村上です。

先日、朝日新聞のネット記事で

＊＊＊＊＊＊

2013年に新築された
マンションの敷地内で、
古い擁壁が見つかり、
新たな管理会社の担当者が
マンションの管理組合に対し、
擁壁の撤去を要求したため、
トラブルに発展している。

＊＊＊＊＊＊

という報道がありました。
https://www.asahi.com/articles/ASR9Z5R2RR75UTIL006.html

この擁壁は
1960年代に造られたもので、

・高さ3〜5メートル
・幅約30メートル

という大規模なもの。

ひび割れや空洞などの
経年劣化が進んでいるため、

補修工事に1千万円
更新工事に5千万円

の費用が掛かるとされ、
そのコスト負担が、
大きな問題となっているのです。

さらに、
そこへ輪を掛けているのが、

マンション分譲の際、
販売会社が重要事項説明書に
擁壁の存在を記載していなかった

という事実です。

マンションを購入した住民たちは、
自分達の敷地に擁壁が存在することを
前もって知らされていなかったわけで、
トラブルへの発展も当然だと思います。

そもそも、この分譲マンションを
企画した大手ディベロッパーが、
擁壁の存在を知らなかったはずもなく、
重要事項説明書への記載不備が、

重大な過失によるものか？
恣意的に行われたものか？

その辺は今後の訴訟によって、
明らかになると思われますが、
完全な重説義務違反ですから、
個人的には驚きを禁じ得ません。
本当にひどい話です。

ちなみに、
このマンションが立地する
横浜市港南区の上大岡地区は、
首都圏でも指折りの急坂エリアで、
古い擁壁も数多く存在します。

敷地内に擁壁がある土地は、
維持管理に多額の費用が掛かるため、
基本的に手を出さないほうが
良いとされているのですが、
かといって、
隣の敷地内に擁壁がある場合も、
安心は出来ません。

隣地のオーナーが擁壁を、
健全に維持管理してくれるとは
限らないからです。

そういう意味で擁壁は、
厄介な存在だということを、
今回のニュースを通して、
多くの人に知ってもらいたいですね。

年齢のせいで融資が出ない？

さて、本題です。

＊＊＊＊＊＊

現在、60歳を過ぎ
65歳に定年退職の予定です。

50歳の時に不動産投資を
始めて10年ほどになり、
これからも投資規模を
拡大したいのですが、
60歳を過ぎたあたりから、
なかなか融資が引けません。

村上社長にお伺いしたいのですが、
60歳を過ぎての拡大戦略は、
現在の市況を踏まえた上で、
どういった形で進めれば
良いでしょうか？

よろしくお願いします！

＊＊＊＊＊＊

というご相談をいただきました。

不動産投資は、
時間を味方に付ける投資であり、
若いうちに始めた方が有利と
一般的に言われています。

また、年齢を重ねるにつれ、
融資審査が厳しくなることも
事実だと思います。

でも、融資が引けない原因が、
本当に年齢的な理由なのか？
そこは、きちんと究明しておく
必要があるのではないでしょうか。

今回は、そんな融資における
原因究明の大切さについて、
少し解説したいと思います。

個人か法人か？

まず始めに、
ご相談者さんが言う

60歳を過ぎて融資が引けない

という問題はおそらく、
個人向けの融資を指している
と思われます。

なぜなら、
法人向けの融資であれば、
団信に入る必要もありませんし、
年齢の影響はさほど
考慮しなくても良いからです。

そういう意味で
今後の融資を考えるのであれば、
思い切って法人を立ち上げ、

不動産業者になってしまう

という方向性も、
十分に有りではないでしょうか。

10年という投資キャリアで、
実績もお有りでしょうから、
金融機関を選びさえすれば、
法人向け融資も受けられるはず。

少なくとも、このまま
個人向け融資で不利になるより、
法人成りして活路を見出した方が、
後々のためにも良いのでは？

そのように思えますね。

銀行に聞いた方が早い

とはいえ、
融資の問題については
私のような業者に相談するより、

銀行に直接聞いた方が早い

ということも事実。

なぜ融資が断られたのか？
その理由を一番知っているのが、
銀行だからです。

申し込んだ融資がダメなら、
どんな融資条件が通るのか？

60歳という年齢がネックなのか？

だったら、
個人より法人の方が有利か？

こんな感じで融資担当者へ、
単刀直入に尋ねてみて下さい。

それで、融資担当者の
心象が悪くなるわけでも無いですし、
教えてくれる内容であれば、
遠慮する必要はないですよ。

試験だってそうですよね？

どこがどう間違っていたのか？

その解明が出来なければ、
対策の打ちようがありません。

そういう意味で、
ご相談者さんは臆することなく、
融資担当者にその理由を
尋ねてみることをお勧めします。

原因を究明しよう！

実は、今回のご相談に関連して、
多くの投資家さんに共通する
ポイントが1つあります。

それは何か？というと、
融資が出ないことを
悩んでいるにもかかわらず、

その原因を究明していない

方が多いということ。

聞けば教えてくれる話なのに、

当たって砕けてそのまま

というケースが
実に多いんですね。

銀行だって別に、
意地悪で融資を出さない
わけじゃありません。

確固とした基準に沿って、
融資の可否を審査しているのです。

さらに、金融機関が異なれば、
審査基準だって大きく変わります。

メガバンクのA銀行がダメでも、
地場のB信金は比較的緩い

そんなケースが、世の中には
ゴロゴロしていますから、

嘆いている暇があるなら、
ひたすら銀行開拓に励むぞ！

そのぐらいのマインドで
融資に立ち向かった方が、
年齢や属性うんぬんよりも
解決が早いと思います。

今後の融資を見据えて

というわけで、
今回のご相談者さんは、
60歳過ぎという理由から
融資を諦めるのではなく、

原因をきちんと突き止める

ことから始めてみて下さい。

その結果、
年齢がネックなのであれば、

法人を立ち上げるも良し
他の金融機関を開拓するも良し

融資担当者にヒアリングしながら、
いろいろと模索してみることを
お勧めします。

もちろん、このまま
65歳70歳と高齢に向かえば、

個人向けの融資がより厳しくなる

ことが予想されますから、
今のうちに法人成りしたほうが、
良いとは思いますね。

がんばりましょう！

村上