付かなかった残り物

であることが多く、

・そもそも安くない
・安い場合は問題がある

というのが、ごく普通なのです。

こねくり回して仕上げろ！

結局、ネットを検索して
いい物件に出会うためには

安い物件を探すのではなく、
高い物件を安く買う努力をする

ぱっと見が良くないものを、
こねくり回して良くする

マインドが大切になります。

ネットフリマの
メルカリだってそうですよね？

最初から値段が安かったら、
瞬時に売れてしまいますが、

値付けが高いものを、
交渉することで安く買える

ことも多いはず。

不動産だって同じことです。

安い物件が見つからないと、
嘆いている時間があるなら、

交渉して安い物件に仕上げる
努力をしてください。

がんばりましょう！

村上