村上です。

東京都心の不動産価格高騰によって、
投資向けの収益物件はもちろん、
自分や家族が住む「実需」の売買も、
大きな影響を受けています。

例えば、5年10年前には、
ローンを組めさえすれば、
手が届いた〇〇町の物件が今では、

手が届かない価格になってしまった

なんて話が、それこそ
ゴロゴロしているんですね。

実際、私自身も
ちょっと落ち着いた世田谷区や、
オーシャンビューの逗子や葉山など、

次の住まいを真剣に考えていた

のですが、
近年の不動産価格高騰によって、
その夢も絶望しつつあります（笑）

当初は1億円ぐらい出せば、
広い邸宅が買えると踏んでいたのが、
既にそんなレベルではないのです。

あともう１つ。

これから値上がりが確実視されている
物件に対して、

金融機関のローンが出るかどうか？

は、別の話だということ。

例えば、分譲2億円の新築物件が、
5年後に3億円で売れそうだとしても、

2億円のローンが組めるかどうか？

は分かりませんよね？

さらに、投資家自身の属性と努力で、
無事住宅ローンが組めたとしても、

管理費や修繕積立金を含めた、
月100万円以上の支出を
維持出来るかどうか？

は、人によって異なるはず。

買えるかどうかはさておき、

自分の収入や家族構成を見極め、
無理のないローンを組むこと

は、何より重要というわけです。

不動産は高い買い物ですが、
人生を賭けるものでもありません。

そういう意味で、
都心の物件に見切りを付け、

・郊外の格安物件を狙いに行く
・地方都市までエリアを広げる

というのも、
悪い選択ではないと思います。

どんな時代であっても…
どんな相場であっても…

買っていい物件と、
そうでない物件は必ず存在します。

目先の高い安いに囚われることなく、
10年後20年後を見据えた、
ブレない投資を実践したいものです。

銀行の融資姿勢は水物？

さて、本題です。

当社の会員さんから、
このようなご相談をいただきました。

「銀行の支店によって、
同じ銀行でも支店長の方針なのか、
不動産の融資に積極的ではない
ところがあるように思います。」

「自分の属性の問題もあると思いますが、
融資に積極的な支店を探す、
効率的な方法はないものでしょうか？」

これは、私も過去に
何度かお話ししているのですが、

支店によって融資姿勢が異なる

というのは、全くそのとおりです。

【支店長などが異動になった】
【決算期で営業方針が変わる】
【銀行合併で、支店ごとに派閥が違う】

これだけでも、驚くほど
融資姿勢が変わったりしますから、
ご相談者さんが困惑するのも、
無理はないと思います。

では、そんな「水物」とも言える、
融資姿勢の変化はなぜ起こるのか？
さらには、
その融資をいかにキャッチするか？

私なりに解説してみたいと思います。

支店長のやる気次第？

まず始めに、

【支店長などが異動になった】

場合について。

銀行や信金などの金融機関で働く、

・支店長
・エリア/ブロック長

は、数年単位で異動を繰り返すため、
それらの上長が変わると、

不動産に対する融資姿勢が、
大きく変わってしまう

ことが多々あります。

例えば、新たに赴任した支店長が、
不動産向け融資に慎重だったりすると、

これまで、
順調に融資が引けていた支店が、
ある日突然、融資に厳しくなった…

なんてことが、
ごく当たり前に起こるんですね。

もちろん、それとは逆に、

これまでノーマークだった支店が、
急にやる気を見せるようになった…

なんてケースもありますから、
私たち投資家が会話するような、

「A支店は融資に積極的だ」
「B支店はシブ過ぎて話にならない」

といった噂も、
時間が経てば経つほど、
当てにならなくなったりします。

融資目標の達成はどうよ？

では次に、

【決算期で営業方針が変わる】

ことについて。

これも、融資姿勢をガラリと変える、
大きな要因となります。

例えば、銀行の決算期が迫り、
支店ごとの融資目標が、

・十分に達成されている

という状況であれば、
融資姿勢はさほど変わりません。

しかし、その支店の融資目標が

・まだまだ未達の状況である
・1円でも数字を積み上げたい

という場合は、
不動産向けの融資が、
かつてないほど積極的になる
場合が、珍しくありません。

そもそも、銀行の決算期は
誰にでも分かる情報ですから、
私たちのような個人投資家も、

決算期の少し手前には、
銀行の融資状況が変化する

ということを頭に入れ、
新たな支店を開拓してください。

融資を確実に引く投資家の多くは、
そうやって融資の潮目を見ながら、
効率よく支店を当たっているものです。

支店が違えば派閥も違う

では、最後の

【銀行合併で、支店ごとに派閥が違う】

ことについて。

皆さんもご存知のように、
金融機関どうしの合併は、
結構な頻度で起こるものです。

しかし、合併した時点から
全く新しい銀行に生まれ変わる
というわけではなく、

旧態の企業文化や社内のシステムが、
合併後もそのまま引き継がれたり、
異なるシステム同士を統合したりと、
その内部事情はさまざま。

さらに支店も、

・〇〇町の支店は旧＊＊系
・××駅前の支店は旧△△系

といった派閥の違いで、
不動産向け融資が積極的だったり、
そうでなかったりという差が、
結構あるのです。

また、先ほど述べたような、
支店長やエリア長などが、
不動産向け融資に渋かった
旧＊＊系の人間だったりすると、

途端に融資が出なくなる

という現象も起こります。

継続的に支店を回れ！

結局、このような
支店ごとやタイミング次第で、

融資姿勢がコロコロ変わる

不動産向けの融資を、
どう攻略すべきなのか？というと、

・１つでも多くの支店を回る
・継続的に融資姿勢をチェックする

しか、策はないと思います。

半年前は激シブだったA支店が、
今ではB支店よりも多く融資している

なんて話が多々ありますから、
私たち個人投資家は、
融資は基本的に水物と考えた上で、

自分の足で融資を勝ち取る

ことが、何より肝心だと思いますよ。

がんばりましょう！

村上