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不動産投資の攻めと守りとは

村上です。

さまざまなメディアで、

主要国の住宅価格が
軒並み高騰している

というニュースを聞きます。

例えば、ニュージーランドでは
過去10年の間に、

住宅価格が約2倍に高騰した

という話がありますし、
ドイツにおいても、価格が
8割も上昇しているらしいです。

まぁ、高騰によって、
様々な影響はあると思うのですが、
私がこういったニュースで思うのは、

世界中で所得が上がり続けている

という現実です。

中国やインドなどの新興国はもちろん、
欧米の先進国でも、

過去数十年間で所得が大幅アップ

しているのです。

当然、所得が上がる事によって、
経済がインフレーションに進む
のは当然の流れであり、

住宅価格が軒並み高騰する

というのは、ある意味
自然な事だとも言えます。

一方、日本はどうでしょうか?

世界各国のインフレに逆行して、
平均所得は下がり続けていた

のです。

厚生労働省が公表している、
「2019年度国民生活基礎調査の概況」
によると、ここ数年は
やや持ち直しつつあるものの、
世帯当たりの平均所得は、

10年前と殆ど変わっていない

のです。

昔に比べると、今の日本人は

勤勉に働かなくなった

ことは明らかですから、
所得が上がらないというのは、
ある意味自然かも知れません。

しかし、世界中の人たちは、
少しでも豊かになろうと、

血まなこになって働いている

わけで、日本はどんどん
周回遅れにされてしまいますよ。

ライフワークバランスがどうの、
ワークシェアリングがどうのと、

なるべく働かない方向に、
国全体が進んでいる中、

不動産投資という手段で
自分のお金を稼ぐ力を持つ!

というハングリーさは、
みなさんの未来にとって、
より大切なものとなるはず。

私自身もその一助となるよう、
積極的に活動したいものです。

不動産投資の「攻め」と「守り」とは?

さて、本題です。

以前、当社のスタッフから、

不動産投資における
「攻め」と「守り」は、
どのようなものでしょうか?

という質問がありました。

まぁ、ちょっと大雑把な
回答になるかも知れませんが、
不動産投資おける「攻め」とは、

・お金を使うこと

であり、逆に「守り」とは、

・お金を使わないこと

だと、個人的に考えています。

しかし、それだけでは

・どんな時に攻めるべきか?
・どんな時に守ればいいのか?

というものが、見えてきませんよね。

そんなわけで今回は、

不動産投資の「攻め」と「守り」

について、お金という面から
考えていきたいと思います。

キミは10年先を見通せるか?

不動産投資の市場は常に、

大きな波を繰り返す

ものです。

・融資が開けば、市場は高騰し、
・融資が締まれば、市場がしぼむ

というサイクルを、
絶えず繰り返しているのです。

つまり、市場の波に合わせて

・お金を使う「攻め」
・お金を使わない「守り」

を、上手く使い分ける
必要があるのですが、

そうは言いつつ、

「攻め」と「守り」を、
上手くコントロール出来る

投資家は、そう多くないのも事実。

例えば、リーマンショック後の
市場価格が激安だった時代に、

先を見越して一気に攻めに出る

投資家なんて、殆どいなかったです。

みんな投資に萎縮していまし、

10年先を見通すことなんて無理

ような状況でした。

「守り」が「攻め」につながる

もちろん、当時は

銀行の融資が完全に閉じていた

わけで、「攻め」に出る投資家が
殆どいなかったという事情もあります。

しかし、そんな中でも、
潤沢な純資産をバックに融資を引き、

当時の物件を買えた投資家

は、その後の投資ブームによって

大きな含み資産を得られた

わけで、物件の売却によって
大きく稼いだ方も少なくありません。

とにかく当時は、

「守る」ものを持つ投資家だけが、
「攻め」に打って出られる

という側面があったんですね。

自らリスクを取りに行け!

一方、これから
不動産投資を始める人にとっては、
市場がどんなに大波を打とうと、

・「守る」ものは何もなく
・「攻め」続けるしかない

という状況です。

「守る」ものが何もないですから、
不動産投資の前半部分はとにかく、

ハイリスクを承知の上で、
ハイリターンを取り行く

ことを、繰り返す必要があります。

例えば、

・多少面倒な物件であろうと
・ワケあり物件だとしても
・バランスシートが債務超過でも

とにかく資金を集中させて、
賃貸と売却を上手く絡めつつ、

1円でも多くの純資産を増やす

ことに、
フォーカスすべきなんですね。

純資産を「守る」というスタンス

一方、ある程度の純資産を築いた

・ベテラン投資家
・代々の地主さん

などは、「攻め」よりも

・資産をどう活用するのか
・コストをいかに減らすか

という「守り」のスタンスが、
より重要になってきます。

現時点ですでに、
築くべき資産を持っていますから、

大きなギャンブルに打って出る

必要がないですし、せっかくの

良好なバランスシートを
わざわざ汚す意味もない

わけで、これから狙う物件は、

・例え利回りが低くても
・資産価値がより高い
・安定した収益物件

を探すほうが、
理に適っているのです。

人生を賭けた勝負に出る!

このコラムを読んでいる
みなさんの中には、

これから不動産投資を始めたい!

という方が多いはず。

自己資金だって、
潤沢じゃない場合が殆どでしょう。

しかし、そんな段階で

手堅い投資で「守り」に入る

のは、得策じゃありません。

もちろん、ギャンブルをやれ!
というわけじゃありませんが、

多少のリスクを承知の上で、
人生を賭けた勝負に出る!

ぐらいの覚悟を、
持ってもらいたいのです。

逆に言えば、そのぐらいの
マインドを持たなければ、
不動産投資で大きく成功する
ことは、難しいかも知れません。

とにかく、ビギナーの段階では、

一点集中!
一点突破!

ぐらいの気持ちで、
ぶち当たって行きましょう。

道は必ず、拓けるはずですよ。

がんばりましょう!

村上

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