村上です。

みなさんは休日、特に

・年末年始
・ゴールデンウィーク
・お盆

など、まとまった連休について
どう捉えているでしょうか？

私自身、そういった連休には、

世間と逆行してガンガン働く

ようにしています。

そもそも、
この不動産業界というところは、

休みが取れるかどうかは、
営業成績によって決まる

ことが多く、

成績優秀な社員が彼女を連れて、
地方案件にのんびり出張する

ようなことが許される反面、
数字を上げていない社員には、

休むヒマがあるなら、
１件でも多く営業で回れ！

ぐらいの剣幕で、
上司から叱咤激励されるところです。

そんな、ある意味特殊な業界に、
長いこと籍を置いていれば、自然と

世間のカレンダーとは無縁の生活

を、送るようになるんですね。

連休は本当にいいですよ。

誰にも邪魔されず、
集中して働けるんですから（笑）

まぁ、そんな冗談はさておき…

世間が軒並み連休に入ると、

・業者に問い合わせたり
・アポを取って物件を見たり
・空室を埋めるために営業する

ということが、平日より
やりにくくなるのは確かです。

せっかく連休をつぶして、
不動産投資を進めたいのに、
業者が連休を取ってるなら、
働く意味がないのでは？

と思う方もいるでしょう。

でも、そんな時だからこそ、
やれることも多いと思うのです。

私のように、溜まっていた仕事を
一気に片付けてしまうのもいいですし、

・新しいビジネスを模索する
・難しい専門書を読んでみる
・保有物件のポートフォリオを作り直す

など、探せば幾らでもあるはず。

時間が無くてなかなか進まない

ようなことも、
連休のまとまった時間があれば、
自分のペースでやることが出来ますよ。

世間のカレンダーに、
自分を合わせる必要などありません。

もちろん、連休中に

・久しぶりの家族サービスをする
・親の実家に行く必要がある

といった事情があれば別ですが、

日頃出来ないことを
連休を使ってやってみる

ことも、前向きに
考えてみてはどうでしょうか。

自然災害リスクに立ち向かえ！

さて、本題です。

以前、当社の会員さんから、

「大地震などの自然災害に備えて、
保険での対応を考えていますが、
リスクヘッジなどの心構えについて、
ご教授ください。」

というご相談を、
いただいたことがあります。

確かに、東日本大震災を境に、
これまで過小評価されていた、
ハザードマップが刷新されるなど、
自然災害に対するリスク評価を、
よりリアルな形で知ることが
出来るようになりました。

しかし、私の個人的な意見としては、
災害リスクを心配し過ぎた結果、

投資そのものが前に進まない

ことの方がむしろ、
ハイリスクだと思うのです。

とはいえ、自然災害のリスクに
何の備えさえしないというのも、
問題がありますよね？

そんなわけで今回は、
自然災害のリスクヘッジについて、
私なりに考えてみたいと思います。

ハザードマップが全てを語る

自然災害のリスクを知るには、
何よりも、物件購入前に

・エリアのハザードマップ

を確認することが大事です。

地震が怖いのであれば、
ハザードマップから、
地盤や断層図を確認して、

どこに断層があるのか？

ということが分かりますから、
物件選びでそういった場所を、
避ければいいと思います。

また、噴火のハザードマップでも、
富士山が噴火した場合の火山灰など、
詳しい情報が載っています。

例えば、東京都内でも

火山灰が10cm以上積もる

と言われていますから、ある程度は
覚悟する必要があるでしょう。

とはいえ、そんな状況になれば、
自分の物件だけが大変なわけでなく、

エリア一帯の全てが被害を受ける

わけで、そうなったらもう
みんなで耐えるしかないですね。

その物件は新耐震？

あとは、地震の倒壊に備えて、

新耐震基準の物件を選ぶ

ことも重要です。

旧耐震の建物に比べて、
昭和56年以降の新耐震基準であれば、

震度７クラスの地震でも倒壊しない

とされているので、
地震リスクを気にするのであれば、
あまり古い物件に手を出すのは、
やめておいた方がいいでしょう。

もちろん、昭和56年以降といっても、
新旧耐震基準の境目に当たる物件は、
必ず新耐震とは限らないわけで、

・仲介を経由して売主に確認する
・出来るなら建物の図面を見る
・契約条項に予め盛り込んでおく

などの対処をしておけば、
より安全かと思います。

保険加入でリスクを減らせ！

次に、物件購入後の対応ですが、
これは改めて言うまでもなく、

・火災保険
・地震保険

にきちんと加入することが重要です。

特約などもきちんと吟味して、
いざという時に、
確実な補償を得られるよう、
加入内容を精査してください。

とはいえ…日本は本当に、
そこら中ハザードマップだらけ。

東京都心の超一等地だって、
富士山噴火の火山灰リスクを、
避けては通れません。

だからと言って、

都心の物件を買うのはハイリスクか？

と言えば、そんなことないですよね？

ですから、ある程度

・購入時のハザードマップチェック
・購入後にきちんとした保険へ加入
・万が一の被災時にどう対応するか？

などの対策を取っておけば、後は
あまり気にしない方いいと思います。

ノーリスクは存在しない

どんなに高利回だろうと、
どれだけ安全な立地だろうと、
ノーリスクの物件というものは、
この世に存在しません。

いつ起こるか分からない災害に対し、
リスクをどうこう言ってたら、
本当に何も出来なくなります。

だからといって、
無防備でいい訳もありません。

リスクを消せない以上、
マネジメントするしかないのです。

私はむしろ、オーナー自身が
自然災害リスクを心配するより、
災害を心配する顧客に対して、

・自然災害時にも安心の構造
・シェルターなどの安全設備
・もしものための食料備蓄など

安心して住める物件作りで、
高い付加価値を付けて貸す方が、
高利回りで運営出来るのではないか？
ぐらいに考えています。

前向きに、
リスクと向き合うぐらいの
マインドを持っていないと、
本当に何も出来ませんよ。

がんばりましょう！

村上