村上です。

先日、東京都心部を中心に

コインパーキングの駐車料金

が上昇しているという
ネット記事を見ました。

都心の地価上昇に加えて、
再開発等による用地の不足から、
駐車場の供給自体が
頭打ちになっているとのこと。

実は私自身も以前、

都心のパーキングに駐車し、
約５時間後に精算してみたら、

8千円ぐらい請求された

ことがありました。

しかも、お釣りが出るだろうと、
1万円札を取り出したところ、

千円以外の札は精算不可

要は、自動精算機のお釣りを
なるべく出さないために、
券種を限定していたのです。

それからはもう大変で…

コンビニで両替をお願いしても、
店員の外国人は、

「リョウガエデキマセン」

の一点張りですし、
商品を買ってお釣りを貰おうにも、
5千円札が混じっているなど、
精算までに相当苦労したのです。

コインパーキングが、
５時間で８千円稼げるなら、
下手なビルを新築するよりも、
そっちのほうが儲かるかも知れない…

そんな気持ちにさせるぐらい、
今回のコインパーキング料金は、
インパクトがあったんですね。

ちなみに、ネットの情報によると、
東京都心で高額なコインパーキングは、

・銀座６丁目（1時間3,300円）
・赤坂２丁目（同上）
・渋谷１丁目（10分600円）

あたり。さらに国内最高額になると、

・那覇市の首里城前（20分3,000円）

というパーキングが有るそうです。

1時間駐めたら9千円ですから、
ビジネスホテルよりも割高です。

結局、需要と供給のバランス次第で、
高くても借りる客がいるんですね。

まぁ、そんなコインパーキングですが、
地価の上昇に伴い、その料金は今後も

大都市部を中心に値上がりする

ことは避けられないと思います。

・土地代
・電気料金
・管理費

どのコストも軒並み上がっていますから、
そのうち、1時間1万円なんて料金設定が、
東京都心であり得るかも知れません。

そんな日が訪れたら、
いよいよコインパーキング事業にも、
参入を検討する必要がありそうです（笑）

資産性と収益性、どっちが大事？

さて、本題です。

突然ですが、
みなさんは物件の価値について、
どのように考えているでしょうか？

実はこれ、意外に難しいテーマだと
個人的に考えているのです。

というのも…

投資家Aさんは、
都心一等地の物件を買って、
資産性に価値を見出す

投資家Bさんは、
地方の物件を激安で購入し、
収益性に価値を見出す

など、投資家個人の判断次第で、
その価値判断が大きく異なるから。

実際、私のところにも、

この物件を買う価値はあるか？

といった相談があるものの、
結局、その価値判断は、
あくまでその人次第であることが、
殆どなのです。

今回はそんな、
資産性と収益性の違いについて、
解説してみたいと思います。

真の価値って何？

先日、当社の会員さんから
以下のコメントを頂きました。

＊＊＊＊＊

多くの物件を見て、
物件の価値判断をすることは、
重々承知しているのですが、
郊外エリアの便乗値上げを見ていると、
どれが物件の真の価値なのか、
正直分からなくなって来ます。

郊外エリアの戦略ポイントを
改めて教えてください。

＊＊＊＊＊

とのこと。

このコメントだけでは、
ご相談者さんが

何に価値を見出しているのか？

見えて来ないので、
ハッキリとした事は言えませんが、
少なくとも郊外エリアで
物件を探しているのであれば、

資産性よりも収益性を重視

していると思われます。

資産性と収益性

資産性に価値を見出す場合、

・都心の一等地

といった、
エリアの良し悪しはもちろん、

・築年数が新しい
・道路付けが良い
・道路間口が広い
・法的な問題がない

など、誰もが欲しがる
いわゆる「顔の良い」物件に
高い価値が付くことになります。

一方、物件の収益性に
価値を見出すのであれば、

・郊外地方エリア
・築年数が古い
・道路付が悪い
・再建築不可や借地

といった資産性に乏しい物件も、
価格や収支面をクリア出来れば、
投資的に大きな魅力となるはずです。

属性やステージも重要

また、投資家が何に対して
価値を見出すかに関わらず、
投資家個人の属性や
不動産投資のステージによっても、
重きを置くポイントが変わります。

例えば、年収などの属性が高く、
残債の減った物件を複数保有して、
安定した収入を得ている場合は、

低金利の有利な融資を受けて、
資産性の高い都心物件を買う

ことをお勧めします。

当然利回りは低いですが、
土地の価値は下がらないどころか、
将来的な値上がりも期待出来ますから、
保有する価値は十分にあるでしょう。

一方、年収が300万円程度で、
資産になるような物件や貯金もない。

そんな、低属性のビギナーであれば、

地方の築古を現金で購入し、
格安のリフォームを実現する

ことで、
分厚いキャッシュフローと、
超高利回りが実現出来るはず。

要は、投資家の属性やステージによっても、
物件の価値判断が変わるというわけです。

地に足を付けた投資を

確かな資産を築き上げたいのか？
それとも収入を増やしたいのか？

みなさんが考える投資は
どちらでしょうか？

また、今現在の属性やステージは、
どの辺にあるでしょうか？

物件の価値を判断する前に、
その点をしっかり認識しておくことで、
ブレない投資が出来るはずです。

不動産投資は、
安定した収益が得られる反面、
多額の資金が伴うために、
大きな失敗は許されません。

そういう意味で、
資産性と収益性のどちらに、
価値を見出すのか？という点は、
投資の根幹にも関わる、
大きなポイントだと考えて下さい。

そもそも、資産性と収益性は
基本的に相反する関係であり、

・資産性が上がれば収益性は下がる
・資産性が下がれば収益性は上がる

わけで、両立は望めません。

その点をわきまえ、
地に足を付けた投資を実践して下さい。

がんばりましょう！

村上