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築年数の古さをどう捉える

村上です。

「有言実行」という、
言葉がありますよね?

ネットの辞典によれば、

「口にしたことは何が何でも成し遂げる」

という意味だそうですが、
不動産投資における有言実行は、
私の個人的な印象として、

あくまでケースバイケース

という印象しかありません。

例えば、市場や相場が大きく変われば、
それまで決めていた目標を
方向転換すべき時もあるでしょうし、
時には目標そのものを諦める
勇気だって必要だと思うのです。

だから、一度決めたことに、
こだわり続ける必要性はないですよ。

逆に、こだわり過ぎた結果、
大きな失敗をしてしまう人たちを、
私はこれまで、数多く見て来ました。

例えば、

買うと言った以上、今さら断れない

こんなタイプです。

別に、そんな律儀にならなくても、
契約していなければいいんです。

業者だって、そんなことは
ごく当たり前なんですから。

もちろん、その業者から
次の物件を紹介してもらうのは、
なかなか難しいかも知れません。

でも、だからといって
儲からないと分かった物件を買ってまで、
義理を通し、信頼を得たいでしょうか?

そうじゃないですよね?

ですから、契約や法に触れない限り、
有言実行を貫き通す必要はないと
私自身は思いますよ。

一方、それとは正反対に、
優柔不断ですぐに言動を覆すような、
有言不実行タイプの人は、
不動産投資で成功することは
有言実行タイプより難しいです。

いつまで経っても決断出来ませんし、
業者からの信頼だって得られません。

不動産投資を続けていれば、
本当にいろんな事が起こります。

そんな時、一番効果的なのはやはり

基本的には有言実行タイプだが、
時には柔軟に発言や考えを見直す

こんなアプローチでしょうね。

みなさんもぜひ、そんな
強い信念とやわらかなアタマを持ち、
不動産投資に臨んでもらいたいです。

築年数の古さをどう捉える?

さて、本題です。

当社の会員さんから、

「築40年超の案件を検討していますが、
長い目で見た場合、もう少し
築浅の方がいいのでしょうか?」

というご相談がありました。

これだけの情報では、
あまりにケースバイケース過ぎて、
適切な回答は出来ませんが、
少なくとも不動産投資において

築年数をどう捉えるべきか?

というテーマは、
避けることの出来ない課題だと、
私自身も考えています。

とはいえ、

・用途
・場所
・融資
・出口

など、築年数には
さまざまな要素も絡みます。

そこで今回は、各要素を考慮した上で、
築年数をどこまで気にすべきなのか?
建物の構造ごとに分けて、
紐解いてみたいと思います。

築古は物件次第でピンキリ

ひとまとめに築40年超と言っても、
物件の構造や劣化などによって、

その状態は千差万別

です。

・RCか鉄骨か、それとも木造か?
・マメに維持管理されていたのか?
・大規模修繕を定期的にやっていたか?

本当にピンキリだと思います。

多少ボロい物件であっても、
ある程度の利回りが確保出来るなら、
購入後にきちんとメンテナンスをして、
何年か後に転売だって出来ますし、
ずっと保有し続けることだって、
難しくはないでしょう。

もちろん、築年数が古いと
融資が出にくいのは事実ですから、

出口をどのように捉えて、
幾らぐらいで売却出来るのか?

これをしっかり調べた上で、
物件を買うことが求められます。

土地値はおいくら?

また、エリアや立地の良し悪しも、
築年数に大きな影響を与えます。

例えば、

都心駅近にある物件か?
あるいは郊外や地方か?

によって、
土地値が大きく変わりますから、
同じ築年数の同じ建物であっても、

・都心なら高くても買う
・地方ならタダでも要らない

という差が出てきます。

都心の物件であれば、
たとえボロボロで住めない状態でも
土地値以下で買うことが出来れば、
立派な投資になりますよね?

結局、物件の築年数というものは、
いろんな要素に影響を受けるので、

古いか?新しいか?

という単純な二択で語ることは、
なかなか難しいんですね。

築古を選んでいい基準とは?

まぁ、そうは言いつつ(笑)

ある程度の判断基準みたいなものは、
私なりに持っています。

主なものを挙げると、

・自分が借りられる銀行の
 金利と融資期間はどうか?

・売却出口を投資として取るのか?
 あるいは土地にして取るのか?

・建物自体があと何年ぐらい、
 軽いメンテナンスで持つのか?

・経年劣化が著しいようあれば、
 大規模修繕に幾ら掛かるのか?
 その場合の物件価格は幾らか?

・築年数が古くても、
 賃貸物件として競争力があるのか?

大規模修繕だって、
築年数の古い物件では、

・エレベーターが古い
・配管が金属製だった
・RCの鉄筋に錆が回っていた
・鉄骨がガタガタだった
・アスベストがあった

など、更新コストが高額だったり、
後から手を入れにくいケースも
多々ありますから、注意が必要です。

逆に、木造であれば、
それほどコストをかけずに、
大掛かりな修繕も可能だと思います。

また、「競争力があるか」については、
古い物件に客が付くのかどうか?
見極めがとても重要になるはずです。

築古は雨漏りとの戦い

あと、築古で気になるのは、

雨漏りの問題

ですね。

RC造の屋上防水が劣化している
ぐらいならまだいいですが、

古い鉄骨造になると、
どこから漏れているのか分からない
というストレスを抱えることが多いです。

修繕でピタッと止まることがあれば、

どれだけいじっても止まらない…
一度止まったが、また再発した…

なんてことも、実際にあります。

まぁいずれにせよ、
築年数が古いということは、
デメリットに振れることが殆ど。

だからこそ、より安く買うべきですし、
土地値をよく調べることも大事です。

マイナスをそれ以上のプラスでカバーし、
いかに魅力的な投資物件に仕上げるかが、
築古の腕の見せ所ではないでしょうか?

がんばりましょう!

村上

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