商業系のテナント投資ってどうなの？

村上です。

ここ10年くらいの間で、
「役職定年」
という言葉を耳にする機会が、
随分と増えました。

特に近年は、
役職定年の年齢が引き下げ
になるという話題が多いですよね。

なぜこんな話をするかというと、
私個人としては
本人の能力に関係なく、

役職定年のような制度を
わざわざ作らなければならない
日本の企業体質に、
少々嫌気がさしているからです。

あれこれと新しい制度や規制を設けて、
がんじがらめになった社会が、
健全な資本主義だと言えるのか？

私には、大きな疑問なのです。

役職定年とも関係しますが、
日本の規制で、どう考えても
改めた方がいいと思う
ものがあります。

実は、親しい上場企業の社長や
役員の方たちと話をすると、
ほぼ全員がこの件について悩んでいます。

何かというと、
能力が低い社員のクビを切れない
という悩みなんですね。

もちろん、どんな社員であれ

・日々の暮らしや人生設計
・自分が養っている家族

があるでしょうから、
簡単にクビにするのは
どうかと思います。

でも、だからと言って

・仕事をしなくても給料がもらえる
・成績や能力がなくても昇進する

ということが、
まかり通っていいわけじゃありません。

もしそれが当たり前になると、
企業の業績はもちろん、
日本全体の生産性まで停滞する
ことにつながります。

今、アジアの新興国は
どんどん成長し、
多くの若者たちが将来に向けて
がむしゃらに結果を追い求めています。

そんな中、生ぬるい働き方が
許される日本だけが、
取り残されてしまうのではないか？

そんな心配が頭をよぎります。

つまり、私は日本でも
生産性の低い人材に関しては、
クビを切れる規制改革
が必要だと思うのです。

もちろん、その分だけ
頑張って結果を出した社員
には、高い報酬を出す
ことも忘れてはいけません。

日本という国は、
世界で一番成功した社会主義
と言われるぐらい、

みんなで稼いで
みんなで幸せになる
ことを優先しています。

でも、その政策を続ける限り、
日本が世界から置いてきぼりになる
のは間違いないですよ。

「役職定年」という規制も、
ソフトランディングで人を減らす
ひとつの方法ですが、

そんなやり方を続ける限り、
日本の行く先が
明るくなることはない。

そんな印象を持つのは、
私だけじゃないはずです。

一人ひとりが勉強して、
豊かな人生を目指しても、
足元の国そのものが沈没していくようでは、
得られるものも半減します。

そんなことを憂う今日この頃です。

商業系の不動産投資は上手く行く？

さて、本題です。

先日、勉強会の会員さんから、

「一棟ビルに取り組みたい。
　住居系との査定の違いや
取り組み方などについて教えてほしい」

という相談をいただきました。
実は、

・店舗
・オフィス

といった「商業系」への投資は、
住居系とは全く別物だと考えても
いいくらい、事情が違ってきます。

今回の相談は、雑居ビルなどの
比較的小規模な商業系
ということでしたが、

それでも、住居系のノウハウが
商業系では通用しない

ことが多いので、
注意が必要なんですね。

今回はそんな、
商業系不動産の投資について
解説してみたいと思います。

立地こそ全ての世界

まず初めに、
住居系のノウハウが通用しない
という話ですが、

商業系は住宅系に比べて
格段にハードルが高くなる
ことが多いです。

例えば、
ラーメン屋などの飲食店
を、１階に入れたいと考えても、
そもそも飲食店舗は、

・ものすごく立地にこだわる
・間取りの条件もシビア

なために、ちょっとでも

・駅から離れている
・目立たない場所にある
・間取りがイメージと合わない

だけで、
全く見向きもされない
ということが、
ごく当たり前に起こるんですね。

ハイリスクに融資は出ない

また、商業系の物件は
銀行が融資を出したがらない
傾向が強めです。

前述用のように、

・人気の物件は予約待ち
・不人気の物件は見向きもされない

という状況では、住宅系のような
賃料を幾らにすれば必ず埋まる
という見込みが立ちません。

仮に、エリアの賃料相場が
坪２万円
だったとしても、人気がない物件では

半額の坪１万円でも
1年以上空きということが、
ザラにあるんですね。

つまり、それだけ
ハイリスクの不動産投資
なわけです。

銀行が融資を渋るのは
ある意味当然ですよね。

この、融資が付きにくいという面も
商業系のハードルを高くしている
一因であることは間違いありません。

夜逃げされたらどうする？

じゃあ、店舗ではなく
事務所だったらどうか？

都心の大きなオフィスビルならともかく、
私たち個人投資家が買えるような
小規模のオフィスビルに
どういった客が付くのか…

イメージが思い浮かぶでしょうか？
なかなか出来ませんよね。

さらに、事務所を借りる法人だって
いつまでも経営が安泰とは限りません。

知らないうちに経営が破綻していて、
音沙汰がないから事務所に行ったら
夜逃げして事務所が空っぽだった…

という可能性もあるのです。

しかも、業務用機器を残置したまま
夜逃げされてしまうと、
住居系の家庭用残置物とは
比較にならないほど、

処分費が高額になる
場合も多いのです。

円満な退去はあまりない

さらに、商業系のテナントは
退去時にスケルトンにして返す
ことが基本。

要はそれだけ、
原状回復費用が高額になる
ということなんですが…

よく考えてみてください。

店舗や会社が退去する理由の多くは、
閉店や倒産
だったりしますよね？

資金繰りに困ったオーナーや社長が、
律儀にスケルトンにして退去してくれる
わけがないのです。

商業系の敷金や礼金が、
月額賃料の1年分といった
高額に設定せざるを得ない
のは、そういった理由もあるのです。

プロの領域に参入するなら

それでも、
自分は商業系賃貸をやりたい！
というのであれば、

融資に依存しない資金力を鍛える
必要があります。

住宅系のような
融資が期待出来ない以上、
自己資金で解決する割合
が、どうしても増えてしまいます。

さらに、資金面だけでなく

・テナントに客を付ける営業力
・賃貸経営を維持する体力や精神力

なども、住居系とは
比べものにならないほど必要です。

商業系はあくまで、
プロの領域である
ということをわきまえるべきです。

それでも参入したい！という、
資金と情熱のある投資家
にのみ、
門戸が開かれると考えてください。

がんばりましょう！

村上

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