村上です。

投資というものは、
必ずしも想定通りに行く
ものではありません。

むしろ、想定通りに行かないのが、
投資本来の姿と言ってもいいはず。

例えば、半年前に
「この株に投資すれば儲かる！」
と確信して投資したものの、

企業のスキャンダルで
株価が大幅に下落してしまった

なんて話は、
どこにでもありますよね？

つまり、当初の想定は
あくまで想定に過ぎず、
違う結果になりそうだと分かれば、

いかに速やかな軌道修正が出来るか？

これが、
投資の成否を大きく左右するのです。

要は、100点満点の投資は、
現実的にあり得ないということ。

極論になりますが、
100の案件に取り組み、
うち51件が成功したのであれば、
残りの49件が失敗だったとしても、
気にする必要はありません。

だったら、残りの49件は
さっさと処理を終わらせて、
次へ向かった方が良いのです。

そもそも、成功している人は
同じぐらい失敗も経験しています。

何をやるにせよ、
失敗を恐れていては、
大きな成功など望めません。

ズルズルと事態を先延ばしにするより、

ダメだと思ったら即座に決断する！
きちんと後処理をして次へ向かう！

このぐらいのマインドで、
成功にフォーカスしましょう。

ここ数年のコロナや、
円安によるインフレなど、
世の中を取り巻く状況は常に、
変化を繰り返しています。

そんな中、

「この先〇年は安泰だ」

などというビジネスは、
無きに等しいと言わざるを得ません。

私たちの不動産投資でさえ、

・物件価格が高騰した
・賃料相場が下がった

など、市場は常に変動しています。

激動の現代だからこそ…
市場の波に翻弄されているからこそ…

私たち不動産投資家は、
多くの失敗を恐れずに、
僅かなチャンスから成功を見出す
努力が必要というわけですね。

テナント物件が難しい理由とは？

さて、本題です。

以前、当社の会員さんから、

「将来、テナント物件に
チャレンジしたいと考えていますが、
賃料や空室のリスクなど、
やはりハードルが高いのでしょうか？」

こんなご相談をいただいた事があります。

確かに、飲食や商業店舗などの、
いわゆるテナント物件は、
住居用の物件に比べると、

ハイリスクハイリターン

であることに、間違いはありません。

・立地
・広さ
・階数

などの差で、テナントの人気度が
大きく変わるのが当たり前ですし、
賃料も住居用に比べると、
相場が有って無いようなもの。

つまり、テナント投資は、

当たればデカイが、大外れも多い

という意味で、
ご相談者さんの言うとおり、
ハードルが高いことは確かです。

今回はそんな、
テナント物件の良し悪しについて、
私なりに書いてみたいと思います。

テナントは立地でピンキリ

まず始めに、
テナント物件の難しいポイントとして、

【相場が読みにくい】

という点があります。

例えば、同じ町内にもかかわらず、

駅近の人気テナントでは、
近隣の1.5倍以上という賃料でも、
空き待ちが出来るほどの人気

だったりするのが、
そこから数十メートル離れるだけで、

何ヶ月も空きテナントが埋まらない…

そんな立地の差が、
テナント物件では当たり前に起こります。

賃料の差が大きければ、
物件価格はもちろん、
利回りだって大幅に変わりますから、

「〇〇町＊丁目という立地で、
このテナントはかなり割安だ！」

などと、安易に飛びついたものの、
物件購入後に運営で苦しむケースも、
テナント物件では珍しくないのです。

世間の波に翻弄される？

さらに、テナント物件は

【景気の波に直結する】

という厄介な点があります。

例えば、景気が上向きだった時は、

賃料を大幅アップしても、
すぐにテナントが埋まる

ような状況だったのが、
いざ景気が冷え込んでしまうと、

どれだけ賃料を下げても、
空室が埋まる気配がない

なんてこともザラです。

さらに、新型コロナのような、
社会や経済が大きく混乱する
状況に見舞われた時も、
テナント物件は、
モロに直撃を受けやすいです。

要は、オーナーの自助努力では、
どうやっても克服出来ない、
外的要因による経営の不安定さが、
常に付きまとうんですね。

テナント専門業者の存在

もう１つ、
テナント物件の難しい部分として、

【客付けが特殊である】

という点も大きいです。

例えば、私たちが実践している
住居系の募集であれば、
業界内の媒介ネットワークで、
広く募集を掛けられますが、
テナント物件の募集となると、

テナント専門の業者が、
どれだけ客を押さえられているか？

が、大きなポイントになります。

要は、狭いネットワークの中でしか、
募集を掛けることが出来ないわけで、
テナント専門業者に力量が無ければ、
賃料を下げようがADを付けようが、

いつまで経っても空きが埋まらない

という待ち状態に…。

結局、これも景気と同じように、
オーナー自身の努力とは関係なく、
外的要因に左右されやすいという、
テナント物件の難しさでもあるのです。

特殊な世界に飛び込めるか？

そんなわけで、テナント物件は
住居系の運営とは異なる、

かなり特殊な投資である

ことに、十分な注意が必要です。

例えば、都内の繁華街であれば、
その業界に特化した複数の業者が、
テナントや客のリストを押さえていて、

・懇意にしているオーナー
・バックをくれるオーナー

のテナントに優先して、
客を紹介するような慣習が、
あちこちで行われているはずです。

結局は、古くからいるオーナーや、
資金力のあるオーナーに、

新参者はなかなか太刀打ち出来ない

という構図があるわけで、
そういう意味でもテナント物件は、
ハードルが高いんですね。

少なくともテナント物件は、
安い物件を探せば儲かるといった、
単純な投資でないことは確か。

その辺を慎重に検討した上で、
参入すべきか否かを判断して下さい。

がんばりましょう！

村上