村上です。

最近、良く耳にする話題の1つに、

中国版のリーマンショックは
到来するのかしないのか？

というものがあります。

中国大手の投資ファンドが、
売り出した信託商品の
支払いが滞った結果、

資金繰りの目処が立たない！
いよいよ連鎖倒産の到来か？

というのがその真相ですが、
みなさんはどう思いますか？

私の個人的な印象としては、

20年前から中国は危ない

と言われ続けていましたから、
今更騒ぎ立てたとしても、

したたかな中国政府は
経済危機を回避するために、
あらゆる手を打つのでは？

という気がしています。

そもそもあの国、
経済では自由主義を採りつつも、

国自体はガチガチの社会主義

ですから、国内大手の企業が
経営破綻したところで、

借金を全てチャラにする

といった力技を使えば、
どうにでもなってしまうという
現実があります。

実際、今までもそうやって、
多くの危機を乗り越えていますから、

投資ファンドが危なかろうと…
大手不動産会社が破綻しようと…

国が借金を帳消しにした結果
ゾンビのように復活する可能性も、
無くはないんですね。

結局、資本主義の日本やアメリカでは、
到底真似の出来ない無理矢理が、
中国では当然のように出来るのです。

確かに、ファンドへ投資した人たちは、
甚大な被害を被っているはず。

でもさすがに、

リーマンショックレベルの
信用不安によるパニック

に陥らないことは確かです。

2008年のリーマンショックでは、
何百兆円規模とも言われる、

とてつもない規模のジャンク債が、
世界中にあるのではないか？

という信用不安が引き金になり、
世界中がパニックに陥ったわけで、
どこかの企業が倒産したとかいう
レベルの話ではありません。

バブル崩壊で破綻した大手企業と、
信用不安がもたらした金融ショックでは、
最初から比べようがないのです。

私たち投資家は、その辺の事情を
きちんと把握しておかなければ、

実体のないパニックに翻弄される

可能性もあるわけで、冷静な
判断が求められると思います。

カモる側とカモられる側、どっちが悪い？

さて、本題です。

あまり良い表現ではありませんが、
この業界に長くいると、

・カモる側
・カモられる側

という構図を、
さまざまな場面において
見かけることがあります。

儲かるとは思えない物件を、

「本業の節税になります」
「将来の年金代わりに」

などと、あの手この手で強引に営業し、
素人に売買契約を結ばせることで、
数百万円レベルのインセンティブを
荒稼ぎするといったケースは、
どこにでもある話です。

もちろんそれは、カモる側だけでなく
カモられる側にも問題があるわけで、

カモられる側が減らない限り、
カモる側も消えることはない

ということも事実。

今回は、そんなカモる側と
カモられる側の是非について、
少し書いてみたいと思います。

カモられる二大職種とは？

不動産投資において、
カモる側で象徴的なのは、
みなさんもご存知の

新築ワンルームの営業

でしょう。

販売業者が半ば強引な手法で、
素人客に営業を掛けるのですが、
新築ワンルームの価格はそもそも、
販売している業者が
利益を分厚く乗せているため、

基本的に儲からない物件ばかり

であり、物件購入後の
運営に行き詰まる
オーナーも珍しくありません。

一方、カモられる側の
オーナーで象徴的なのは、

・医師
・公務員

という二大職種です。

私が業界に入った20年ほど前から、
これらの職種はある意味、

鉄板の「カモ」リスト

として有名な存在でした。

世の中を知らない人たち

これらのカモられる側に、
共通して言えることは、

外部との接点に乏しく、
その世界だけで生きている

人間が多いということ。

例えば、お医者さんは
日頃から患者と接することで、
外部との接触があると
思われがちですが、意外に

・医師同士の繋がりが薄い
・プライベートの接点も無い

ため、狭い世界の中で
生きている方が多いものです。

また、公務員も同様です。

数年スパンの短期間で、
異動を繰り返す方も多いですが、
異動先も結局は公務員ばかりで、

・外部との交流が持てない

方も多いです。

結局、そのような環境に
新卒から育ってしまった
医師や公務員の方は、

世間のビジネスを知らない

ことになるわけですね。

羊を狙う狼たち

一方、カモる側の営業は、
何も知らない羊たちを
虎視眈々と狙う狼のように、

・医師や公務員のリストを入手し
・しつこく電話営業を掛けながら
・アポを取って客と接点を持つ

ことに、フォーカスします。

相手は高給かつ安定した収入があり、
融資も問題なく通りますから、
あとは冒頭でも触れたように、

「本業の節税に効果的」
「将来の年金代わりになる」
「好立地で資産形成が出来る」
「○年後に当社が買い戻す」

といった、
見通しの甘い営業トークを駆使して、
相手を本気にさせるのです。

その後、客に売買契約を結ばせ、
物件の引き渡しを無事済ませた
カモる側の営業マンには、

数百万円レベルのインセンティブ

を懐に入れるのですが、
ワンルームを購入した客はその後、
物件運営に苦労するだけでなく、

毎月のキャッシュアウト

によって、大きな
悩みを抱えることになります。

自らの目利きと計算力

カモる側は口八丁手八丁の、
黒を白と言ってはばからない人たち。

1＋1という簡単な式の答えを、
3にも4にも盛る話術があります。

一方のカモられる側は、
世の中に免疫がないだけでなく、
不動産投資の知識もないが、
資金や収入だけは潤沢。

ある意味、騙す方も悪いが、
騙される方にも問題が多いという、
止むを得ない状況でもあるのです。

では、そんなカモられる側が、
どうやって身を守るのか？
というと…

不動産投資の知識をきちんと習得し、
収支シミュレーションを精査して、
その物件が本当に儲かるかどうかを、

自らの目利きと計算力で確かめる

しかありません。

しかし、多くの方は
それが出来ないんですね。

1人でも多くの方が、
真面目に投資のことを勉強し、
より多くの情報を蓄えながら、

カモる側につけ入る隙を与えない！

そんな社会が醸成されることを、
半ば諦めつつも願いたいところです。

今回はこの辺で。

村上