村上です。

みなさんは、

物事に行き詰まった

という経験があるでしょうか。

おそらく誰だって、
一度や二度はあると思います。

例えば、不動産投資においても、

資金繰りが万事尽きて
次のローンが払えない

そんな行き詰まりが、
ないとは言えませんよね？

もし、私自身がビジネスだけでなく
人生そのものに行き詰まったとしたら、

１００万円を握りしめてインドに住もう

と、昔から考えています（笑）

若い頃からずっとバックパッカーで、
世界中で働きながら旅していましたから、

１００万円あればインドで一生暮らせる

という事実を知った時、

「人生で行き詰まっても何とかなる」

という実感が得られたんです。

さすがに今は、妻や子供がいますから、
全てを捨ててインドに行くことは、
現実的に無理だとは思いますが、

ダメならダメで何とかなる！

という気持ちは、
大事にしたいと思っています。

そもそも、自分のビジネスが
万が一破綻するようなことがあっても、
これまで築いてきた人脈は残りますから、

頭を下げて資金を集め、
数ヶ月程度で事業に復活する

ことも十分に可能なはず。

20人から１００万円ずつ集めれば、
ミニマムで何か始められますよ。

実際、私の周りにいる社長連中で、

一度ビジネスに行き詰まったが、
現在は見事に復活している

という人が、本当に沢山います。

逆を言えば、人脈を持たない人は、
いざという時に立ち直れない可能性が、
高いのではないでしょうか。

特に、社長をやっていて
人脈が築けないというのは、
経営者としての資質が問われるはず。

・どれだけ仕事が優秀でも
・技術やアイデアに優れていても

人とつながる術を持たない限り、
企業経営は難しいというわけです。

デジタル全盛の現代において、
人脈というアナログな資質が、
今だに強みを持っているんですね。

アーリーリタイアの要件とは？

さて、本題です。

不動産投資をやる人の多くは、

・サラリーマンを辞めて
・経済的自由を手に入れる

いわゆる、

・アーリーリタイア
・FIRE (早期の経済的独立)

を目標にしていることが多いです。

もちろん、そのために
がむしゃらになって
不動産を頑張るのはいいんですが、
経済的に自立したからと言って、

残りの半生を遊んで過ごす

というのは、個人的に
どうも違和感があるんです。

社会の経済活動から距離を置いて、
ひたすら「守り」に入る人生が、
本当に楽しいのか？

そんな疑問が残るんですね。

そこで今回は、

不動産投資における
経済的自立の是非について

私なりに考えてみたいと思います。

不動産で食って行ける？

まず始めに、そもそも

不動産1本で食って行く

のであれば、
相当な覚悟を持つ事が必要です。

物件を数十棟規模で運営し、
数千万円レベルの年収を得る

ぐらいじゃないと、

会社を辞めたはいいものの、
まともな余生を過ごせない

ことにも、なりかねません。

不動産というものは常に、
次の一手を打ち続けない限り、

右肩下がりで萎んでゆく

ものであり、
仮に今が成功したとしても、

20年後、30年後も安泰

というわけじゃありません。

その点については、慎重に
考えたほうがいいと思います。

融資を捨ててはならない

次に、忘れてはならないのが、

サラリーマンの属性が無くなっても、
銀行から融資を引く事が出来るのか？

という点です。

専業大家になることで、
最もハイリスクに振れるのが、

新たな融資を引けなくなる

ということ。

例えば、融資を引けなくなると、

・新たに物件が買えない

のはもちろん、

・大規模修繕
・突発的なトラブル

といった、
お金が必要となる局面において、

資金繰りに窮する

ことにもなりかねません。

アーリーリタイアを目指す
人の多くは、そういった

融資の大切さを忘れている

ケースが多いんですね。

負のスパイラルという恐怖

さらに、大規模修繕など
必要なことをせずにいると、
大変なことになります。

・建物が劣化が酷くなる
　↓
・空室が長期間埋まらない
　↓
・賃料を下げざるを得ない
　↓
・キャッシュフローが出ない
　↓
・突発的な修繕にも窮する
　↓
・さらに空室が増えてしまう

といった、
負のスパイラルに陥るからです。

ですから、
アーリーリタイアの目安としては、

満足な生活を送れるかどうか？

よりも、

事業単体で融資が引けるかどうか？

を、基準にしたほうがいいです。

プロに尋ねてみよう

では、具体的に
どんなステータスであれば、
アーリーリタイアが可能かというと…

・債務超過になっていない
・３期連続で黒字である
・自分に給料を払っても経営が成り立つ

これらの要件を全て満たした上で、

銀行や業者から実力を認めてもらう

ことだと思います。

とりあえず、銀行の窓口に行き、

現時点のスタータスで、
アーリーリタイアが可能かどうか？

担当者に聞いてみればいいですよ。

例えば、

「この状態でもし自分が脱サラしたら、
　融資のほうはどうですか？」

こんな、ざっくりした
質問でも構わないと思います。

そこで担当者から、

「いや…厳しいと思います」

といったコメントが返って来たら、
自分に何が足りないのか？
より具体的な要件を聞けるはず。

意見を鵜呑みにするな！

逆に、やってはいけないのが、

・知り合いの専業大家さんに相談する

といったことです。

「キミならきっと大丈夫だ」

などと言われても、
決して鵜呑みにしちゃダメです。

融資のプロである銀行で、
直接聞いた一次情報を元に、
慎重に判断しなければなりません。

アーリーリタイアしたいという、
気持ちはよく分かりますが、

後戻りは出来ない

ということもまた事実。

周りの意見には耳を貸さず、
事実のみをヒアリングしてください。

リタイアしないという選択

前半部分でも述べましたが、
不動産は、

一生持ち続けるものではない

と、私は考えています。

・建て替える
・リノベする

いずれにせよ、
資金が必要になりますし、

・いずれ売却する

にしても、
資産価値を維持して高値で売るには、
ある程度のリフォームコスト
が、どうしてもかかります。

結局、現在の資産だけで、

・一生食っていける
・遊んで暮らす

ことは、相当にハードルが高いと、
考えておくべきです。

遊んで暮らす人生を送らず、
不動産投資を事業として続ける

のが、より堅実だと思いますよ。

がんばりましょう！

村上