村上です。

みなさんもご存知だと思いますが、

「住宅ローンは年収の○倍まで」

という説がありますよね？

住宅ローンにはある程度の枠があって、
それを超える家を買うことが出来ない

というもの。

現在の基準では、

25年ローンが「年収の約5倍」
35年ローンが「年収の5〜7倍」

が、ひとつの目安だと言われていますし、
立地や物件によっては「年収の10倍以上」
というケースもあるようです。

ちなみに、バブルだった1990年の頃は、

「年収の18倍」まで借りられる

時代もあったそうですが、それに比べると、
現在は随分と落ち着いたものです。

一方、お隣の中国でも、
同じような融資の枠があるそうです。

例えば、現時点における
中国国内での住宅ローンは、

・深センでは「年収の57倍」
・北京では「年収の55倍」

ものローンが組めるそうです。

50倍以上ってすごくないですか？

年収1,000万円のサラリーマンが、
35年の住宅ローンを組んで
5億円以上の豪邸を買える！

なんと素晴らしいことでしょう（笑）

しかし、ここにきて中国の好景気にも
やや陰りが見えて来たようです。

先日、大手新聞社などのメディアでも、

中国の不動産大手が過剰債務問題で、
不動産バブルの懸念が増している

という報道がありました。

まぁ、バブルといっても、
日本のそれとは性質が異なるようですから、
一概に同じとは言えませんけどね。

まぁ、中国のことはさておき…

日本の住宅ローンが
年収の10倍以内というのは、
ある意味良心的とも言えるはず。

さらに、金利はタダ同然ですし、
頭金ゼロのフルローンも組めます。

ローンというと、どうしても
悪者扱いされがちな面はありますが、

条件のいいフルローンを組み、
着実に資産を築くことが出来る

こんなに恵まれた国、
なかなか無いのではと思います。

ビジネスパートナーは大切に

さて、本題です。

不動産投資は基本的に、
ビジネスパートナーありきの世界です。

株などの金融商品は、その多くが
１人で完結出来る投資なのに比べ、
不動産投資では、

・不動産業者
・金融機関
・管理会社
・工事業者
・設計事務所

といったビジネスパートナーが、
それぞれの分野を受け持つことで、
収益が得られるようになります。

つまり、オーナーを含めた当事者全てが、

対等な立場で手を組むこと

が求められるわけです。

しかし、オーナーの中には残念ながら、
俺は発注する側の客だと言わんばかりに、

ビジネスパートナーに横柄な態度を取る

方も少なくありません。

今日はそんな、
ビジネスパートナーの重要性について
書いてみたいと思います。

管理会社は困らない

こんな例えはどうでしょうか？

とある物件のオーナーだったあなたは、
管理会社の業務が滞ったことに憤怒し、

「こんな管理会社はクビだ！」

とばかりに、
契約の解除を一方的に伝えたとします。

しかし、後任の管理会社を探そうとしても、

希望に見合う会社が見つからない

だけでなく、元の管理会社が
まともな引き継ぎをしなかったら、
困るのは果たしてどちらか？

オーナーである私たちなのです。

よほどの大型物件でも無い限り、
月数万円の手数料収入が減っても、
管理会社は痛くもかゆくもありません。

うるさいオーナーだと思えば、

「あぁそうですか。どうぞご自由に。」

てなものですよ。

後で困る方が負け！

これは別に、管理会社に限らず
どんな契約や交渉事においても、
同じことが言えます。

・銀行や業者回り
・売主との交渉
・管理会社との契約
・工事業者との交渉

そのいずれも、

「関係が崩れたら困る」ほうが負け

ですよね？

いかに向こうの態度が悪かろうと…
いかに交渉条件が不利であろうと…

後でオーナーが困るのであれば、
こちら側の負けでしかありません。

にもかかわらず、
ビジネスパートナーに対して、

「おれは客だ！」

とばかりに、
高圧的な態度で臨むオーナーは、
一刻も早く、考えを改めるべきです。

あくまで対等の関係

私たちは、家賃収入を得るために、

・不動産の知識を蓄えて
・業者や銀行を足げく回り
・面倒な交渉を繰り返して
・やっと物件を手に入れる

そんな、血と汗のにじむ思いで、
不動産投資をやっているんです。

まぁ、そこまではさすがに
言い過ぎかも知れませんが（笑）

少なくとも、
ビジネスパートナーが居るおかげで、
自身の不動産投資が成り立つのは、
紛れもない事実ですし、
パートナーとの関係が壊れた結果、
困るのは私たちのほうですよ。

つまり、我々物件のオーナーにとって、
周りのビジネスパートナーとの関係は、

上でも下でもなく、
あくまで対等のパワーバランス

だということを、
多くの方に理解してもらいたいです。

自分側有利で交渉しよう

もちろん、だからと言って、
ダメな管理会社を放置するようでは、
不動産投資の成功もままなりません。

あくまで対等な立場で付き合いつつ、
場合によってはこちらも強く出る

ぐらいの冷静な態度で、
パートナーと付き合ってください。

例えば、今の管理会社よりも、
優秀な管理をしてくれる会社が見つかれば、
鞍替えすることも十分にアリですよ。

仮に今、パートナーと決別しても、
こちらが困らないか、逆に良くなるなら、
その交渉はこちらの勝ちというもの。

どんな交渉ごとにおいても、
それは一緒だと思います。

より良い条件を引き出すために…
より良質な管理を実現するために…

自分側有利で交渉を進めることが、
何よりも重要なのです。

紳士的に付き合おう

繰り返しになりますが、これまで
ビジネスパートナーとの付き合いで、
高圧的な態度を取っていたオーナーは、
その考えを改めるようにしてください。

ビジネスパートナーに上下関係はなく、
あくまで対等な立場に過ぎない

交渉が決裂して自分が困るようなら、
それは自分側の負けでしかない

この２点を踏まえた上で、
ビジネスパートナーと、
紳士的な関係を構築したいものですね。

がんばりましょう！

村上