村上です。

G7諸国の平均賃金は
右肩上がりに伸びている
のに対し、

日本の平均賃金は
30年間横ばいのまま
という記事を見ました。

1990年初頭における
日本の平均賃金は、
アメリカに次いで２番目
だったにもかかわらず、

現在は
最下位のイタリアに次いで
下から２番目。

正直、ショックじゃないですか？
ただ、それほど意外性は
感じませんでした。

以前から、
日本はあらゆる意味での安さが
際立っているように
感じていたからです。

例えば、
シンガポールのレストランだと、
美味しい食事とお酒を頼んだら
すぐに10万円単位になります。

しかし、日本では
その何分の１という価格で
同じクオリティの内容が
得られるんですね。

要はそれだけ、
世界の流れに日本は置いてけぼり
だということ。

なぜ、それでも
やっていけるのかというと、
物価そのものが安いからです。

そのため、
平均賃金が30年変わらなくても
誰も不満を持ったりしないのです。

ちなみに日本という国は、
「世界で一番成功した社会主義」
とも言われています。

社会主義は基本的に、
右肩下がりの経済であって、
資本主義のように
右肩上がりにはなりません。

賃金が増えなくても
「食うには困らない」ですから、
海外と違って、インフレが
必要ではないんですね。

もう１つ、日本という国は
世界で一番働かない民族
だとも言われています。

・定時までダラダラと働く
・喫茶店で仕事をサボる

なんて光景は、
日本中に溢れていますよね。

にもかかわらず、国民は
「働き過ぎを是正しろ！」
「休日をもっと増やせ！」
と言っているんです。

これは、
どういうことなんでしょうか？

これだけ生産性が低くて…
これだけ年間休日数が多い…

そんな国で、
賃金が上がらないのは当然ですよ。

実は当社は今、
人を募集しているのですが、
応募してくる方で、

・年間休日数は多いか
・安定して働ける環境かどうか

ばかり、質問してくる方がいます。
その度に、違和感を持ちます。

いやいや、うちの会社って…
バリバリのベンチャーですよ？
それ、わかっていますか？
と言いたいです（笑）

でも、そんな人間が
多いということは、
逆に言えばそうでない人には
チャンスがあるということ。

ごく当たり前に
人の話が聞けて、
聞いた事を理解できる人。

報連相ができて、
時間と約束を守って、
周りの期待に応えられる人。

これが出来れば、誰だって
ちょっと頑張っただけで
すぐにトップに行けますよ。

当然、年収だって
増やすことが出来ると、
私は思うのです。

経営者になってみれば
わかりますが、
我々は給料が高くても、
仕事をきっちりやれる人
に来てほしいと思っています。

結局、年収を上げるのは
個々のマインド次第なんです。

社会のせい、生まれた環境のせい、
そんな風に嘆いていても、
何も変わりませんよ。

やるべきことをしっかりと
やる人から、人生を好転させる
ことができるのです。

不動産投資が成功したと言えるのは？

さて、本題です。

以前、Casegoodの会員さんから、
「成功している先輩大家さんとは、
どの位のレベルを指すのか？」
という質問を受けました。

そもそも、「成功」の定義は
曖昧なものですから、

率直に言えば、
「普遍的な成功などない」
と言えます。

加えて、
不動産投資の期間
によっても、その評価が
大きく変わってきます。

例えば、
3年という短期で評価するのか？
10年ぐらいを目安にするのか？
それとも20年以上なのか？

それぞれで、
何が成功かは変わりますよね？

そんなわけで今回は、
不動産投資の成功について
私なりに考えてみたいと思います。

相場の上げ下げは20年！

一般的に、
不動産投資における相場の波は、

上がるのが10年
下がるのが10年

というサイクルがあるとされています。

つまり、
相場の上がり下がりを
ひと通り経験するには、

不動産投資において
20年のキャリアを要する
というわけです。

でも、現時点で不動産投資を
やっている投資家のほとんどは、
そこまでの域には達していない
ですよね？

波に乗れても成功じゃない

少し前、5〜6年程度のキャリアで
「私はこれで成功しました！」
「ノウハウを特別に教えます。」
と宣伝し、多くの客を集めていた
成功大家さんたちがいました。

彼らはなぜ、今の時点でほとんど
生き残っていないのか？

それは、たまたま
相場が上り基調の時に
上手く波に乗れただけ
に過ぎないからです。

みなさんもご存知のように、
多くの成功大家さんたちは、
相場の波が下げに転じると、
次々とフェードアウトして
いったんですね。

そう考えると、不動産投資は
どの時点で「成功」とするのか？

それ次第で、答えが丸っきり
変わってしまうというわけです。

不動産投資の移り変わり

不動産投資とはかつて、
地主や一部の富裕層たち
だけが行うものでした。

潤沢な資金を元手に
２〜３割の頭金を入れて、
純資産優先の投資をする
スタイルが一般的だったんですね。

しかし、10数年前の
リーマンショック以降、
フルローン融資を背景に
サラリーマン大家が激増。

それからは、
頭金を一切入れずに
債務超過状態で規模を拡大する
投資スタイルが、ある意味
一般化してしまいました。

しかし、フルローン前提の投資は、
フルローンが出なくなると
途端にスキームが破綻します。

そんなことは、
あらかじめわかっていました。

せいぜい５〜６年程度の短期間で、
不動産投資が成功したと言えるのか？
は、甚だ疑問でしかありません。

不動産投資の最優先課題

不動産投資というものは、
ギャンブルや宝くじのような
「ゼロサムゲーム」
とは違います。

投資の時期と
やり方さえ間違わなければ、
誰でも儲けを出すことが出来る
ものです。

しかし、
相場の波がたまたま良かっただけ
の成功理論では、
下げ波が来ると耐えられない
こともまた事実。

波が上り調子の局面で、
いたずらに投資規模を拡大する
のではなく、

良質な物件だけを購入して
純資産が負債を上回る
確固な財務基盤を作り上げ、

相場がどんな局面であっても
融資を引ける経営体質になれるか？
を、最優先課題として
取り組まなければなりません。

いつでも物件を買える状態とは？

事実、リーマンショック以前から
ずっと不動産投資をやってきた、
地主や一部の富裕層を見てください。

融資がきつくなった現在でも、
潤沢な純資産を武器に融資を受け、
きちんと物件を買えています。

どんな物件購入においても、
必ず自己資金を何割か入れて、

・耐用年数以下の融資年数
・積算評価以内の融資額

で、ローンを組むことに徹し、
「財務上の純資産を割らない」
ような不動産投資をしているんですね。

それはつまり、
どれだけ融資姿勢が厳しくなっても、
いつでも物件が買える状態
を、キープ出来ているということ。

彼らは、
相場の波が上げ下げしようと
10年20年という年月が経とうと、
経営を逼迫させることがありません。

これこそが、
不動産投資で成功した状態
と言えるのではないでしょうか？

この先20年を生き抜くために

長い間この業界の
栄枯盛衰を見つめ続けてきた
私たち業者にとって、

「何が本当の成功なのか？」

となると、やはり
20年という１サイクルを通して
総合的な評価をするべき
とい結論になるんですね。

成功大家さんになりたい！
のは誰でも一緒。

これからの20年を生き抜くために、
自分に今、何が出来るのか？
を改めて考え、自分の投資を
振り返ってみてはいかがでしょうか？

がんばりましょう！

村上