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購入前の空室率は意味がない?

村上です。

こう言うのも何ですが、
私自身は良くも悪くも、

劣等感を持っていない

人間だと思っています。

みなさん、誰だって
何がしかのコンプレックスや、
劣等感を持っていますよね?

しかし、私自身はと言えば、

他人と自分を比べて、
羨ましいとか妬ましく思う

感情が一切無いのです。

もちろん、世の中には
私よりすごいと思える人たちが、
沢山いるのですが、それでさえ

他人は他人、自分は自分

という感じなんです。

もちろんそれは、良くも悪くも
いろんな影響を及ぼします。

例えば、私がまだ子供だった頃、
小学校や中学校での団体行動は、
本当に苦手でした。

先生やクラスメートの気持ちが、
なかなか理解出来ず、

楽しくもないことを、
どうしてやる必要があるの?

これを団体でやって、
何の意味があるんだろう?

そんな気持ちが先行するあまり、
学校をサボったことも、
一度や二度じゃありません。

それは結局、大人になっても
大きく変わってはいないです。

不動産投資の相談にしても、
相手のネガティブな気持ちが、
なかなか理解出来ないおかげで、

やりたければやればいいし、
やりたくなければやらなきゃいい。

ぐらいの対応で、
相手に返してしまうんですね。

そもそも、
不動産投資における、
些細なトラブルの殆どは、

やるか?やらないか?

程度のレベルです。

空室がどうのとか…
修繕がどうのとか…

そんなことは、
きちんと行動さえすれば、
大方は解決してしまいますから、
そこに同情の余地はありません。

だからこそ、不動産業界で
ここまでやって来られたと共に、
それなりの結果を残せたのだと、
私自身は考えています。

ただ、そんな性格のおかげで、

相手の気落ちに寄り添えない

というのは、劣等感を持たない
俺サイコーな自分であっても、
少々残念な部分ですけどね。

購入前の空室率は意味がない?

さて、本題です。

空室率の許容範囲について、
以下のようなご質問がありました。

******

欲しい物件が見つかった場合、
現状の空室率はどの辺まで、
大目に見ればいいでしょうか?

もしくは空室があれば、
指値のチャンスと捉えても
いいのでしょうか?

******

物件購入時の空室率については、
正直言ってケースバイケースとしか、
言いようがありません。

もちろん、満室であることに
越したことはありませんが、
それでさえ、売り出し前に、

家具家電付きなどで、
高めの賃料を設定し、
無理やり満室にした

ようなケースもありますから、
より慎重な見極めが必要です。

今回は、そんなテーマで
解説してみたいと思います。

埋められるかどうかが大事

まず始めに、
冒頭でも触れたとおり、

・満室か空室があるか?
・空室は何%ぐらいか?

というのは、購入前において
あまり大きな意味を持ちません。

例えば、空室率が

・10%の物件A と
・5%の物件B を

比較した場合に、
5%だからBが選ぶかというと、
全くそうではないからです。

仮に、空室率が10%だった
物件Aの売主が、

・高齢でやる気のないオーナー

であったり、

・相続案件で早く売りたい
・地場の仲介1軒のみで募集

こんな実情が事前に分かれば、
購入後に頑張って営業することで、

早期に満室を達成する

ことは難しくないはずです。

空室率にこだわり過ぎない

一方、物件Bの立地が悪かったり、
郊外や地方、築古や間取りが悪いなど、

どれだけ営業しても、
賃料を下げても埋まらない

こんなケースであれば、
仮に空室率が5%だったとしても、
満室へのハードルは高くなります。

特に、郊外や地方の物件は、
そもそも顧客が少ないですから、
最初から、

満室にならないことを想定して、
指値や買付を入れる

ことが重要です。

つまり、そんな物件に対して、
空室率が5%だの10%だの
というのは、ある意味
ナンセンスだと言えるのです。

そうではなく、
購入前に物件の詳細を
きちんとリサーチしておき、

購入後に必ず埋められる!

という確信が持てる物件に、
買付けを入れましょう。

指値や賃料アップを狙え!

さらに、空室率の高さは、

指値を入れる材料になる

ことも大きいです。

空室があると売主側は、
弱気になりがちですから、
交渉にも応じてくれやすくなります。

安く買い叩けるだけでなく、
購入後に満室も実現出来る!

そんな見込みのある物件は、
積極的に指値を入れてみましょう。

また、賃料設定は物件購入後に、
必ず引き直すことをお勧めします。

購入前に周辺の賃料相場を
きちんと把握しておき、
現在のレントロールが、
相場の賃料よりも安ければ、
募集時に賃料アップすることも、
難しくないですよね?

逆に、レントロールが、
相場の賃料より高いのであれば、
指値を入れて価格交渉をする
必要が出てきます。

物件の実情を把握する

では、ここまでの話を、
最後にまとめておきましょう。

物件の購入検討段階で、
空室率が高いか低いかは、
あまり重視しなくても良い。

それよりも、
物件の立地やエリア、
築年数や間取りなどから、
満室に出来る可能性を見極める。

また、事前に賃料相場を調査し、
現在の賃料設定が安いか高いか?

安いなら、購入後に
賃料アップで募集すれば良いし、
高いのであれば、
価格交渉して安く買った方が良い。

つまり、空室率を気にするより、
購入前にきちんと調査を行い、

購入後に埋められる!
賃料アップが狙える!

という物件にのみ、
買付や指値を入れよう。

そんな感じですね。

そもそも、満室の売り物件は、
売主が強気に出るだけでなく、

満室だから買ってみたけど、
購入後に大量退去が発生した

なんて、
笑えない話も多々あります。

空室率も無視は出来ませんが、
それ以上に実情を把握した上で、
適正な価格で買付を入れる!

これが、何より重要だと思いますよ。

がんばりましょう!

村上

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