村上です。

株式投資をやっている人間にとって、
企業の決算時期というものは、
目が離せないタイミングであることに、
間違いはありません。

保有する企業の株が、
これからどうなるのか？

あるいは、
これから株を買おうと
考えている企業の決算が、
どのような数字を残したのか？

株をやる投資家であれば、
大いに気になるところです。

そもそも、決算書というものは、
企業の経営状況を如実にあぶり出す
存在でもあります。

派手なCMを打ちつつ、
順風満帆な経営に見える企業が、
決算書をチェックしてみたら、

負債ばかりの自転車操業だった

なんて話は良くありますし、
逆に、一見地味なイメージの企業が、

財務三表の数字は優秀だった

ということも、珍しくはありません。

つまり、株式投資を実践する上で、
数字やデータをチェックすることは、
欠かせないスキルでもあるのです。

もちろんそれは、
不動産投資においても同じこと。

・利回りは＊＊％を維持したい
・家賃を〇千円下げれば決まる
・価格があと△万円下がれば買う

不動産投資はそもそも、
全ての要素を数値化出来る、
非常に明快な投資ですから、
正確なシミュレーションをする限り、
大きな失敗をすることはそうありません。

しかし、残念なことに
世の中の多くの不動産投資家は、
要素を数値化しようとせず、
自分の直感で決めるような
アプローチを取りがちです。

不動産投資は決して、
ギャンブルではありません。

目の前にあるデータを拾い集め、
その時点で最善の投資判断を下す。

市場の状況が変わるたび、
小まめに経営方針を見直し、
適切なリカバリーに努める。

私たちの不動産投資も、
一か八かの勝負を掛けるのではなく、
数字やデータに基づいた、
地道な経営を追求したいものです。

外国人入居者はもう当たり前？

さて、本題です。

以前、当社の会員さんから、

「先日、業者さんからお勧め物件を、
紹介してもらったのですが、
入居者のほぼ全員が外国人でした。」

「外国人は習慣や文化が違うため、
様々なトラブルを懸念しています。」

「物件の出口戦略においても、やはり
このような物件は敬遠されるでしょうか？」

というご質問をいただきました。

皆さんもご存知のとおり、
首都圏のコンビニやファミレスは、
外国人の労働者が多くを占めており、
その入居ニーズは近年、
無視出来ない存在となっています。

さらに、外国人専門の保証会社が、
多くのオーナーに浸透したおかげで、

・外国人の入居はNG

という以前のイメージは既に、
過去のものとなっているんですね。

しかし、ご質問者さんのように、
外国人入居者に対して、
ネガティブなイメージを持つオーナーが、
今だに多いのもまた事実です。

そこで今回は、
外国人入居者の是非について、
私なりに解説してみたいと思います。

外国人NGは過去の話？

冒頭でも触れましたが、
現在、東京都内における
外国人労働者の入居ニーズは、
かなりの規模になっている上、
外国人NGという入居審査は、
既に過去のものとなっています。

以前は、外国人入居者といえば、

・部屋を汚く使う
・部屋の内外で騒ぐ
・ルールを守らない
・家賃を滞納する

といった、ネガティブな
イメージが先行していたのですが、
それらのトラブルも現在では、
外国人保証会社が間に入る事で、
ほとんどが解消されています。

実績の豊富な保証会社を選び、
入居前に確実な審査してもらい、
生活上のルールを入居者に対して、
母国語で丁寧に周知しておけば…

外国人を敬遠する理由はない

というのが、私の認識なんですね。

保証会社を通せば問題なし

さらに万が一、
外国人入居者が部屋を汚したり、
家賃を踏み倒すような事があっても、
外国人保証会社が、

損害費用を補填してくれる

ため、大きな問題にはなりません。

そもそも、マナーが悪いとか、
ルールを守らないという話は、
外国人に限った話じゃないです。

日本人だって、
散々クレームを付けながら、
家賃を踏み倒して逃げるとか、
凄まじい汚部屋で退去する入居者も、
珍しくないという世の中。

外国人はダメだとか…
日本人ならいいとか…

もはや、
そういうレベルではないんですね。

ただし、唯一の例外は、
東南アジアのV国の人たちです。

これは決して差別などではなく、
あくまで確率論のレベルですが、
残念ながらあの国の人たちは、
飛び抜けて問題行動が多いため、
そこだけはNGかも知れません。

もちろん、保証会社を通しておけば、
外国人であろうと日本人であろうと、
不良入居者は審査でハネられますから、
過度な心配は無用だと思います。

その物件、本当に大丈夫？

では一旦、ここまでの話を
まとめておきましょう。

外国人の入居者については、
近年そのニーズが増えている一方、
外国人向けの保証会社が間に入れば、
殆どのトラブルは解決しますから、

一部の国の人たちを除き、
外国人を敬遠する理由はない

というものでした。

その上で、１点だけ私が気になるのは、
冒頭でお話ししたご相談者さんの案件で、

入居者のほぼ全員が外国人である

ということです。

これは別に、トラブルが増えるとか、
マナーが悪くなるという話ではなく、
外国人労働者の多い工場が近隣にあるなど、

依存度が高い物件なのでは？

という心配なんですね。

外国人を敬遠するよりも…

もし仮に、その工場が数年後、

・経営不振で閉鎖した
・海外に移転した

場合、どうなるでしょうか？

それまで満室を維持していた物件が、
一斉退去の憂き目に遭い、
経営危機を迎えてしまうのです。

ですから、まずはその物件が、
なぜ外国人ばかりなのか？

周辺調査をきちんとやった上で、
慎重に判断した方がいいと思います。

外国人を敬遠する必要はないが、
依存度の高いケースは要注意！

今回のご相談には、
このような答えが適当だと思います。

村上