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高過ぎて物件が買えない?

村上です。

以前、日経新聞の記事で

地方の人口減によって
生活の基礎となる
交通や通信、放送網などの
インフラ設備が
いつまで維持されるのか?

という内容がありました。
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA2198W0R20C23A8000000/

例えばJR九州の肥薩線は、
2020年の豪雨被害によって
不通区間が発生したものの、
3年経った現在においても、
復旧の見通しが立っていません。

その理由は、
肥薩線が被災前から

年間9億円の赤字を出す

ローカル線だったからです。

結局、多額の費用を掛けて
赤字ローカル線を復旧しても、
さらなる赤字になることが、
明白だというわけです。

それと同様に、
地方の過疎化がより
深刻となる今後において、

・通信網
・放送網
・電気
・水道
・都市ガス

といったインフラ設備が
いつまで維持されるのか?

という点も、
非常にクリティカルな
問題ではないかと、
私自身は考えています。

おそらく、
私がそんな話をしたら
地方にお住まいの方は、

村上の言う事はけしからん!
地方が輝く時代はこれからだ!

とおっしゃるかも知れません。

でも、よく考えてみて下さい。

例えば、現時点で10万人が
居住している地方都市がこの先、
半分の5万人になったとしたら…

現在と同様の
インフラを維持することは、
ほぼ困難になるか、さもなくば

相応の高い料金を
負担せざるを得ない

ことになることは明白です。

そうでなくても、
地方の上下水道は老朽化が進み、
維持管理費の捻出さえ
難しくなっているのです。

高齢者ばかりの地方で、
月5千円の上下水道料金が、
2万円3万円と値上がりしたら、
大変なことになりますよ。

光回線や携帯電話網であれば、
全国一律の料金を課することで、

大都市部の利用者が
地方のマイナスを補填する

ことも可能ですが、
上下水道のようなインフラは、
自治体が管理運営していますから、
そういうわけにも行きません。

大都市への一極集中が、
今後も確実に進む日本において、
地方のインフラ維持は
より深刻さを増すこととなります。

国や都道府県が本腰を入れて、
地方のインフラを維持するのか?
それとも肥薩線のように、
消極的なリストラが進むのか?

これからも
注視する必要がありそうですね。

高過ぎて物件が買えない?

さて、本題です。

******

現在40歳で年収800万円、
賃貸住まいの4人家族、
自己資金が1千万円あります。

先日、会社の先輩に
話をしていたところ、
その先輩も私と同じ頃に
不動産投資を始めたそうで、
「若いうちからやりなよ」
と勧められました。

現在、不動産投資の
勉強を頑張っていますが、
先輩が投資を始めた
2015年頃の相場と違い、
現在の自分の属性では、
一都三県の物件に手が届かず、
諦め半分という状況です。

******

先日、こんな
コメントをいただきました。

確かに、10年近く前と現在で、
不動産投資を取り巻く状況が
大きく変わったことは事実です。

とはいえ、
現在の不動産投資が以前より
見込みが無いのか?というと、
決してそんなことはありません。

そんなわけで今回は、
首都圏の不動産投資における
今後のアプローチについて、
解説してみたいと思います。

昔も今も変わりなし

まず始めに、
押さえておきたことが
1つだけあります。

それは何か?というと、

いつの時代においても、
物件価格は高い

ということ。

例えば、10年ほど前に
1億円だった物件が、
現在では1億5千万円に
高騰したとしましょう。

今から過去を振り返れば、

「あの頃は安かった」
「買っておけば良かった」

などと思うかも知れませんが、
10年前の当時に遡れば、

「1億円は高くて買えない」

という不動産投資家が、
数多くいたのです。

しかし、その後の相場は
みなさんもご存知のとおり。

結局、10年前の当時に
勇気を出して物件を購入した
不動産投資家だけが、
その後の物件価格高騰で、

大きな含み益を獲得出来た

のです。

今買っておかないと?

私が何を言いたいのか?
みなさんはお分かりですよね。

不動産価格のさらなる高騰が
今後も確実視されている状況では、
今のうちに無理をしてでも
物件を買っておかないと、

今後はさらに買えなくなる

可能性が大だということ。

確かに、昔に比べて現在は
物件を買いにくくなりました。

ただ、物件を買う勇気は、
今も昔も変わらないはずです。

まずは必死になって物件を探し、
確実に融資が付く金融機関を
1つでも多く開拓しましょう。

数多くの金融機関を回ることで、

現在の自分の属性では
幾ら借りることが出来るのか?

が分かりますし、

融資に積極的な金融機関と
そうでない金融機関の違い

も、より明確になるはず。

さらに、同じ金融機関でも
支店が違うだけで、
融資姿勢が大きく変わります。

とにかく、
数多くの金融機関を回って、
現在の閉塞感を打破して下さい。

可能性を模索しよう

ちなみにご相談者さんの場合、

・現在40歳
・年収800万円
・賃貸住まい
・4人家族
・自己資金1千万円

という属性ですから、
決して一都三県の投資物件に
手が届かないわけじゃありません。

例えば、メガや地銀がダメでも、

・オリックス銀行
・地場の信金や信組

など、融資の可能性は
十分にあると思います。

多少金利が高くても、
オリックスでフルローンを組めば、
何とかなると思いますよ。

もしそれがダメなら、
投資でも行けそうな物件を
自己居住目的で購入する、

いわゆる「ヤドカリ作戦」

で、定期的に引っ越しながら
物件を増やす手も有りです。

3〜4千万レベルの
手頃な物件を買っておいて、
住宅ローンを地道に返済し、
一定の年数が過ぎたところで、
投資用ローンに借り替え、

住んでいた家を賃貸に出す

これを繰り返せば、
節税になるだけでなく、
将来的な値上がりも期待出来ます。

勇気を出して大量行動

確かに、40歳という年齢から
不動産投資を始めるのは、
やや遅咲きかなという
印象も否めません。

しかし、現時点で
不動産投資を諦めたら、
今後はより一層、

・物件価格が高騰する
・自分の年齢も進む
・役職定年で年収が減る

ことになり、ますます
参入が困難となります。

ですから、今はとにかく
大量行動で結果を出しましょう。

ご相談者さんが
50歳になった10年後、

あの時、勇気を出して
物件を買ったおかげで、
現在の自分があるんだな。

そう振り返る日が
必ず来ると思いますよ。

がんばりましょう!

村上

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