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管理会社を変えるべきか否か?

村上です。

先日、うちのスタッフから

大手経済新聞の1面に、
業者の物件広告が増えている

というコメントがありました。

言われてみれば確かに、
大手の電鉄系不動産業者などが、
盛んに広告を打っているような
印象も無くはないですが、
果たしてそのやり方で
物件が売れるのか?というと、
どうかという気がするんですね。

そもそも、不動産業者が
手持ちの物件を売りたい場合は、
個々の住宅にチラシを投函する

ポスティングこそが最強

だと、私は考えています。

例えば、売り物件の
半径3キロメートル以内に、
木曜日あたりからひたすら
ポスティングでチラシを撒き、

土日のオープンルームで
客を付けてしまう

なんてやり方のほうが、
新聞に広告を打つよりも、
はるかに効果的だと思います。

注目される物件であれば、
オープンルームを開催するだけで、
10組20組ぐらいの客が
普通に来てくれますし、
そうじゃなくても都内の物件なら、
4〜5組ぐらいの客は堅いです。

実需の物件が欲しい客は、
私たち不動産投資家のように、

毎日ネットで物件を探している

わけではありません。

売り物件をたまたま通りがかったり、
ポスティングされたチラシを見て

「あのマンションで売り物件が出た」
「リフォーム済なら見てみようか?」

ぐらいの客が結構多いのです。

結局、そこまで
ゴリゴリの営業をしなくても、
物件は売れてしまうんですね。

そういう意味で、
新聞に物件広告を掲載しても、
あまり意味がないと思いますし、
大手不動産業者もハナから、

広告で客が付くとは考えていない

のではないかと思います。

企業イメージを維持しておくとか、
物件広告と連動して何かやるとか、

そんな狙いではないでしょうか?

管理会社を変えるべきか否か?

さて、本題です。

先日、以下のような
ご相談をいただきました。

******

父から相続した
築30年のアパートを、
地方に所有しています。

私は東京に住んでいるため、
父が生前お世話になっていた
現地の管理会社さんに、そのまま
管理を委託していたのですが、
ここ数ヶ月ほどの間に、

・定期的な連絡が来ない
・問い合わせても対応が遅い
・現地は草木が荒れ放題

という状態が続いていました。

詳しく話を伺ってみると、
これまで担当していた社員が退職し、
社内のオペレーションが混乱して
いるとのこと。

将来的な売却も視野に入れて、
管理会社の変更を検討していますが、
アドバイスいただけると幸いです。

******

とのこと。

今回はこのご相談に、
アドバイスしてみたいと思います。

管理会社を替えてみる?

今の管理会社を替えたい!

という要望やご相談は、
私自身もこれまで
数多く受けてきました。

・担当者の腰が重い
・要望が通りにくい

というレベルから、

・空室が長期間埋まらない
・建物の維持管理がずさん
・トラブルを棚上げにする

といった、運営に関わる
重大な問題に至るまで、
管理会社との関係悪化は
物件を保有するオーナーにとって、
悩みの種の1つと言っても、
過言では無いと思います。

また、思い切って
管理会社を替えた結果、
これまで苦労していた
物件管理や客付けなどが、
飛躍的に改善したケースも
多いですから、

管理会社の変更を真剣に検討する

オーナーが多いことも、
うなずける話だと思います。

管理会社を選べるかどうか?

しかし、それはあくまで

首都圏や大都市に限った話

であることを、
忘れてはなりません。

人口の多い首都圏や大都市には
多くの管理会社が集中しており、
オーナー側がより良い委託先を
選択出来るからです。

一方、地方都市ではその立場が
逆転することになります。

管理会社を選ぼうにも、
そもそも数が少な過ぎて、
選びようがなかったり、
ひどいケースになれば、

管理会社が請け負ってくれない

という、
地方郊外も珍しくありません。

冒頭のご相談者さんによると、
物件の所在地は地方とのことで、
まずは、

管理会社を選べるエリアかどうか?

が、管理会社を変えるために必要な、
最初のハードルになると思われます。

地方で干されるとアウト!

次に確認すべきポイントは、
現在委託している管理会社が、

強い影響力を持っているか?

ということ。

例えば、
そのエリアで長年実績のある
地場の管理会社ともなれば、

絶大な権力を握っている

ことが多々あり、
そこから嫌われてしまうと、

他の管理会社とも取引出来ない

いわゆる「干されてしまう」
ケースがあるからです。

自主管理の個人大家でもない限り、
物件を運営するにあたって、
管理会社は不可欠な存在ですから、
地方によっては、たとえ嫌でも

現在の管理会社を切れない

可能性があるということを、
十分に理解しておきましょう。

その辺は、地元の賃貸仲介や、
他の管理会社の担当者から、
さりげなくエリア事情を聞くなど、
慎重な判断が求められると思います。

大目に見ておいた方が良い?

あとは、高齢のおじいちゃんが、
不動産屋の片手間でやっているような、
零細の管理会社であれば、

多少の問題は大目に見ておく

ぐらいのマインドが、
必要かも知れません。

物件の周りに草が生えていたり、
何かと対応が遅かったりすると、
追求したくなる気持ちも分かりますが、
管理するほうだって、

そもそも安い賃料の3%程度で、
物件管理を請け負ってくれている

のですから、あまりギリギリと
要求を詰めるようなやり方では、

向こうから管理を断られる

可能性だってありますよ。

ただでさえ地方は、
若い人材が不足していますし、
次の管理会社が見つかったとしても、

結果的に大して変わらなかった

なんて話もありますから、
その辺は留意しておきましょう。

管理スタッフを育てる

というわけで、
地方で管理会社を変更する際は、

・他の管理会社が存在するか?
・現在の管理会社の影響力は?
・ささいな問題は大目に見る

この辺が、
ポイントになるかと思います。

また、管理会社のオペレーションが、
現時点で混乱しているのであれば、

一定期間は様子を見る

余裕が必要かも知れません。

新しい社員が入社し、
オペレーションに慣れるまで、

オーナーが担当者を育てる

ぐらいの気構えで、
腰を据えて一緒に取り組むことも
時には必要だと思いますよ。

がんばりましょう!

村上

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