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個人投資家が業者価格で買うのが難しい理由

村上です。

日本はもとより世界中が
コロナ禍によって混乱する中、
日本という国がこの先、

インフレになるのか?
デフレに逆戻りするのか?
気になる方も多いと思います。

みなさんは、
どちらに振れると予想しますか?

私は、
もうデフレに戻ることはない
と考えています。

日銀によるマイナス金利
は、これ以上ないところまで
行き着いてしまいましたし、

新規国債の発行
も、今回のコロナ禍によって
かつてない規模になっています。

つまり、
デフレになる要素が見当たらない
というのが、その理由です。

そうなると、日本はこれから
どんどんインフレに進む
ことになるのですが、

少なくとも、有名評論家さんが
長年警告しているような、
ハイパーインフレが起きる!!
ということはないでしょう。

どちらかと言うと、
景気が後退している中で、
インフレだけが続くという

・スタグフレーション

と捉えるのが、
より確実だと思います。

また、これまでにもあった
一部の高所得者層だけがお金を増やし続け、
そうでない多くの労働者が貧困にあえぐ
という所得格差は、
これまで以上に拡大するはずです。

昔は、高所得者と言えば、
年収1千万以上
というイメージでしたが、

今では1千万どころか
2〜3千万でも割といますから、

年収4〜5千万ぐらいから
が、高所得者という感じですね。

実際、以前の外食なら
1万円ぐらいだと「高級料理」
でしたが、

ここ最近は、
ちょっといいお寿司屋さんに行くと
1人3万円ぐらいという世界が
普通になりつつあります。

一方、私の定番ランチである(笑)
立ち食いそばチェーンの価格は、
消費増税による価格改定があったものの、

数十年前から
1杯300円から400円台
と、殆ど値上がりしていません。

つまり、それだけ
市場経済の格差が広がりつつある
というわけです。

そんな中、不動産投資はやはり
インフレに最強の存在
と言っても、過言じゃありません。

貨幣価値が下がることで、

・銀行の借り入れは棒引きになり
・物件価格はより一層上がる

のですから、インフレは
大いに歓迎すべきなのです。

そのためにも、今から
儲かる物件を仕込んでおくことが、
自分の将来を大きく左右する、
重要な分岐点になると思います。

業者価格で物件は買えない?

さて、本題です。

勉強会の会員さん等から、

「エンド価格で高値掴みせず、
 業者価格で買うためには、
 どうしたらいいでしょうか?」

という質問をいただくことが、
結構あります。

気持ちはわかります。
安く買いたいですよね。

でも、みなさんの周りにいる
一般の不動産投資家の方で
業者価格で物件が買えた!
という方はいるでしょうか。

おそらく、
よほどのレアケースでない限り、
業者価格では買えないはずです。

なぜなら、当たり前ですが、

“ みなさんは業者じゃないから “。

このことについて、
解説したいと思います。

卸値で買いたい?

こんな例えはどうでしょうか?

みなさんが近所のスーパーに行き、
198円の野菜1パック
を買ったとしましょう。

これは、あくまで小売価格ですから、
野菜の仕入れ値にプラスして
スーパーの利益が、
乗っかったものになります。

仮に、スーパーがこの野菜を
1パック当たり100円の卸値
で仕入れていたと知ったら、
どうでしょう?

私たち消費者としては、なるべく
卸値の100円で買いたい!
と思いますよね?

でも、それは
かなり難しい話でもあるのです。

業者価格で回す理由がない

もしみなさんが、
卸値の100円で野菜を買いたい!
と考えるなら、

野菜農家さんの所で、
直接分けてもらう
ような例外を除き、

プロの卸売業者になって
市場での入札資格を得て
大量のロットを落札する
ことが必要になるはず。

実はこれ、不動産の売買でも
同じことが言えるのです。

私たち個人投資家は、
不動産業でも始めない限り、
エンド客のうちの1人
でしかありません。

業者の立場からすると、
同じ価格で紹介するのであれば、

・これまで取引実績があり
・面倒なトラブルや手間もなく
・次の取引も期待できる

プロの業者の方がいいに、
決まっているのです。

つまり、
売る側の業者としたら、
その場限りの一般客に、
わざわざ業者価格で回す
理由がないんですね。

関係性でメシが食える世界

そもそも、不動産業界とは
関係性を重視するところであり、
取引のパイプを構築する
ことで、メシが食える世界です。

実際、私自身も
新卒の頃からお付き合いのある業者と、
今まで20年近くに渡り、
毎年1件以上の物件を取引する
ことを、欠かさず続けています。

そういった関係を構築しておけば、
必ず相手は、

・一番利益の出そうな物件
・村上が絶対買いそうな物件

を、私のところに持って来てくれます。
もちろん、私の方からも、

・売りやすい物件の話

は、彼のところへ
一番先に持っていくように
しています。

もし、この関係が壊れてしまうと、
私は二番手以下
になってしまいますから、
絶対にこの関係は崩せません。

つまり、それだけ
関係性を構築することが重要
な業界の中で、

個人の一般投資家が、
業者と同じ条件で取引を望む
ことは、現実的ではないのです。

ちょっと上なら買える?

とは言え、
一般投資家だからといって、
エンド価格に甘んじる
必要もありません。

業者価格は無理だとしても、
業者価格のちょっと上ぐらい
の価格で、
物件を買うことは出来ますよ。

実際、私の会社でも
区分マンションを探す際は、

買取再販業者よりは高く
エンド価格よりは安い
目線で探すようにしています。

うちは、即転売ではなく、
ある程度保有してから売却する
ことを考えていますから、

仮に業者価格でなくても
保有中のインカムで利益が出せる
というわけです。

保有し続けるという強み

同じように、
われわれ一般投資家は、

短期のプロパー融資を受け、
即転売でキャピタルを出す業者

とは違い、
物件を保有し続けることができる
という強みを持っています。

万が一、
利益の出にくい物件を買っても、

保有しながら残債を減らし、
相場が上向きになるのを待つ
という技が使えるんですね。

逆に言えば、その分だけ
業者価格程の安さは
求めなくてもいい
ということ。

業者との関係作りは重要ですが、
あくまで一般投資家であることをわきまえ、

業者価格のちょっと上あたり
で、物件を探した方が、
上手く買い進められるはずです。

ないものを探し続けて、
時間を無駄にするようでは、
もったいないですよ。

がんばりましょう!

村上

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