村上です。

記憶にある方も多いと思いますが、
今から３年ほど前に、

「オリンピックの開催後に、
東京の不動産は大きく下落する」

いわゆる、
オリンピックバブルの崩壊を予言していた、
自称評論家の方が数多くいました。

東京オリンピックの開催後は、

・景気が一気に冷え込む！
・不動産価格が下げに転じる！

そんな根拠もない噂を、
ベテランの評論家たちが、
大手のメディアにおいて、
堂々と展開していたのです。

では、結局どうだったかというと…

バブルの崩壊どころか、
都心の物件がより高騰する

異常事態が続いていることは、
言うまでもありません。

新型コロナウイルスによる、
世界的なパンデミックという、
予期せぬ事態があったとは言え、
オリンピックバブル崩壊の予想は、
見事に外れたというわけです。

もう、個人的には、
評論家たちを一堂に揃えて、
吊るし上げたいぐらいですよ（笑）

だってそうじゃないですか。

３〜４年前に、
都心の物件を買おうと思っていた、
不動産投資家や一般の方達が、

「今は不動産を買っちゃいけない」
「オリンピック後に値下がりする」

そんな話を真に受けて、
物件の購入を控えていたとしたら、
現在の更なる都心物件高騰を、
どんな目で見ているでしょうか？

「あの時買っておけば良かった」
「噂に踊らされたのがバカだった」

そんな、
悔しい思いをしているはずです。

そもそも私自身、都心の物件について
下落する要素が見当たらないことから、

「オリンピックバブルはあり得ない」

と言い続けていたのですが、
そっちの方がむしろ、
業界の肌感覚だったというわけです。

しかし、そんな感覚を知らない
自称評論家の人たちは、
今現在も大手のメディアに、
数多く露出しているのです。

あの時の持論は何だったのか？
煽った責任を取ろうと思わないの？

そんな思いしかありません。

少なくとも私たちは、
自らの人生を賭ける位の気持ちで、
不動産の業界に飛び込んだのです。

自称評論家が煽る噂を気にせず、
自らの目で市場の動向を注視する

そんな投資を実践したいものですね。

購入後の利回りアップは難しい？

さて、本題です。

以前、当社の会員さんから、

「所有物件を高利回り物件にする、
ノウハウを教えてもらえないでしょうか？」

こんなご質問を、
いただいたことがあります。

まぁ、ここまでざっくりした質問だと、
私自身としても、

「そんなノウハウがあるなら教えてよ」

と、逆に聞きたいぐらいですが（笑）
それじゃ、答えにならないですよね。

不動産投資における利回り、
特に、実質利回りについては、
投資の成否を大きく左右する、
重要な指標であることは確かです。

とはいえ、物件を所有してから
実質利回りを上げたいというのは、
なかなかハードルが高いことも事実。

今日はそんな、
物件購入後の利回り改善について、
私なりに解説してみたいと思います。

物件購入時の表面利回り

物件を購入してから、
実質利回りを改善するのが、
なぜ困難なのか？それは、

利回りの良し悪しは、
物件を購入した時点で、
ほぼ決まってしまうから。

例えば、物件価格が安くて
賃料相場に幅があるような
地方の築古戸建であれば…

低コストで効果的なリフォームを行い、
相場より高めの賃料で募集しても、

結構客付けが良かったりします。

しかし、そもそも物件価格が高く、
賃料相場も堅い大都市部のアパマンは、

物件購入時の表面利回りが、
大きなウェイトを占めている

ために、物件購入の前時点で、
きちんとシミュレーションをしておかないと、
後から挽回することは困難なのです。

増やして減らせ！

しかし、やりようによっては、
購入後の利回りを向上させることも、
不可能じゃありません。

そもそも、利回りを
向上させる仕組みはとてもシンプル。

・収入を増やして
・支出を減らす

これだけです。

例えば、

・太陽光パネルを導入する
・携帯アンテナを設置する
・入り口付近に自販機を置く
・有料のバイク置き場を作る

といった、さまざまな
アイデアで収益を増やすとか、
収入の本筋である家賃収入も、

・低価格のリフォームを追求する
・退去のたびに賃料をアップする

というように、
支出と収入の両面から見直すことで、
収益性が改善することも多いです。

また、節税を模索することも、
非常に効果的だと思います。

インカムとキャピタル

また、利回りの数字を
改善するわけではありませんが、

物件を長期保有し、残債を減らす

ことも、利回りの改善と
同じくらいのメリットがあります。

たとえ保有中の賃貸が低利回りでも、
毎月の家賃収入でコツコツと残債を減らし、

・財務三表のバランスシートを改善する
・「負債」を減らして「純資産」を増やす

ことが出来れば、物件の売却出口で
キャピタルゲインが出やすくなります。

もちろん、売却時までに
賃料アップを実現しておけば、

同じ利回りでより高い値が付く

わけで、そこも狙いたいですね。

そもそも、
インカムゲインとキャピタルゲインは、
それぞれ独立した存在ではありません。

・インカムでキャピタルを高める
・キャピタルでインカムを埋める

このような相互作用を考慮することも、
不動産投資では重要なポイントです。

今はタイミングが悪い？

その一方、現在の市場は
利回り改善に不利な点もあります。

例えば、

・資材や設備価格の高騰
・納期の大幅な遅れ
・作業人件費のアップ

これらのマイナス要素は、
支出の増大だけにとどまらず、
工期の遅れにもつながりますから、

その期間の家賃収入が得られない

ことになります。

1円でも安く物件を仕上げ
1日でも早く賃貸を回したい

そんなオーナーの思いをよそに、
空室で家賃収入が得られなければ、
低利回りどころの話じゃないですよ。

少なくとも、価格が高騰している現在は、
戦略的なリフォームの実施や、
建物全体の大規模修繕を行うには、
時期が悪すぎると思います。

市場の動向や設備の納期などを睨みつつ、
実施のタイミングを慎重に見計らってください。

本気になって取り組め！

というわけで、
購入後の利回り改善は、
なかなか大変である反面、
やりようはあると思います。

現状に満足することなく、
収益性アップに取り組む。

自分に出来ることがないか？
さまざまな手段を考え続ける。

そんなオーナーの物件は、
大体にして上手く行くものです。

購入後の利回りアップは、
そう簡単に実現するものじゃありません。

だからこそ、本気になって取り組む！

そんなオーナーさんを、
私は応援していきたいですね。

がんばりましょう！

村上