村上です。

人生100年時代

という言葉、
みなさんはご存知でしょうか。

戦後間もない1950年代で、
日本人の寿命は男女ともに、
60歳前後だったのですが、
そこから60数余年が経った現在では、

男性が81.41歳
女性が87.45歳

という、世界でも有数の
長寿国になろうとしていますし、
その勢いは今後も続くことが、
確実視されています。

以前では考えられなかった、
100歳以上の長寿命化も、
現実的になってきているんですね。

ちなみに私自身も、
40代を迎えた中年の1人であり、
年齢を重ねれば重ねるほど、

時間があっという間に過ぎる

ということを、
日々実感するようになりました。

半年や1年ぐらいは
一瞬に過ぎるような感覚ですし、
コロナ禍以降のここ数年は、
特にそんな感覚になる機会が
増えたような気がします。

おそらく、
これから寿命を迎えて死に至るまで
その感覚はさらに加速するのでしょう。

でも、時間の経つのが
早いと感じているのはある意味、

その時々を一生懸命生きている証

でもあるはずです。

毎日、何のやることもなく、
ダラダラと過ごしているのであれば、
時が過ぎるのは早いどころか、
遅く感じるのではないでしょうか？

・やりがいのある仕事
・愛する妻や子供たち

という存在があるからこそ、
半年や1年があっという間に、
過ぎるわけで、

充実した人生を歩んでいる

とも言えるのです。

不動産投資家はもちろん、
経営者に定年はありません。

日々の活動が充実すればするほど、
半年や1年はあっという間に過ぎます。

若かった時代はとうに過ぎ、
これからは健康を維持することさえ、
難しくなって来るのです。

短い人生を充実させるために、
今やるべきことは一体何か？

その問いを探求するように、
私の人生はこれからより一層、
加速して行くのかも知れません。

生活保護世帯の賃料値上げ

さて、本題です。

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築28年の木造アパートを
数年前に購入し、
問題なく運営していますが、
購入した時から１部屋だけ、
生活保護者が入居しています。

前オーナーが賃貸借契約時に、
生活保護の上限で設定しておらず、
賃料を下げた状態で契約したため、
他の部屋に比べて割安な状態です。

次回の更新時に、
賃料の値上げが可能かどうか
打診をしたいのですが、
行政が絡んでくることもあり、
簡単には値上げ申請が出来ない
のではないか？と考えています。

生活保護者に対して、
賃料値上げや穏便な退去方法など、
ノウハウがあれば教えて下さい。

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以前、このような
ご相談をいただきました。

生活保護世帯の賃料設定は、
我々物件オーナーにとっても、
避けては通れない課題の1つ。

今回はそんな生活保護世帯の
賃料値上げの是非について、
私なりに解説してみたいと思います。

値上げはほぼ無理？

まず始めに、結論から言ってしまうと、
生活保護世帯への賃料値上げは、

入居者が受け入れない限り、
ほぼ無理ではないか？

と考えています。

普通賃貸借契約を結んでいた場合、
法律に則って、
正々堂々と値上げ出来る可能性は、
ほぼゼロと言ってもいいですから、
たとえ裁判で争ったとしても、
勝てる見込みはないでしょう。

現在の賃料が、周辺相場より
大きく逸脱していたとしても、
裁判で主張が認められるかどうかは、
また別の話。

根拠を示す膨大な資料を提出し、
主張が仮に認められたとしても、
いいところで千円や2千円とか、
そんなレベルのはずです。

であれば、
値上げを画策したところで

労多くして功少なし

なわけで、入居者との
関係を悪化させるよりも、
現状を維持した方が良いのでは？

私ならそう考えますね。

自治体へのアプローチ

では次に、
入居者が値上げをOKしたとして、
生活保護費を支給する側の
自治体はどうなのか？という点について。

おそらく自治体の担当者も、
賃料値上げの難しさについては、
それなりに理解しているはずですから、
素直に認めてはくれないと思います。

ただ、入居者のOKが得られているなら、
打診してみる余地はあるでしょう。

担当者に対し、

・賃料相場
・維持管理コスト

などが、当初の賃貸契約時に比べて
大幅に上昇したという事実を、
客観的な資料を揃えて説明するとともに、
入居者の理解を得ている点についても、
粘り強くアピールしてみて下さい。

また、担当者から、オーナーではなく
入居者から直接相談してほしいという
コメントがあれば、その旨を入居者に説明し、
役所に出向いてもらう必要があります。

車を持たない入居者を役所に連れて行き、
入居者自身から直接担当者に対し、
値上げについて説明してもらうなど、
オーナー側もそれなりの
段取りが必要となるはずです。

引越してもらう戦略？

では最後に、退去の可能性についても
考えてみたいと思います。

滞納などの正当事由がない限り、
入居者を法的に追い出す事は、
ほぼ不可能ですから、

何らかの退去理由を考えた上で、
別の物件に引っ越してもらい、
生活保護の上限額で契約してもらう

ことが出来れば、比較的穏便に
話を進められるかも知れません。

「駅から近いですよ」
「買い物に便利ですよ」
「家具家電付きですよ」

など、引っ越すことのメリットを、
入居者に理解してもらうんですね。

その交渉が上手く行けば、
引越し後に空いた部屋を原状回復し、
相場賃料で貸す事も可能なはず。

ただし、これも結局は、

入居者の理解を得ることが大前提

ですから、
相手が首をタテに振らない限り、
実現は叶わないと考えて下さい。

特に生活保護受給者の方は、
いろんな方がいますから、
こちらの思い通りにならない場合も、
多々あるかと思います。

時間を掛けて粘り強く理解を得るか？

それとも、面倒な交渉で
エネルギーを費やすぐらいなら、

他の物件運営に集中することで、
賃料のロスをリカバーすべきか？

その辺を天秤に掛けた上で、
慎重に判断してみて下さい。

がんばりましょう！

村上